Ввод жилья по итогам текущего года, как ожидается, превысит показатели прошлого года. Однако это объемы, сложившиеся в результате спроса и предложения прошлых лет. В текущем году спрос сокращался в ответ на каждую тревожную новость, а объем нового предложения как минимум не вырос. Что ждет рынок в наступающем году, и от каких решений «сверху» это будет зависеть — в материале РБК Петербург.
Рекордный ввод и сложный год
По данным Смольного, на 30 ноября в Петербурге введено в эксплуатацию 3,1 млн кв. м — 89,4% от плана. С учетом декабря итоговый объем ввода предварительно оценивается экспертами до 3,4 млн кв. м. «Ввод жилой недвижимости останется на высоком уровне. В России он будет в очередной раз рекордным, порядка 100 млн кв.м. В Петербурге ожидается на уровне 3,2–3,4 млн кв. м», — прогнозирует коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Порядка 3,4 млн кв. м жилья будет введено в Петербурге в 2022 году
«2022 год строительная отрасль нашего региона завершит вполне удовлетворительно. Ожидается, что объемы ввода жилья будут сопоставимы с предыдущими годами и, видимо, даже немного превысят объемы ввода 2021 года», — оценила ситуацию начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Однако высокие цифры ввода — это задел прошлых лет. Этот год, как подчеркивает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева, был очень непростым для всех отраслей экономики. «Мы не можем игнорировать такие негативные факторы, как начало СВО в феврале и объявление о частичной мобилизации в сентябре. Эти события характеризовались падением спроса и снижением активности девелоперов», — говорит она. В то же время, по словам Левневой, рынок достаточно быстро адаптировался: застройщики оперативно перестроили логистические цепочки и инициировали маркетинговые акции с околонулевыми ставками и траншевыми платежами по ипотеке, которые поддержали интерес потребителей к недвижимости.
Политика и экономика
На показателях спроса сказывался не только тяжелый новостной фон. «Сократилась покупательская способность населения. Если говорить о Петербурге, доходы, судя по статистике, выросли. Но на меньшую величину, нежели инфляция», — отмечает Сергей Софронов.
В результате, по оценке Аси Левневой, по итогам года снижение спроса на рынке недвижимости в сравнении с 2021 годом может оказаться выше 20%, при этом объем пополнения новым предложением сопоставим с показателями докризисного периода. «Мы вышли на ценовое плато — дальше для поддержания спроса возможен откат по ценам на менее ликвидные объекты», — прогнозирует эксперт.
20% и выше может составить по итогам 2022 года падение спроса на рынке недвижимости в сравнении с 2021 годом.
По данным вице-президента Becar Asset Management Катерины Соболевой, цены на недвижимость выросли в среднем на 10% за 2022 год — это небольшая величина.
Ипотека: рекорды кризиса
Во многом спрос на первичном рынке жилой недвижимости поддерживала ипотека. «Один из ключевых трендов — рекордная доля ипотечного кредитования, по итогам октября в Санкт-Петербурге это 87%, в ЛО — 86%», — подчеркнула эксперт Циан.Аналитика Виктория Кирюхина.
Подобная ситуация, по словам Аси Левневой, характерна для кризисных периодов в экономике. «Поэтому спрос чувствителен к ипотечным ставкам, и именно на них делают акцент девелоперы, когда разрабатывают маркетинговую политику. В ближайшее время этот тренд продолжится, так как предпосылок к росту благосостояния граждан пока нет», — говорит эксперт.
В структуре ипотечного рынка тоже произошли изменения. «Застройщикам пришлось прибегнуть к субсидированию ставки, чтобы расширить аудиторию своих ипотечных клиентов. По нашим оценкам, более 40% клиентов, которые пользуется ипотекой с субсидированной ставкой, без нее вообще не смогли бы воспользоваться кредитом», — отмечает Сергей Софронов.
Ленобласть как альтернатива
Еще один тренд текущего года — растущая доля объектов в Ленинградской области в общем объеме строительства в петербургской агломерации. По данным Циан, в 2022 году 28% заключенных ДДУ пришлось на область, тогда как в 2021 году — 23,7%, в 2020 году — 22,1%.
«Застройщики уходят в область из-за недостатка простых для освоения участков под застройку, не пугает их даже увеличение социальной нагрузки из-за недостатка инфраструктуры в пригороде», — комментирует тренд Ася Левнева.
Тренд подтверждается инвестиционной активностью девелоперов. По данным консалтинговой компании Nikoliers, 90% купленных в 2022 году земель находятся за пределами КАД. В общей сложности с января по ноябрь 2022 года девелоперы приобрели для возведения жилья более 1,5 тыс. га, что на 71% выше показателя 2021 года — тогда площадь купленных за год земель составила порядка 900 га. При этом за счет сдвига в Ленобласть общая стоимость инвестиций в земельные участки для строительства жилья в агломерации сократилась до $913 млн — против $1,5 млрд в январе-ноябре прошлого года.
Перспективы предложения
В следующем году эксперты прогнозируют сжатие рынка как с точки зрения предложения, так и с точки зрения спроса. «Если сопоставить текущие цифры по вводу жилья и выводу новых проектов на рынок, то очевидно — предложение будет меньше», — говорит Сергей Софронов.
Похожий прогноз дает и директор «Альфа Фаберже» Виталий Бахарев: «В связи с общей геополитической обстановкой горизонт планирования как у девелоперов, так и покупателей жилья резко сократился. Это, безусловно, скажется на объемах вывода на рынок новых проектов в перспективе ближайших 1–2 лет».
С другой стороны, по мнению Сергея Софронова, появится больше вариантов относительно недорогой недвижимости. «Умеренная стоимость «квадрата» в сочетании с полным набором инфраструктуры и уже привычного для покупателя уровня благоустройства — это то, что требуется сейчас покупателям. На сочетании таких параметров будут строиться многие проекты на рынке в 2023–2024 годах», — полагает эксперт.
Один из вариантов снижения стоимости покупки — сокращение метража квартир. «Тренд на сокращение площадей в проектах сменил тенденцию увеличения спроса на просторные планировочные решения в период пандемии и ажиотажного спроса на недвижимость. Сегодня застройщики стремятся сделать жилье более доступным за счет отказа от лишних квадратных метров», — говорит Ася Левнева.
Перспективы спроса
Спрос во многом будет зависеть от ипотеки. Как заявил в ноябре замминистра финансов Алексей Моисеев, программа льготной ипотеки на новостройки по ставке 7% будет завершена 31 декабря 2022 года.
Согласно совместному исследованию Циан.Аналитика и рекрутингового агентства hh.ru о нагрузке на семейный бюджет в случае отмены льготной ипотеки, уже сегодня треть семейного дохода уходит на льготную ипотеку. Самая большая финансовая нагрузка — более 40% — в Казани, Москве, Нижнем Новгороде и Санкт-Петербурге. Если же ставка вырастет до стандартных 10,4%, в 17 из 25 крупнейших городов России среднего семейного дохода не хватит, чтобы «строить» квартиру в ипотеку, одновременно снимая жилье.
Петербург в этот перечень 17 городов не входит, однако если вычесть из среднего дохода петербургской семьи величину прожиточного минимума, арендный платеж за «однушку» и платеж по ипотеке под 10,4%, на прочие расходы остается всего 6,9 тыс. руб. (с льготной ставкой — 32 тыс. руб.).
Но это еще не все. «Перед нами возникает еще одна проблема, связанная с намерением Центрального Банка пересмотреть с января 2023 года свое отношение к субсидированию ставки и ввести повышенные нормы резервирования для таких кредитов. В итоге мы можем недополучить часть возможного спроса», — подчеркивает Светлана Денисова. Решение этой проблемы станет главным вопросом для рынка после Нового года, считает эксперт. Во многом от позиции регулятора будет зависеть, как рынок сможет работать с этим вызовом. «Мы надеемся, что банки еще скажут свое веское слово, поскольку, работая с продуктом субсидированной ипотеки, они готовы нести риски при субсидировании ставки», — уточняет Денисова.
Впрочем, эксперт видит и позитивные аспекты, которые позволяют уверенно смотреть на более отдаленные перспективы рынка. «Рынок демонстрирует все-таки высокую устойчивость. Практически столько же иногородних покупателей. Рынок Санкт-Петербурга остается для региональных покупателей очень желанным и привлекательным. И, в целом, поскольку зарубежные рынки теперь практически закрыты для наших граждан, то все больше людей понимают, что самое лучшее — вкладывать в недвижимость в своей стране», — говорит Денисова.
Виталий Бахарев также смотрит в будущее с оптимизмом. «Как только рынок получит позитивные сигналы о нормализации ситуации в мире, проявится отложенный спрос и цены отскочат до уровня весны 2022 года, а возможно, и продолжат свой рост», — заключает эксперт.
«Год был непростым для многих отраслей экономики, в том числе и для строительной. В связи с общей геополитической обстановкой горизонт планирования как у девелоперов, так и покупателей жилья резко сократился. Это, безусловно, скажется на объемах вывода на рынок новых проектов в перспективе ближайших 1–2 лет. Если в этом году объемы ввода жилья превысят показатели прошлого года, то скорее всего в следующем году этот показатель не будет расти, а через 2–3 года мы получим отрицательную динамику ввода.
Сокращение горизонта планирования влечет за собой сокращение числа инвестиционных сделок, откладывание решения жилищного вопроса «на потом» и как следствие — накопление отложенного спроса. Как только рынок получит позитивные сигналы о нормализации ситуации в мире, проявится отложенный спрос и цены отскочат до уровня весны 2022 года, а возможно, и продолжат свой рост».
«2022 год строительная отрасль нашего региона завершит вполне удовлетворительно. Ожидается, что объемы ввода жилья будут сопоставимы с предыдущими годами и, видимо, даже немного превысят объемы ввода 2021 года.
Основная проблема — сокращение спроса, это главный вызов, перед которым оказался рынок жилищного строительства в текущем году, сохранится его актуальность и в ближайшей перспективе.
Впрочем, рынок демонстрирует все-таки высокую устойчивость. Рынок Санкт-Петербурга остается для региональных покупателей очень желанным и привлекательным. И, в целом, поскольку зарубежные рынки теперь практически закрыты для наших граждан, то все больше людей понимают, что самое лучшее — вкладывать в недвижимость в своей стране. Учитывая это, можно уверенно смотреть на более отдаленные перспективы рынка».
«Итоги будут на «четверку», с учетом событий 2022 года. Ввод жилой недвижимости останется на высоком уровне. В России он будет в очередной раз рекордным, порядка 100 млн кв. м. В Петербурге ожидается на уровне 3,2–3,4 млн кв. м.
Продажи осенью этого года были значительно ниже традиционных для осеннего периода показателей. Можно сказать, что это был год без осеннего спроса. Восстанавливаться спрос будет уже в следующем году, но только при условии сохранения доступной ипотеки.
Ленинградская область в 2022 году получила предпосылки для развития в виде несколько новых запущенных проектов. История в некоторой степени повторяется — несколько лет назад более-менее активное строительство в области велось, но затем начало сокращаться. В ближайшее время начнется новый микроцикл развития недвижимости в этом регионе, но в локациях неподалеку от Петербурга».
«2022 год был непростым во всех отношениях, и для рынка недвижимости он также оказался не самым хорошим. Тем не менее, по данным администрации Петербурга на конец ноября в городе введено в эксплуатацию 3,1 млн кв м — 89,4% от плана. Свою лепту внесла и Компания Л1. В этом году мы ввели в эксплуатацию ЖК «Поэт». Суммарная площадь сданной недвижимости составляет 453 тыс. кв.м. Таким образом, свой план на этот год мы выполнили. Остальные наши строящиеся объекты, последний корпус ЖК Граф Орлов» и ЖК «Байрон», у нас по плану будут сданы в 2023 году.
Развитие отрасли в новом году во многом будет зависеть от предложенных программ по ипотеке. Нужно понимать, что при отмене льготной ипотеки объем продаж квартир в новостройках может сократиться на 20-30%. Ведь сейчас для покупателей привлекателен именно сниженный размер ежемесячного платежа, который достигается низкой ставкой. Если ее не будет, часть потенциальных клиентов может отложить покупку на неопределенный срок».
«Еще рано подводить итоги на рынке недвижимости. Более точную картину мы получим в 2023 году, а последствия сегодняшней ситуации мы увидим в 2024-2025. Рынок недвижимости инерционен, и в этом есть свои плюсы и минусы.
Тренды складываются постепенно и также приобретают инерцию. Это объясняет хорошие результаты по вводу жилья в 2022 году. Вводились в эксплуатацию те объекты, которые начали строить 2-4 года назад. Но с другой стороны, мы уже видим, что за последний год продажи упали порядка 30%. Наша компания тоже внесла свой вклад в общие тренды — в 2022 году ввела в эксплуатацию порядка 100 тысяч. кв метров и полностью завершила строительство проекта комплексного освоения территорий на юге Санкт-Петербурга.
Трендом следующего года станет сохранение системы. Сегодня задача девелоперов — сохранить то хорошее, что мы бережно создавали: высокое качество продукта, технологичность, цифровизацию во всех сферах, новые системы управления, отношение с клиентами, управление недвижимостью».