Строительный рынок ищет новый баланс между объемом ввода новых объектов и спросом. По словам генерального директора группы «КВС» Сергея Ярошенко, компания которого отмечает в этом году свое 20-летие, важно сохранять спокойствие и выстраивать стратегию компании на перспективу. Как изменились технологии, продукт и сам покупатель за прошедшие два десятилетия, а также насколько критична для застройщиков текущая ситуация — он рассказал в интервью РБК+ Петербург.
Лицо покупателя
— Как вы оцениваете покупательский спрос в 2023 году, его динамику?
— Не будем отрицать, что происходящие события отрицательно повлияли на спрос, привели к снижению покупательской активности. Тем не менее, спрос есть. И если ситуация и правила, по которым мы работаем, не будут меняться долгое время, спрос стабилизируется, и застройщики сумеют под него подстроиться.
— Насколько критичным для спроса стал уход околонулевых субсидированных ставок по ипотеке?
— Безусловно, любые изменения в ипотечных ставках влияют на рынок. Однако субсидированные ставки тоже не были однозначным благом — их появление спровоцировало ярко выраженные всплески, а любые резкие изменения рынка — это потрясения, под которые застройщики не всегда успевают подстраиваться, поскольку строительство — инертная отрасль. Поэтому я за стабильный, спокойный бизнес без потрясений.
«Любые резкие изменения рынка — это потрясения, под которые застройщики не всегда успевают подстраиваться, поскольку строительство — инертная отрасль. Поэтому я за стабильный, спокойный бизнес без потрясений».
— Ваша компания работает на рынке уже 20 лет. Как за это время изменилось поведение покупателей жилой недвижимости?
— В первую очередь, изменилось лицо покупателя. Еще 15 лет назад средний возраст покупателя был 40-60 лет. Это был уже состоявшийся человек, успевший что-то заработать. Тогда существовал определенный дефицит недвижимости, соответственно, брали все — главное, чтобы компания достроила объект. С момента развития ипотечного продукта, развития строительного рынка и увеличения предложения ситуация изменилась. Покупатель стал моложе, сегодня мы видим молодые семьи 25-35 лет, которые приобретают квартиру благодаря ипотечным программам. С увеличением конкуренции изменилось качество продукта и, соответственно, требования покупателя к продукту.
— Какие требования сегодня предъявляет покупатель? На что обращает внимание в первую очередь?
— Буквально на все, начиная от фасада здания. Это и технические, теплотехнические характеристики, планировки, места общего пользования, наличие школ, садиков, транспортная доступность.
Технологические нюансы
— Что изменилось в строительстве с технологической точки зрения?
— Изменились, в частности, строительные нормативы. Появились более серьезные требования к теплотехническим характеристикам, к безопасности здания, дома стали более энергоэффективные, более технологичные.
— Можете привести пример?
— Например, подземные паркинги в доме — это технологически сложное решение и, в то же время, на сегодняшний день это абсолютная необходимость. Сегодня две машины в семье уже никого не удивляют.
— И в то же время, нередки ситуации, когда паркинги стоят пустые, а подъездные дороги к дому забиты машинами...
— Да, действительно, на сегодняшний день ситуация такова, что человек скорее возьмет квартиру чуть большей площади, чем квартиру с паркингом. Тем более что возможность включить паркинг в ипотеку появилась совсем недавно. Со временем, на мой взгляд, эта ситуация нормализуется, и застройщики будут продавать квартиры и паркинги в некоем едином пакете, комфортном для приобретения — это тоже процесс эволюции рынка.
— Что сегодня происходит с себестоимостью строительства и поставками материалов?
— Себестоимость стабилизировалась и даже немного откатилась назад от максимума. Остались нюансы, связанные с качеством поставляемых материалов, поскольку поставщики были вынуждены перестроить свои цепочки на других производителей комплектующих, этот процесс еще не завершен, и не всегда на выходе получается материал требуемого качества. Например, отечественные производители шпаклевок и красок использовали химические присадки из Германии. Сегодня они пытаются заместить их поставками из Китая, но это не всегда получается сразу. Поэтому мы были вынуждены усилить свою лабораторию и проводить входящий контроль качества всех материалов.
«Себестоимость стабилизировалась и даже немного откатилась назад от максимума».
— А какова ситуация с инженерными системами — одной из ключевых болевых точек импортозамещения?
— Здесь остаются отдельные вопросы, например, по насосам, по слаботочке, но они не являются глобальным стоп-фактором, который сдерживал бы ввод жилья.
Кадры и будущее
— Какова сегодня ситуация с кадровым обеспечением строительной отрасли?
— Кадровый голод в строительстве как был при социализме, так с тех пор никуда не уходил. Не хватает как рабочей сетки, так и инженерных специалистов. Мы со своей стороны для решения этой проблемы в сентябре прошлого года открыли Центр современного строительства — выставочную и образовательную площадку, на которой представлен весь процесс строительства, от геодезических изысканий до благоустройства придомовой территории.
«Кадровый голод в строительстве как был при социализме, так с тех пор никуда не уходил»
— Как вы оцениваете первые итоги его работы?
— Если говорить о статистике посещения, то в месяц через наш центр проходит 400-500 человек. Это студенты профильных вузов, старшие школьники. Они с большим удовольствием приходят, слушают лекции, могут все изучить и, надеюсь, это помогает им сделать правильный выбор будущей профессии. Глобально мы увидим результаты лет через десять, когда они будут принимать решение, куда пойти работать после университета. Одна из проблем, которую мы пытаемся решить — чтобы люди, отучившись на строителя, шли работать по специальности. Я это знаю по себе — из моего выпуска далеко не все работают в сфере строительства.
Перспективы рынка
— Какие вы видите долгосрочные тренды, в рамках которых будет развиваться в дальнейшем строительная отрасль?
— Если мы не увидим никаких глобальных потрясений, все больше будет набирать обороты тенденция на улучшение качества жилья и среды. К этому ведет и конкуренция между застройщиками, и рамки, заданные государством, и требования населения.
«В этом году начинаем еще два объекта — на проспекте Маршала Блюхера и в Пушкинском районе, чтобы и через три года сохранять объем ввода примерно на том же уровне, 150-200 тыс. кв. м».
— Какие планы у компании на текущий год? А на ближайшие 5-10 лет?
— В текущем году мы продолжаем строить согласно адресной программе. По ней мы должны сдать 240 тыс. кв. м жилья, ввести два детских садика и школу. Также в соответствии с планами мы в этом году начинаем еще два объекта — на проспекте Маршала Блюхера и в Пушкинском районе, чтобы и через три года сохранить объем ввода примерно на том же уровне, 150-200 тыс. кв. м. Адресная программа у нас достаточно обширная, она расписана до 2035 года. Поэтому, если не будет никаких потрясений, мы видим для себя размеренную, стабильную перспективу работы.