В 2022 году петербургские девелоперы запустили почти два десятка апартамент-комплексов в Северной столице и активно начали осваивать другие регионы и страны. Отчасти это связано с интересами инвесторов, которые обратили свое внимание на перспективные туристические локации внутри страны и апарт-отели в ОАЭ, Турции и Казахстане. В чем особенности новых проектов в Петербурге и других регионах — обсудили эксперты и участники рынка в рамках круглого стола РБК Петербург «Рынок апартаментов вступает в фазу высокой конкуренции. Что ждать инвестору?».
Импульсы к развитию
Став годом испытаний, 2022 год открыл и новые источники для развития рынка апартаментов. Среди них — динамичный рост сервисных апартаментов как результат развития внутреннего туризма, а также возможность удаленно получать пассивный доход, взаимодействуя лишь с управляющей компанией. Сейчас игроки рынка корректируют проекты таким образом, чтобы максимально использовать эти новые драйверы.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов отмечает также заметный рост сегмента рекреационных апартаментов, которые ранее не строились в большом объеме, но после пандемии спрос на них, как на альтернативу загородным домам, увеличился. По данным Nikoliers, в среднем по проектам рекреационных апартаментов, реализуемых в Курортном районе Санкт-Петербурга, рост цен со старта продаж к апрелю 2023 года составил около 20–22%. При этом спрос на такую недвижимость не снижается в отличие от спроса на квартиры и городские апартаменты, отмечают аналитики.
Выросли по итогам прошлого года в своем предложении и несервисные апартаменты. «В Петербурге запустилось несколько проектов строительства, которые имеют в своем составе такие объекты. Но несервисные апартаменты рассчитаны только на проживание, поэтому слабо интересны инвесторам, которые не хотели бы самостоятельно заниматься управлением сдачей в аренду», — говорит Сергей Софронов.
В этих условиях несервисные апартаменты, возможно, могут быть конкурентом на рынке серой аренды квартир. Вместе с тем, по оценке Сергея Софронова, опасности для сервисных апартаментов города со стороны имеющихся нескольких несервисных проектов нет.
Порядка 65-68% предложения на рынке апартаментов Петербурга приходится на сервисные апартаменты.
На смену «брежневкам» и «кораблям»
Наиболее востребованы апарт-отели у молодежи, говорит президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, президент Becar Asset Management Александр Шарапов. Именно в этом сегменте сейчас сосредоточены самые активные потребители.
Выбор при этом стоит между апартаментами и классической недвижимостью. На аренде двух-трехкомнатной квартиры сейчас можно заработать 3,5%, говорит Александр Шарапов, для студии это будет уже 4,5%. Комнаты в этом отношении более выгодны — здесь речь идет уже о 5%. В апарт-отелях доходность на сегодняшний день составляет 6-8%. Поэтому они пользуются большим спросом, а девелоперы начинают новые проекты.
«За прошлый год стоимость студий упала всего лишь на 6% в арендной плате на розничном рынке, а у апарт-отелей стоимость аренды, наоборот, немного повысилась, и это показывает, что люди хотят получать хороший сервис, а не жить в «брежневке» или «кораблях», — добавляет Шарапов.
Несмотря на оживление рынка, темпы продаж в 2022 году все же несколько снизились, отмечает генеральный директор «МТЛ-Апарт» (входит в ГК «Бестъ») Николай Антонов. «Таким образом, инвестор идет в первую очередь за сервисным, правильно собранном продуктом, чтобы получить качественное жилье, в котором можно жить самому, можно сдавать профессионально через управляющую компанию. Инвесторы уже понимают этот продукт», — поясняет он.
Отдельно Николай Антонов обращает внимание на снижение количества разрешений на строительство. В этом, по его мнению, есть плюс для действующих проектов, потому что в перспективе пары лет просматривается некий дефицит. «Думаю, этот фактор, плюс нагнетание вопроса с НДС, дает возможность людям уходить от накоплений в старый классический метод — в комнаты и студии, чтобы припарковать деньги», — говорит Антонов.
Гарантия дохода и перспективы
Учитывая общее снижение доходности от сдачи в аренду в нынешних условиях, важно принимать во внимание, что обещания ставок 15-20% годовых сейчас — признак недобросовестного информирования, подчеркивает Сергей Софронов. Реальная средняя годовая доходность, по его оценке, составляет до 9% годовых, без учета капитализации.
По словам директора по развитию сети апарт-отелей Ye’s Антона Агапова, сегодня можно говорить о чистой операционной доходности от сдачи в аренду сервисных апарт-отелях — в 6-8% годовых. «Это отличное предложение для инвесторов в кризис. Если отмотать чуть дальше назад, то можно вспомнить, что апарт-отели работали не просто без иностранных туристов, а без туристов вообще. Сейчас ситуация намного легче», — считает Сергей Софронов.
Наличие гарантированного дохода — это очень приятная составляющая, которая четко говорит о том, что для инвестора превалирующим фактором сегодня является надежность, подчеркивает партнер и директор управляющей компании Well Александр Погодин. «На втором месте — стабильность. А уже потом — величина дохода», — добавляет он.
Программы гарантированной доходности можно считать дополнительным стимулирующим фактором для приобретения апартаментов, соглашается Антон Агапов. Вместе с тем подобные программы, по мнению участников дискуссии, наиболее востребованы именно в периоды турбулентности.
Города и страны
Постепенно петербургские девелоперы выходят в новые регионы, а с 2022 года активно строятся и в других странах. На сегодняшний день интерес для развития формата апарт-отелей, по словам участников круглого стола, являются страны ближнего зарубежья, но любопытны с этой точки зрения и Бали с Таиландом, ОАЭ, Португалия и Кипр.
«Дубайский рынок в 2022 году взорвался. У нас там уже больше года успешно работает проект. И как горячие пирожки разлетались номера. За год мы подняли цену на 20%. Сейчас у нас осталось около 12 номеров, а более 250 распродано», — рассказывает Александр Шарапов.
Когда у инвесторов появился запрос на диверсификацию страновых рисков, очень многие начали приобретать недвижимость за границей, указывает Антон Агапов. Те, кому вариант с Дубаем либо с Европой был недоступен, обратились в сторону ближайшего зарубежья, в том числе в Казахстан. Интерес к апарт-отелям проявляют и многие российские регионы. Проекты уже реализуются в Москве, Казани, Новосибирске и Нижнем Новгороде. Также перспективными регионами являются Сочи, Краснодар, Ростов-на-Дону.
В отличие от прошлых лет появляется положительный тренд в понимании застройщиками необходимости наличия УК для успешного существования объекта. «Раньше это было бесполезно объяснять девелоперу, просто были готовы продавать квадратные метры. Сейчас на это обращают больше внимания, — говорит Николай Антонов. — Все обращения к нам за последние два года со стороны застройщиков начинаются на стадии предпроектирования, и это говорит о том, что рынок уже окончательно принял тот факт, что строить и продавать при высокой конкуренции имеет смысл только здания с хорошо сформированной концепцией, вне зависимости от их места расположения — столицы это или регионы».
Такой подход с акцентом на профессиональную управляющую компанию может привести к существенной трансформации рынка. «В ближайшем будущем я уверен, что сервисные апарт-отели продолжат экспансию и станут альтернативой классическим отелям, которые многие девелоперы опасаются строить ввиду низкой доходности операционного бизнеса этого сегмента и длительного периода возврата инвестиций», — подчеркивает Антон Агапов.
Ожидания от высокого сезона
В 2023 году заполняемость апарт-отелей Петербурга обещает быть высокой. Причем на это не повлияет и отсутствие иностранных туристов, полагают участники дискуссии. Так, в 2022 году Северную столицу посетили 9 млн туристов, в допандемийном 2019-м — 11 млн. Таким образом, только за счет внутренних туристов поток удалось в целом восстановить, указывает Антон Агапов. Поэтому в этом году ориентация рынка будет именно на российских путешественников.
«Мы ожидаем, что туристический поток в Петербурге приблизится и будет сопоставим с уровнем 2019 года. Стоит отметить, что средняя загрузка нашей сети по итогам прошлого года составила 92%, при этом мы увеличиваем объем номерного фонда в краткосрочном сегменте размещения до рекордных показателей, и в высокий сезон его доля составит 45%. Гибкость перераспределения между долгосрочной и краткосрочной арендой в зависимости от сезона является неотъемлемым преимуществом сервисных апарт-отелей и демонстрирует профессиональность управляющий компании», — поясняет Антон Агапов.
Главная задача управляющих компаний сегодня — привлечение нового российского путешественника. «Внутренний туризм у нас развивается быстрыми темпами, только расселяются люди в сером поясе — берут квартиры посуточно и прочее. Вот за такого туриста нам надо бороться. Именно такого туриста надо привлекать и ценой, и качеством», — говорит Николай Антонов.
Большие возможности, по его мнению, представляют также направления делового, корпоративного и медицинского туризма, когда люди приезжают в город не на пару дней, а на более продолжительное время. «В нашу жизнь вернулось такое понятие, как рабочая вахта, но уже со стороны квалифицированного научного персонала, ИТР, преподавательских составов вузов», — добавляет он.
В итоге на доходность апартаментов в этом году будут влиять два фактора. Первый связан с ростом внутреннего турпотока, а в перспективе и иностранного. Второй — с увеличением спроса со стороны корпоративного сегмента — представителей промышленного кластера, и вузов, полагает Сергей Софронов.
Александр Погодин также обозначил точки роста для сегмента апарт-отелей. «Петербург действительно очень перспективен как с точки зрения внутреннего туризма, так и международного. Мы видим, какую загрузку обеспечил нам только внутренний туризм на майские праздники. И впереди высокий сезон. Но уже сейчас мы понимаем, что ни один ресепшн не выдержит потока из 100-200 заездов. Две делегации китайских туристов способны вызвать временный коллапс и очереди в любом апарт-отеле. Да, все рассчитывают на прибыль, но при больших деньгах нужно учитывать и адекватные затраты. Важно сейчас повышать квалификацию персонала управляющей компании и работать с инфраструктурой проекта, с его цифровизацией. Все вопросы, которые гость может решить удаленно, начиная от брони до регистрации и заказа услуг, нужно решать онлайн с помощью IT-разработок и качественной поддержки», — считает Александр Погодин.
Другие инвесторы
Другой вариант развития сегмента — это переход от частного инвестора к институциональным. Такие модели широко распространены в США и Европе. Такие фонды покупают 100-300 юнитов, готовы брать их с доходностью 4%. В России дела обстоят иначе, говорит Александр Шарапов: «Если ты приходишь в пенсионные фонды, они хотят рентную доходность 13-15%, и с такими требованиями они не инвестируют в нас».
Александр Погодин считает, что переход от частных к институциональным инвесторам все же возможен в будущем. «Когда мы действительно заработаем репутацию, которая позволит четко объяснять институциональным инвесторам эту доходность, это станет возможно. Возьмите любые 5-летние периоды за последние 30 лет, и в каждом из этих периодов вы увидите удвоение стоимости недвижимости. И это как раз правильный подход к формированию понимания доходности недвижимости», — заключил Погодин.
