Рынок недвижимости в 2022 году, как и вся экономика, развивался на фоне ключевых событий года — начало спецоперации в феврале и объявление частичной мобилизации в сентябре. Они повлияли на активность покупателей и планы девелоперов по запуску новых проектов, а также на продвижение уже запущенных объектов на рынке. Кто сегодня приобретает недвижимость, во сколько она обходится и какие финансовые инструменты для этого используются — в материале РБК+ Петербург.
Состояние рынка
Высокие темпы роста цен на рынке первичной недвижимости, заданные в последние два года, в 2022 году замерли, говорит директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей. Максимальный прирост цен пришелся на I квартал 2022 года, а начиная с марта 2022 года показатель стагнирует, демонстрируя динамику в 1-3% в течение всего года.
Стоимость 1 кв. м первичной жилой недвижимости составила в Петербурге 253 тыс. руб. Средняя цена 1 кв. м в квартире дома комфорт-класса — 201 тыс. руб., в премиум-классе — 426 тыс. руб., подсчитали в Nikoliers.
Всего в 2022 году было заключено 42,8 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 30% меньше, чем в 2021 году. Из них без ипотеки было составлено порядка 9 тыс. ДДУ (-230%), с ипотекой — около 33,8 тыс. договоров.
Сделки с использованием ипотеки остаются основными на рынке. «По итогам 2022 года 93% сделок в нашей компании — ипотечные. В целом по рынку доля сделок с ипотекой на уровне 88-90%», — говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Портрет покупателя
Финансовый маркетплейс «Сравни» составил портрет ипотечного заемщика. Аналитики изучили данные пользователей, оформивших заявки на ипотечные кредиты, за период с 1 августа 2022 года по 20 января 2023 года и выяснили, что мужчины чаще женщин интересуются ипотечными займами (56,2% и 43,8 соответственно). Почти половину ипотечных кредитов (43%) берут люди в возрасте от 25 до 34 лет. Почти треть пользователей — в возрасте от 35 до 44 лет, еще 14% — от 45 до 54 лет. На другие возрастные группы приходится около 19% всех заявок. Чаще всего оформляют ипотечные займы жители Москвы и Санкт-Петербурга.
По словам петербургских застройщиков, портрет покупателя существенно не изменился. «Порядка 75% наши клиентов — это жители Петербурга и пригородов Ленобласти, покупающие жилье преимущественно для себя, — говорит Ян Фельдман. — Доля региональных покупателей (Архангельск, Мурманск) — около 25%».
Что покупают
Объем спроса в Ленобласти, в отличие от Петербурга, сохранился на уровне прошлого года — за счет низкой цены квадратного метра. «Треть спроса пришлась на прилегающие территории Ленобласти. Сейчас средняя цена предложения в области 145 тыс. руб. за кв. м, а в Петербурге это уже около 220 тыс. руб., и в перспективе доля пригородов спокойно может дойти до 40%», — прогнозирует руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
Как отмечают участники рынка, часть аудитории перешагнула психологический порог своего отношения к жизни в области и пересмотрела свою позицию. Наиболее популярные локации — Всеволожский район Ленобласти, особенно микрорайон Янино с хорошим предложением срежнеэтажной застройки со всей необходимой инфраструктурой для жизни, говорит Ян Фельдман. Приближаются к лидеру Ломоносовский и Гатчинский районы. «В последнем всего за последний год количество жилых комплексов в продаже увеличилось в 3,5 раза. В Ломоносовском активно развивается поселок Новоселье, Новогорелово и Лаголово. Из новых локаций также можно выделить Новосаратовку, но здесь уже акцент смещен больше на высотную застройку. В городской черте востребован Приморский район», — говорит эксперт.
Также участники рынка отмечают смещение спроса в сторону жилья в высокой стадии готовности, поскольку такие проекты воспринимаются как более надежные в периоды нестабильности.
В начале этого года наиболее сильно упали продажи однокомнатных квартир. «Как ни удивительно, тот сегмент, который бурно развивался в 2022 году и по-прежнему является самым большим по количеству лотов в продаже, показал наибольшее падение с точки зрения спроса в январе (в сравнение с декабрем), — отмечает начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. — Меньше всего с точки зрения количества комнат «просели» трешки. Лучше всего себя чувствовали объекты масс-маркет с ценой продажи 200-220 тыс. руб. за кв. м».
С учетом расширения программы семейной ипотеки застройщики отмечают увеличение запросов со стороны семейных покупателей с детьми. «Они стали более активно выбирать двух— и трехкомнатные форматы. Постепенно возвращается интерес к новостройкам у молодых людей, специалистов, с уровнем дохода выше среднего. Ранее они занимали выжидательную позицию», — добавляет Ян Фельдман.
Финансовые инструменты
Как отмечалось ранее, до 90% жилья приобретается сегодня с использование ипотечных программ. «Пока рано говорить о каких-то численных выводах, но очевидно, что доля семейной ипотеки в 2023 году будет расти, а количество сделок по господдержке снижаться, учитывая ужесточение условий — роста ставки до 8%», — отмечает Дмитрий Ефремов.
Другое изменение — увеличение в январе минимальной ставки по субсидированной ипотеке. «Если в конце декабря на рынке еще работали околонулевые ставки, то сейчас большинство программ по субсидированной ипотеке начинаются от 3%. Как следствие увеличился минимальный ежемесячный платеж и требования к заемщику. Те клиенты, которые могли приобрести квартиры с минимальным первым взносом и расчетом на ежемесячный платеж в 15 тыс. руб., сейчас не могут себе этого позволить, даже имея на руках первоначальный взнос. А значит люди, имеющие сравнительно небольшой ежемесячный доход, оказались за пределами аудитории рынка недвижимости», — описывает последствия таких изменений Дмитрий Ефремов.
По словам эксперта финансового маркетплейса «Сравни» Максима Глазкова, помимо изменения программ, сами банки стали внимательнее относиться к заемщикам. Например, наличие официального брака становится положительным фактором. «Риски снижаются: партнер станет созаемщиком и кредит с большей вероятностью вернут. Но главное для банка — не семейное положение клиента, а подтвержденная возможность возвращать кредит. Идеальный заемщик по кредиту –– это пользователь без проблем с возвратом прошлых долгов и с уровнем дохода, достаточным для выплаты долга», — отмечает он.
Средний бюджет покупки в сегменте масс-маркет сегодня составляет около 5 млн руб. в областных новостройках и 7 млн руб. — в городских проектах. «По итогам 2022 года в ГК «Ленстройтрест» средний размер кредита составил 7,8 млн руб. Обычно его оформляют на срок 25 лет, но выплачивают раньше — через 7-8 лет. Ежемесячный платеж с учетом собственных субсидированных программ — 18 тыс. руб.», — приводит данные компании Ян Фельдман.
В дальнейшем, говорят девелоперы, на спрос будет прежде всего влиять макроэкономическая стабильность. «При условии стабилизации геополитической ситуации спрос будет постепенно восстанавливаться. Но все будет зависеть от того, насколько клиенты будут готовы планировать покупку жилья на много лет вперед. Основная часть сделок будет по-прежнему происходить при помощи ипотеки», — заключает Дмитрий Ефремов.