Петербургские девелоперы пробуют развивать новые направления как внутри России, так и за рубежом. Поводов для миграции в другие регионы и страны несколько: дефицит участков под застройку в Петербурге, рост цен на землю, а также высокий уровень конкуренции на фоне проседания спроса. Для жилищного строительства перспективны крупные города-миллионники, для апартаментов и коворкингов — популярные для релокации страны СНГ и Дубай.
Укрупнение рынка
По данным Единого ресурса застройщиков на территории Петербурга, строительство жилья ведут 78 застройщиков, которые представлены 157 юридическими лицами. К ноябрю 2022 года они разработали проектные декларации, получили разрешения на строительство и уже начали возводить 540 домов на 214 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 9,2 млн кв. м. По подсчетам Nikoliers, за три года (с ноября 2019 года по ноябрь 2022 года) объем строящейся недвижимости в Петербурге сократился на 38%. Еще один тренд, который отмечают аналитики, — укрупнение рынка, за этот период ушли 15 компаний.
Главный негативный фактор — рост цен на землю. В прошлом году средняя стоимость площадки под строительство жилья и апартаментов в Северной столице выросла в два раза. По оценкам Nikoliers, стоимость участков начинается от 20 тыс. руб. за кв. м на окраинах и доходит в центральных районах города до 160–180 тыс. руб. за кв. м. В Ленинградской области стоимость квадратного метра незначительно ниже: средняя цена сделок проходит в диапазоне 3–10 тыс. руб. за кв. м. В итоге спрос переместился из Петербурга в соседний регион: 90% купленных в 2022 году застройщиками участков находятся за пределами КАД.
В 2 раза в 2022 году выросла средняя стоимость участка под строительство жилья и апартаментов в Северной столице
«В Санкт-Петербурге не хватает точечных участков под застройку, а реновацию промышленных объектов и намыв территорий часто не выдерживает экономика проектов. К тому же несоответствие правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и генплана зачастую затягивает процесс согласования проекта на время, сопоставимое строительному циклу. Столичные застройщики уходят в область, но и там существуют проблемы с инфраструктурой, что значительно увеличивает расходы на развитие жилой среды в окрестностях проекта и снижает спрос. Во многих регионах таких проблем нет», — отмечает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
Эти причины побуждают петербургских девелоперов рассматривать другие регионы для запуска новых проектов. В «Балтийской жемчужине» относят к наиболее перспективным активно развивающиеся мегаполисы со сформированной инфраструктурой и доступными по сравнению со столичными ценами на землю. «Это Екатеринбург, Казань, Краснодар, Красноярск и другие прекрасные города России, в которых есть рабочие места и платежеспособный спрос, а себестоимость строительства ниже из-за доступности и стоимости земельных участков», — говорит Ася Левнева. По ее прогнозам, из-за недостатка участков под застройку, высоких цен на квартиры в Москве и Петербурге и благодаря тренду на удаленную работу в пределах страны экспансия в регионы продолжит нарастать.
Управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова добавляет в список перспективных южные курорты — Краснодарский край и Крым, и северные нефтегазовые регионы, например Ямало-Ненецкий округ. «Здесь налицо свободные ниши на первичном рынке недвижимости — совокупность критического дефицита предложения в сочетании со сравнительно неплохим спросом и рентабельностью жилищного строительства», — отмечает эксперт. Коэффициент доступности жилья во многих городах России выше, чем в Москве, и люди на среднюю по региону зарплату могут позволить себе больше.
Просчитать риски
По оценкам «БЕСТ-Новострой», рентабельность менее 20% не позволит запустить девелоперский проект. Учитывая тот факт, что в России еще остаются регионы с рыночной стоимостью менее 90 тыс. руб. за квадратный метр, получается, что себестоимость там не должна превышать 75 тыс. руб. за квадратный метр. С учетом расходов на возведение панельных типовых домов самых экономичных серий и подключение их к инженерным сетям, на приобретение земельного участка остается не больше 20% от этой суммы. «Это очень мало, обычно затраты на землю составляют порядка 30% от себестоимости, причем от себестоимости гораздо более дорогих проектов. То есть в регионах с самым дешевым жильем девелоперам остается либо выбирать какие-то низколиквидные земельные участки по самой доступной цене, либо ждать земельных субсидий от местных властей», — считает Ирина Доброхотова.
Рентабельность менее 20% не позволит запустить девелоперский проект в регионе
«Для того чтобы девелоперской компании можно было принять решение о выходе в тот или иной регион или конкретный район, необходимо получить полную картину, глубокое представление о факторах, которые могут повлиять на успех девелоперского проекта. Недостаточно наличия спроса или относительной дешевизны земли», — подчеркивает заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
По его словам, для принятия управленческих решений необходимо обладать всей полнотой информации, которая влияет на потенциальный успех проекта. Среди самых важных — специфика GR и административных процедур (согласования, разрешение на строительство, экспертиза), меры поддержки компаний инвесторов-девелоперов, застройщиков, наличие подрядчиков на строительно-монтажные работы, наличие техники и оборудования, понятная логистика поставок и цены на строительные материалы. «Без учета всех данных, всей картины формирования и развития проекта будут сохраняться достаточно большие риски, на которые большинство компаний идти не готово», — уверен Максим Жабин.
В «Балтийской жемчужине» считают, что при сложностях с пониманием местных особенностей одним из выходов может стать сотрудничество с местными подрядчиками и партнерами.
Петербургские застройщики могут выгодно выделиться на фоне местных компаний за счет более современных планировок, высоких стандартов отделки и благоустройства дворов в новых ЖК. «Покупатели как в столицах, так и в регионах выбирают в первую очередь комфорт для себя и своих близких. Да, исходная точка — уровень, к которому привыкли или могут себе позволить, и это скорее про отделку и изыски декора, технологии и умное наполнение, когда одним взглядом открывается дверь лифта и он «знает», куда вас отвезти», — уверена директор по маркетингу ГК «Альфа Фаберже» Елена Ширшова.
Проекты «выстрелили»
Застройщики апартаментов пошли еще дальше и уже реализуют проекты за пределами России. Сеть YE’S в конце 2021 года открыла апарт-отель Astana в столице Казахстана, он стал первым объектом сети, реализованным по франшизе за рубежом. Массовая волна релокации россиян в этом году (после объявления частичной мобилизации в России) привела к резкому росту спроса и цен на арендное жилье.
«Сейчас ажиотаж в Казахстане спал, при этом уровень загрузки апарт-отеля остается на уровне 93%, а арендные ставки, выросшие практически в три раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, не планируют снижаться. Эти факторы, а также невозможность приобретения жилой недвижимости для российских инвесторов, не имеющих ВНЖ, вызвало высокий спрос на апартаменты. С сентября количество заявок на покупку увеличилось со стороны российского покупателя на 426%», — говорит директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов.
«Сейчас выигрывают построенные объекты и проекты с высокой степенью готовности. Наш коливинг в Дубае You&Co открылся в нужный момент — за 2 месяца до начала массовой миграции. Мы получили хороший прирост арендаторов, вышли на загрузку 100% летом и сохраняем ее до сих пор, а иногда и увеличиваем — доставляем кровати в комнаты», — рассказал руководитель зарубежных проектов Becar Asset Management Александр Пестряков. В компании намерены продолжать зарубежную экспансию, продали франшизу на Кипр. Завершение строительства коливинга планируется там к 2024–2025 году. «Сейчас ищем соинвесторов в новые проекты в Дубае. Также планируем выйти на рынок Индонезии, Африки, рассматриваем развивающиеся страны с высоким потенциалом роста, в которых нам будет интересно строить проекты и зарабатывать на девелопменте больше 25–28% годовых», — делится планами руководитель зарубежных проектов Becar Asset Management.
По его прогнозам, сейчас могут «выстрелить» проекты совместного девелопмента и бизнес, построенный на привлечении капиталов. Можно успешно строить апарт-отели, коливинги, lifestyle-отели. Люди приобретают все, что могут найти на рынках, во что верят и что соответствует их требованиям, подчеркивает Александр Пестряков.
Начать с Казахстана
Судя по уже запущенным и анонсированным проектам, многие петербургские девелоперы пока не готовы штурмовать другие континенты и проявляют больше интереса к странам СНГ. Генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов рассказал РБК Петербург, что компания ведет переговоры о проектах апарт-отелей и коворкингов в Киргизии и Казахстане. Сеть «Практик», один из крупнейших в Петербурге операторов коворкингов открывает свой первый проект в Астане в конце декабря 2022 года. «Выход на зарубежный рынок мы начинаем с Казахстана. Сейчас к нам чуть ли не каждый день летят запросы об открытии в Тбилиси, Ереване, Белграде, Ташкенте», — рассказал Владимир Дорофеев, СЕО «Практик» и OFIX.
О планах по выходу на новые рынки за пределами России также заявила другая петербургская сеть коворкингов — PAGE (входит в ГК «БестЪ»). По словам генерального директора УК PAGE Марии Сумароковой, для запуска своих объектов компания рассматривает Армению, Грузию, Казахстан, Узбекистан, Киргизию — все основные страны, куда активно переезжают россияне.
Впрочем, эксперты видят риски в выходе на новые рынки. «Стоит внимательно изучать существующий рынок и оценивать долгосрочность планов тех компаний, которые приняли решение о релокации в Армению, Грузию и Казахстан. В бизнес-среде нередко данные страны рассматриваются в качестве транзитной точки до принятия решения о финальном месте обоснования команды, и сегодняшний бум спроса на локальные офисы может также стремительно сойти на нет. Офисный рынок стран СНГ находится в зачаточном состоянии и заметно уступает петербургскому и московскому рынкам по качественному и количественному показателям», — говорит управляющий партнер IPG Россия Иван Починщиков. Он отмечает, что Турция и ОАЭ (Дубай) чаще выбираются бизнесом как финальное место обоснования или промежуточная точка, но на долгий срок. Локальные офисные рынки гораздо сильнее развиты вместе с экономикой стран, что дает переехавшим командам привычную качественную инфраструктуру и возможности для развития бизнеса.
«Риски и сложности зависят от конкретного региона. Чаще всего региональные власти заинтересованы в развитии и оказывают активное содействие. В то время как на столичном рынке высокая конкуренция и нет стимула для снижения административных барьеров. Да, в регионах на первых порах есть сложности с пониманием местных особенностей. Как один из выходов — это сотрудничество с местными подрядчиками и партнерами. Когда «Балтийская жемчужина» пришла на петербургский рынок, тоже было сложно. Многие горожане высказывали опасение, что на берегу Финского залива построят очередной «эконом», только уже в китайском исполнении. Опасения были напрасны. Это хороший пример разрушения стереотипов, с которыми приходится сталкиваться девелоперам в новых регионах присутствия».
«При выходе на зарубежные рынки мы ищем местных надежных девелоперов, которые знакомы со всей спецификой строительной отрасли в своем регионе и реализуем сотрудничество по франшизе. Наличие надежного партнера позволяет избежать ошибки на всех этапах реализации апарт-отеля. Для застройщиков, которые планируют выходить на новый для себя сегмент, помощь крупной сети апарт-отелей с успешно реализованной моделью бизнеса является залогом устойчивого спроса на проект со стороны инвесторов. Помимо приобретения готовой концепции успешного бизнеса партнер получает зарекомендовавший себя бренд, полноценное сопровождение проектирования, строительства, продаж и помощь в маркетинговом продвижении, а также возможность передачи в управление профессиональной управляющей компании после ввода объекта в эксплуатацию».
