Приспособление исторических зданий под современное использование — сложный и дорогой процесс, связанный с большим количеством технических и законодательных нюансов. Многие компании, зашедшие на рынок в 2020-2021 годах на волне высокого спроса и привлекательных цен на покупку зданий, вышли из проектов, не выдержав изменений конъюнктуры. Тем не менее, основатель строительной компании «Союз» Заза Паксадзе уверен, что рано или поздно весь исторический центр будет восстановлен руками девелоперов. На чем основывается такой оптимизм — интервью РБК+ Петербург.
Редевелопмент — дело тонкое
— Как вы оцениваете уровень конкуренции в сфере редевелопмента исторических зданий? Появились ли новые игроки в период инвестиционного всплеска 2021 года?
— Мы пришли в этот сегмент в качестве самостоятельного девелопера в 2020 году. Это был неофициальный послепандемийный период, когда вырос спрос и активность населения. Город не успел еще подтянуться за ростом цен и продавал объекты недвижимости на торгах по достаточно комфортной стоимости. В итоге на рынок зашло довольно много новых игроков, в том числе и из других регионов.
Но 2022 год все изменил. Первый фактор — геополитическая ситуация, которая вызвала отток платежеспособного населения и свободных средств, которые аккумулировались в различных финансовых инструментах. Второй фактор стал значимым для компаний, которые успели зайти на рынок в 2020-2021 годах, но столкнулись с серьезными проблемами при согласовании документации и взаимодействии с государственными органами. Это привело к тому, что девелоперы из других регионов начали выходить из этого сегмента бизнеса. Третий фактор — рост цен — город, почувствовав спрос, поднял цену объектов на торгах. Соответственно, рентабельность проектов снизилась. Для компаний, которые были вынуждены прибегать к подрядным организациям, проектным группам и т. д., она опустилась до неприемлемого уровня. Соответственно, на данный момент конкуренция невысока — я знаю порядка пяти компаний, которые занимаются данной деятельностью в нашем городе.
— Как изменилась стоимость реализации проектов?
— Она, безусловно, выросла. И не только из-за стартовой цены зданий. Выросла стоимость строительства — как за счет цен на материалы, так и за счет фонда оплаты труда. При этом негативные тенденции, которые складываются сегодня в экономической и политической сферах, привели к снижению потребительского спроса. Поэтому на сегодняшний день ситуация не столь радужная, как была в 2021 году.
В то же время, наш сегмент остается востребованным. На сегодняшний день исторический центр находится в достаточно ветхом состоянии, но город не имеет возможности масштабно заниматься его восстановлением. При этом подобные проекты всегда будут востребованы, причем в абсолютно разных сегментах.
— Почему?
— В первую очередь, это локация — расположение в центре Петербурга. Второе — история. Это дома с двухсотлетней историей, которые будут стоять здесь еще столетиями. Поэтому рано или поздно все эти объекты будут восстановлены и приспособлены под жилье или иные функции.
В духе времени
— Почему вы выбрали именно нишу редевелопмента исторических зданий?
— Так сложилось, что в период с 2010 по 2018 год у нас было немало заказов, связанных с объектами культурного наследия и историческими зданиями. Мы выполняли капитальный ремонт таких объектов вместе с разработкой и согласованием проектной документации, согласованием целого ряда иных документов. Это позволило приобрести нам ценный опыт, который сегодня дает возможность продолжать данную работу уже в собственных проектах.
— С учетом вашего опыта в сегменте fee-девелопмента — проектов «под ключ». Расскажите, пожалуйста, как он изменился с точки зрения заказчиков — кто выступает в качестве инвесторов сегодня?
— Действительно, портрет инвесторов изменился за последние 10 лет. В 2014-2016 годах это были преимущественно представители крупных компаний, собственники с достаточно большим капиталом. Кому-то было необходимо создать для себя комфортный офис, который занимает здание целиком, кому-то — учреждение другого профиля, например, медицинского. Готовое решение не устраивало их с точки зрения планировок, энергосетей и т.д., кроме того, стоимость готовых объектов была значительно выше, чем по схеме fee-девелопмента.
Сегодня рынок очень сузился, крупные компании переезжают, релоцируются, размещают свою деятельность в других пространствах. Те инвесторы, которые остались, заинтересованы, в основном, в объектах, которые можно впоследствии реализовать. Это могут быть, например, апартаменты. Сегодня этот сегмент набирает оборот.
— Поэтому вы приняли решение в собственных проектах также сосредоточиться на апарт-отелях?
— Отчасти. С одной стороны, это сейчас действительно некий дух времени. С другой стороны — мы идем от объектов, которые есть на рынке. Сегодня город стал реализовывать на торгах объекты нежилого фонда, бывшие некогда жилыми — коммуналки, которые были расселены и переведены в иной статус. Создавать в них квартиры для постоянного проживания неликвидно, потому что людям нужна прописка, точнее, инфраструктура, которой можно пользоваться, имея прописку. Для девелопера это дополнительная нагрузка. Если посмотреть на наш портфель, в котором на сегодняшний день находится 8 объектов в процессе реализации, из них только 2 имеют статус жилого фонда. Все остальные — это нежилой фонд, который мы приспосабливаем как раз под апарт-отели.
— Какова средняя площадь лота в таких проектах, часто апарты — это ведь небольшие площади, особенно в центре?
— Самая крупная нарезка у нас порядка 70 кв.м, но это в проекте, предназначенном для постоянного проживания. В жилом сегменте комфортный диапазон как раз 45-75 кв.м. Для апартаментов под сдачу нет смысла делать лоты такой площади — они не востребованы. Сегодня в городе высокий турпоток, причем это россияне, не иностранцы, и они ищут под проживание относительно недорогие юниты в хорошей локации.
В то же время, планировки привязаны к обязательствам по капитальному ремонту исторических зданий — мы обязаны сохранять несущие капитальные стены, но можем двигать внутренние перегородки, что позволяет нам оставить запас гибкости в планировках. Если человек приходит к нам на стадии строительства, мы можем по его желанию объединить несколько юнитов в один апартамент или одну квартиру, увеличив площадь до нужных параметров. Такие кейсы у нас были.
— Какими характеристиками должно обладать историческое здание, чтобы заинтересовать инвестора?
— Локация решает все. Для апартаментов важна проходимость, наличие рядом объектов инфраструктуры, парков, музеев и других достопримечательностей. Расположение у станций метро дает востребованность таким объектам. Если мы говорим про дом под проживание, то он может располагаться в более тихом месте, где больше зелени, но меньше трафика, городского шума и загазованности. Такие локации есть и в центральных районах.
— Это где?
— Например, в районе метро «Лиговский проспект» — улицы Константина Заслонова, Воронежская, которые идут практически параллельно Лиговскому на участке между Невским проспектом и Обводным каналом, но находятся в стороне от шумного проспекта.
Прошлое и будущее
— Ваша компания была основана в 2003 году. Как профиль компании изменился за эти 20 лет?
— Компания зародилась в 2003 году на основе Производственного комплекса ЗАО «Объединение «Союз», который стал нашим основным акционером и идеологом. Первоначально, порядка семи лет, мы работали в области промышленно-гражданского строительства. Благодаря поддержке акционера начали развивать свои мощности, расти и охватывать больше направлений в работе. А начиная с 2010 года начали брать заказы на капитальные ремонты — в том числе, по госконтрактам — объектов исторического значения. Объем работ, которые мы выполнили с тех пор, дает нам сегодня возможность реализовывать собственные проекты.
— Сейчас компания развивает направление управления недвижимостью в Дубае. Почему было выбрано именно оно?
— Понятие апарт-отелей появилось на рынке Петербурга не так давно, а в регионе Дубай этот рынок работает с самого зарождения города, поэтому здесь отработаны все тонкости и нюансы. Изучить этот рынок изнутри — это хороший опыт для внедрения новых продуктов, в том числе и в управлении апартаментами в Петербурге.
— Например?
— Например, выделение мест под общие нужды. Это рабочие места, помещения для переговоров, для отдыха — все, что создает комфортную среду для проживания во время командировки или отпуска не только в пределах юнита.
— Какие еще регионы вы рассматриваете для развития бизнеса в будущем?
— Мы сегодня работаем исключительно в Санкт-Петербурге и Москве, поскольку наш конек — это исторические здания. Если говорить об управлении недвижимостью, то здесь мы пока также не планируем осваивать новые локации. Каждый проект требует внимания, личного присутствия, без которого страдают другие проекты. Поэтому мы решили сконцентрироваться на нашем регионе присутствия и стать лидерами в своем сегменте.
— По вашей оценке, как будет развиваться рынок редевелопмента исторических зданий в Петербурге, и какие факторы в первую очередь будут на него влиять?
— В краткосрочной перспективе на него будут негативно влиять внешние факторы. Но рынок редевелопмента будет развиваться всегда, как развивается уже две сотни лет в нашем городе. Меняется только наполнение зданий в зависимости от требований времени. Я очень жду момента, когда центр города будет воссоздан в полной мере и все сохранившиеся здания приобретут свой первоначальный облик — это будет один из самых красивых центров в мире.
