Унаследованный от пандемии удаленный формат работы изменил представление россиян о комфортном жилье: по данным исследования Почта Банка, почти 55% опрошенных мечтают о своем доме, а новые финансовые инструменты делают эту мечту ближе, чем несколько лет назад. Одновременно туристы и путешественники вынужденно переключились на пригороды российских городов, открыв новые возможности для бизнеса. Рынок загородной недвижимости становится привлекательным для новых инвесторов, однако последние не всегда справляются с созданием проекта, отвечающего ожиданиям клиентов.
«Каждый второй звонок — целевой»
После беспрецедентного бума пандемийных лет рынок загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти вышел на уверенное плато. Пик продаж пришелся на 2021 год, когда по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» количество продаж взлетело вдвое и достигло максимальных 11,7 тыс. лотов. Затем кривая пошла вниз: в 2022 году было реализовано 7,8 тыс. лотов, в I полугодии этого года — 4 тыс. лотов.
При этом спрос в разных ценовых сегментах ведет себя неодинаково: если в премиальном, крайне узком, он растет, то в экономе, более чувствительном к социально-экономическим потрясениям, продолжается снижение. Активно внедряемые государством и банками финансовые инструменты повышают доступность покупки домовладений: только треть покупателей, по данным Puzzle Realty, сейчас вносит полную оплату наличными или аккредитивом. Речь идет не только о классах эконом и комфорт, где давно распространены сделки с привлечением льготных ипотечных программ. Покупатели в сегментах бизнес и выше, в прежние годы редко привлекавшие банковские кредиты, сейчас зачастую приобретают дома с использованием ипотеки, рассматривая ее, скорее, как рассрочку на 5-7 лет.
Также изменилось поведение покупателей загородных объектов. «Если до пандемии было огромное количество звонков, но только с одним из десяти получалось продолжать обсуждение потенциальной покупки, то сейчас все по-другому. Практически каждый второй звонок — целевой, имеющий потенциал завершиться сделкой. То есть люди, обращаясь в компанию, серьезно настроены приобрести загородный дом», — говорит директор по продажам «Росса Ракенне СПб» (Honka) Петр Моринов.
Помимо этого, сократился срок принятия решения о покупке — с 3-8 месяцев в прошлые годы до 1-3 месяцев, отмечает управляющий партнер Puzzle Realty Марина Шкурко.
Двадцать процентов промахов
Активизация спроса привлекла на рынок так называемых новых инвесторов, ранее не занимавшихся девелопментом, которые пополнили карту пригородов Санкт-Петербурга и Ленобласти проектами загородных поселков, преимущественно в наиболее востребованном формате участков без подряда. В пиковых 2021-2022 годах, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», под Петербургом появился 141 поселок, в текущем году процесс замедлился, но, тем не менее, за первые шесть месяцев на рынок выведено еще 26 проектов.
В среднем качество предложения заметно растет. «Поселок сейчас и поселок 10 лет назад — это абсолютно разные вещи. Раньше мы смотрели на поселки без подряда очень скептически, говорили покупателям, что здесь будет очень долго идти стройка, пожалуйста, не надо это покупать, идите к компаниям, где уже есть готовые домовладения, там точно достроят. Сейчас мы видим, что в таких проектах стройка идет активно, есть грамотные мастер-планы, соблюдается дизайн код, и эти поселки пользуются высокой популярностью», — говорит руководитель департамента управления проектами Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Светлана Московченко.
Однако далеко не все проекты оказываются успешными: почти каждый пятый из 431 коттеджного поселка Ленобласти заморожены, сообщается в исследовании Puzzle Realty. Половина из них, в основном расположенные в не самых ликвидных локациях на расстоянии более 40 км от Санкт-Петербурга, замерли еще на стадии подготовки дорог и внутренней инженерной инфраструктуры. Около трети заброшены после размежевания, а полдесятка даже частично застроены домами. Совокупная площадь замороженных проектов составляет 780 га.
Причина неудачи нередко кроется в непрофессиональном девелопменте инвесторов, которые, зайдя на привлекательный, но незнакомый рынок, совершают фатальные ошибки. «Самое распространенное — это неправильно выбранная либо стратегия, либо концепция. Стратегический просчет, как правило, заключается в решении продавать только построенные дома. Они начинают строить, теряют время, дальше у них заканчиваются финансы, соответственно, проект не складывается. Концептуальная ошибка чаще всего — это несоответствие локации коттеджному поселку. Например, если место находится на удалении 100 км от города, то даже по очень хорошей трассе рынок не принимает его как вариант для постоянного проживания», — поясняет управляющий партнер Puzzle Realty Мария Федорова.
Продажа или передача неудачного проекта в управление профессиональному девелоперу и переосмысление его концепции может вдохнуть в проект новую жизнь. «Мы сейчас в стадии создания концепции двух проектов, которые ранее продавали участки без подряда. Но это классные локации — один находится в Курортном, другой в Приозерском районе. Мы решили сделать ставку на развитие внутреннего туризма и сделать там базы отдыха с инфраструктурой, которая будет работать как для гостей объекта, так и на внешний рынок», — приводит пример Мария Федорова. На рынке уже обозначился дефицит земельных участков вблизи Петербурга, и потому часть замороженных поселков может стать ресурсом для расширения качественного предложения в будущем.
Простота и достаточность
Понятие «качественный загородный поселок» сильно трансформировалось по сравнению со стандартами десятилетней давности. Покупатели стали более рациональными в своих запросах, вдумчиво просчитывают цену владения, и сегодня спортивный комплекс или бассейн на территории коттеджного поселка, повышающий ежемесячные платежи жителей на десятки тысяч рублей, воспринимается, скорее, как раздражающее излишество. Нынешние жители пригородных домовладений, в отличие от покупателей 2010-х, ориентированы не на роскошь, а на разумное потребление. «Загородный рынок стал более зрелым. Люди четко понимают, благодаря каким факторам формируется комфортная среда проживания, за что они готовы платить, а за что нет. Уже есть богатый потребительский опыт, насмотренность и четкое понимание, что будет востребовано, а что является ненужным излишеством. Есть четкий тренд на разумную достаточность, на оправданную функциональность. Это формирует, в том числе, и тенденцию к снижению площади дома. В среднем наши заказчики сейчас строят дома площадью не более 350-400 кв.м», — говорит Петр Моринов.
При этом люди стали требовательнее относиться к пространству за границей своего домовладения, к эстетике и внешнему виду локации, в которой они живут. Потому сегодня некоторые девелоперы, продавая участки без подряда, юридически закрепляют обязательный архитектурный код в договорах с покупателями. Девелоперы в этом видит некоторые ограничения для маркетинга, остроту которых может снять профессиональный архитектор, уверен Лекс Выжевский, руководитель, главный архитектор International Bureau of Business Architecture Wizhevsy & Partners, главный архитектор бюро архитектуры и дизайна Modern House.
«На данный момент в архитектуре загородных поселков востребован стиль Ф.Л. Райта, а также Канадское шале и Северо-американский модерн. Все эти стили позволяют с помощью грамотного архитектора предложить клиенту выбор от классического до максимально экологичного фасада и интерьера. Причем, мы имеем возможность не только сохранить архитектурный код поселка, но и расширить предложения девелопера для своих будущих покупателей. Этот прием мы успешно используем в наших востребованных поселках Москвы и Петербурга», — поясняет Лекс Выжевский.
Для комфортной жизни не менее важна правильная внутренняя организация застройки поселка. «Наша практика показывает, что в среднем порядка 15% от общей территории должно быть выделено под общественную инфраструктуру, которая должна быть разнообразной, но не избыточной. Необходимо наличие пространства, где люди смогут проводить время, общаться, заниматься спортом. Поэтому в своих поселках мы строим парки, многофункциональные спортивные площадки, детские площадки, прогулочные бульвары. На берегу водоемов создаем благоустроенные зоны отдыха. Ведь озеро, пруд или ручей — это всегда место притяжения и отдыха. Большое внимание также уделяем вопросам эстетики пространства, ландшафтному дизайну общественной территории», — рассказывает Петр Моринов.
В той же парадигме развивается «Репино Парк», отмечает руководитель отдела продаж Land Aspect Валентина Ветрова. «Когда мы рисовали проект, то понимали: людям каким-то образом надо друг с другом взаимодействовать, им нужны какие-то пространства для общения. Мы выделили 23 га под парковую зону ровно посередине поселка, чтобы было удобно дойти с любого края. Мы не стали вкладывать в избыточную инфраструктуру в плане каких-то невероятных спа, но сделали акцент на лайф-стайле людей. Если наш клиент любит бегать по утрам, нужно ему обеспечить классную беговую дорожку. Для мам с детьми тщательно подбирали детские площадки. Построили теннисный корт, сделали специальное приложение, в котором можно записываться на игру. Все это пользуется большой популярностью», — поясняет Ветрова.
Обустройство комфортного для жизни «поселка будущего», по мнению генерального директора Derevo Park Андрея Кочеткова, должно начинаться с глубокого исследования целевой аудитории — будущих жильцов. «Мастер-планирование — это именно исследование социальных, экономических связей, которое проводится совместно с маркетологами и отвечает на вопрос: что нужно людям? На самом деле важно даже то, какие психотипы будут у твоих покупателей, до банального — интроверты или экстраверты. Для одних в мастер-плане надо предусмотреть открытые пространства, для других — закрытые», — рассуждает Кочетков.
Для жизни и туризма
Выверенное качество предложения станет определяющим фактором успеха на «спокойном» рынке. «Этот год по продажам, скорее всего, будет такой же, как прошлый, а следующий будет зависеть от девелоперской активности на рынке. Если она будет более-менее стабильна, то продажи будут увеличиваться, пусть незначительно», — полагает Светлана Московченко. На фоне перманентного повышения цен на городское жилье интерес к жизни за загородом будет повышаться. Уже сегодня перед покупателем стоит выбор: купить квартиру в хорошем районе Петербурга или построить в три раза больший дом в пригороде, и зачастую принимают решение в пользу коттеджа.
Еще одна тенденция последних лет — растущая коммерциализация загородной недвижимости. «Внутренний туризм подталкивает развитие «загородки». Ленобласть с ее озерами, экотуризмом и близостью к Петербургу выделяется среди многих регионов. Загородная недвижимость становится предметом интереса инвесторов, они обращают внимание на этот сектор, в том числе — для предоставления приобретенных объектов в аренду», — говорит Марина Шкурко.
Помимо предпринимателей-одиночек, покупающих дома для сдачи в аренду отдыхающим или для флиппинга (ремонт с целью последующей перепродажи), сегмент привлекает инвесторов, готовых финансировать строительство поселков «под сдачу». «На сегодня материально-техническая база арендного жилья в Ленобласти морально устарела, и новых проектов практически нет. Тогда как клиенты, с учетом своего опыта путешествий и насмотренности, хотят видеть жилье совершенно другого уровня и качества, и девелопер это слышит. Сейчас у нас есть в разработке проект, который планирует запустить арендную базу и дальше продавать по франшизе своей стандарты, архитектуру и прочее. Это будет развиваться», — прогнозирует Мария Федорова.
Рынок загородной недвижимости столкнулся с новыми тенденциями, обеспечивающими поступательное развитие. Бенефициарами станут те девелоперы, которые сумеют выстроить максимально отвечающую запросам клиентов и экономически выверенную концепцию загородных поселков, не повторив ошибки «авторов» замороженных проектов.
