«Вывод на рынок новых проектов сейчас сдерживает не самый высокий спрос. Отчасти, он связан с отсутствием льготных программ по ипотеке на апартаменты. Отчасти — с выжидательной позицией инвесторов. Также обсуждаются возможные законодательные изменения в части увеличения налогового бремени на застройщиков при продаже апартаментов по договорам долевого участия. Словом, много неопределенных вводных, каждая из которых может оказать влияние и на планы, и на будущий спрос.
Тем не менее, большая часть уже существующего предложения на петербургском рынке апартаментов — порядка 65-68% — приходится на сервисный формат. Собственно, в Петербурге иную картину представить сложно. Мы живем в городе, который пропитан понятием «доходный дом». У нас апартаменты сдаются внаем профессиональными управляющими компаниями, которые вместе с собственниками заинтересованы в максимальной загрузке и прибыли. Поэтому сервисные апарт-отели будут преобладать и в 2023-м и, полагаю, далее.
Второй сегмент, который заметно вырос, — это рекреационные апартаменты. Раньше они не строились в большом объеме, но после пандемии на них вырос спрос как на альтернативу загородным домам.
Несервисные апартаменты также выросли по объему предложения, по сравнению с предыдущими периодами. В Петербурге запустилось несколько проектов строительства, которые включают в составе такие апартаменты. Например, мы участвуем в двух сегментах. В прошлом году ГК «ПСК» сдала больше половины от всего объема сервисных апартаментов, введенных в эксплуатацию в Петербурге. В этом году мы открыли продажи несервисных премиальных апартаментов в составе жилого комплекса «Северная корона» — реконструированном доходном доме М.К. Покотиловой.
На мой взгляд, сервисным апартаментам не стоит опасаться конкуренции со стороны несервисного формата. Сервисные рассчитаны как на инвесторов, заинтересованных в пассивном доходе, так и на людей, проживающих в апартаментах самостоятельно. В интересах и тех, и других работают профессиональные УК, по сути, сочетающие компетенции гостиничного и долгосрочного арендного бизнеса. Несервисные апартаменты рассчитаны только под проживание и слабо интересны инвесторам, которые не хотели бы самостоятельно заниматься сдачей в аренду.
Сервисный сегмент работает на нескольких рынках аренды сразу. Несервисный, возможно, присутствует на рынке «серой» аренды квартир и является конкурентом для его участников. Поэтому мы не видим опасности для сервисных апартаментов Петербурга со стороны имеющихся нескольких несервисных проектов.
Сильной стороной сервисных апартаментов всегда были программы доходности. Логичное предложение для инвесторов в кризис — программы гарантированной доходности. Если отмотать чуть назад, то можно вспомнить, что апарт-отели работали не просто без иностранных туристов, но и без туристов вообще, так что сейчас ситуация намного легче.
При выборе же объекта для инвестиций стоит обращать внимание на три составляющие. Первое — локация. От расположения зависит категория и заполняемость. Вторая — как работает управляющая компания. Насколько заполняет фонд, хороша ли обратная связь и выполняются ли обещанные цифры. Собственно, цифры — доходность от сдачи в аренду в процентах или рублях — третье. По ставкам 15-20% годовых можно сразу определить недобросовестное информирование. Или же информирование о цифрах в высокий сезон и умалчивание о таковых в низкий. Реальная средняя доходность по рынку сегодня — до 9% годовых, без учета капитализации.
Прогнозы по доходности по ранее приобретенным апартаментам можно дать весьма оптимистичные. Во-первых, растет туристический поток: как внутренний туризм, так и ожидающийся иностранный. Во-вторых, растет спрос со стороны корпоративного сегмента — представителей промышленного кластера и не только. Например, в аренде апартаментов заинтересованы вузы, которых в Петербурге много. И всем нужно качественное размещение».
