«Рынок сервисных апартаментов, по сути, зародился в Петербурге. Сейчас мы распространяем этот формат на все большее количество регионов. И видим, что инвестор, который рассматривает вложение в апартаменты, четко понимает, что управляющая компания — это едва ли не половина стоимости данного продукта.
Проекты отличаются по своему наполнению, идеологии и многим другим признакам, но качественная управляющая компания, которая выполняет все обещания, которые дает девелопер на этапе строительства, это, наверное, самый важный фактор. Именно поэтому многие девелоперы обращаются сегодня к сторонним управляющим компаниям, которые уже зарекомендовали себя на рынке. Мы видим растущий спрос на эту услугу. Для нас, как управляющей компании, здесь есть определенные сложности. Если мы заходим в проект, по которому уже получено разрешение на строительство, зачастую в него заложены логистические и иные ошибки, которые поправить уже невозможно.
При выборе управляющей компании, безусловно, самым важным критерием является практика. Те, кто продержался на рынке 5-10 лет и больше, заслужили определенный кредит доверия. В наш век информационных технологий несложно посмотреть на цифровой след и понять, совпадают ли заявления УК с действительностью, или уже были какие-то истории, связанные с невыполнением обязательств.
Для каждого инвестора, который вкладывает в недвижимость, главный фактор — это надежность. Именно поэтому я в свое время доказывал учредителям необходимость программы гарантированного дохода, ее безопасность, просчитываемость. Сегодня ее применяют почти все. Такая программа нужна, в первую очередь, на период турбулентности. В более спокойные времена спрос на нее ниже. А сейчас мы видим, что этот вопрос волнует фактически каждого первого инвестора. Ему важно получить сразу при покупке объекта, который еще только строится, некий договор, который гарантирует, что на протяжении достаточно длительного периода каждый месяц определенного числа он будет иметь некий фиксированный доход. Особенно важна такая программа для первых лет жизни проекта, когда объект только начинает работать.
С точки зрения загрузки, которая обеспечивает доходность, коллеги возлагают большие ожидания на восстановление туристического потока в Петербург. Это так, наш город очень перспективен как с точки зрения внутреннего туризма, так и международного.
Мы видим, какую загрузку обеспечил нам внутренний туризм на майские праздники, а впереди высокий сезон. Но уже сейчас мы понимаем, что ни один ресепшн не выдержит потока из 100-200 заездов. Две делегации китайских туристов способны вызвать временный коллапс и очереди в любом апарт-отеле. Да, все рассчитывают на прибыль, но при больших деньгах нужно учитывать и адекватные затраты. Важно сейчас повышать квалификацию персонала управляющей компании и работать с инфраструктурой проекта, с его цифровизацией. Все вопросы, которые гость может решить удаленно, начиная от брони до регистрации и заказа услуг, нужно решать онлайн с помощью IT-разработок и качественной поддержки.
Пожалуй, следующим этапом развития рынка сервисных апартаментов станет появление институциональных инвесторов. Это станет возможно, когда мы заработаем репутацию, которая позволит четко объяснять институциональным инвесторам доходность вложений. Возьмите любые 5-летние периоды за последние 30 лет, и в каждом из этих периодов вы увидите удвоение стоимости недвижимости. И это как раз правильный подход к формированию понимания доходности недвижимости.
Причем апартаменты с точки зрения инвестиций гораздо удобнее, чем крупные объекты недвижимости. Например, некий торговый объект в Петербурге был продан за 1 млрд. Попробуйте в случае необходимости выйти из такого актива, продав его за такие же деньги. У вас потребуют дисконт как минимум на 50%. Совсем другая ситуация с апартаментами: маленькие объекты быстро находят нового инвестора, потому что имеют низкий порог входа. Поэтому я считаю, что появление институциональных инвесторов в сегменте апарт-отелей — вопрос времени».