После инвестиционного всплеска в марте текущего года рынок недвижимости в петербургской агломерации замер. Постепенное восстановление началось в мае-июне с появлением ипотечных программ, субсидируемых государством. Кто формирует спрос на этом этапе и как сменились предпочтения покупателей — в материале РБК+.
Возвращение в Петербург
Спрос на рынке новостроек Петербурга сместился из «заКАДья» в спальные районы Петербурга. Об этом свидетельствуют данные консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» за май — первую половину июня. В отличие от первого квартала 2022 года, когда четверть спроса пришлась на локации Ручьи и Бугры-Мурино, сейчас топ продаж возглавили Каменка (12% в спросе) и Ново-Сергиево (11%). Бугры-Мурино (9%) расположились лишь на третьем месте. До 7% в объеме продаж выросла доля Октябрьской набережной в связи с пополнением предложения.
Несмотря на то, что, по данным Nikoliers, объем нового предложения жилой недвижимости на территории Петербурга в январе-мае 2022 года сократился почти на 40% к аналогичному периоду прошлого года (до 798 тыс. кв. м), новые проекты продолжают выходить. Из них за период с января по май 64% относятся к массовому сегменту, и появляются они в разных районах города: Невском, Московском, Пушкинском, Калининском, Выборгском. Проекты бизнес— и премиум-класса появились в Приморском, Василеостровском, Адмиралтейском и Выборгском районах Петербурга.
Проекты в пригородах также появляются, но это не только переполненные локации «заКАДья». «Сейчас застройщики начали довольно активно пополнять рынок жильем. В продажу выходят как новые проекты, так и следующие очереди уже строящихся комплексов. К примеру, в июле «КВС» вывела еще один корпус ЖК «Любоград» в Стрельне. До конца года мы также планируем открыть продажи в пяти домах объекта «ЮгТаун», а также в новой очереди ЖК «Ясно.Янино», — сообщила генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
По мнению Дмитрий Ефремова, начальника управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», в кризис всегда более востребованы локации, которые обладают ключевыми преимуществами — наличием метро, видовыми характеристиками. «В то же время это не означает, что другие локации не востребованы или недооценены. Это объясняется несоответствиями среднесрочных и долгосрочных планов покупателей, а также развитием города в целом. У потребителя должен быть выбор между объектами разного класса, расположения и стоимости», — добавил он.
Новая мотивация
Сместилась не только территориальная структура рынка — меняется мотивация покупателей, а за ней — площадь приобретаемого жилья и средняя стоимость сделок. «Сегодня мы видим, что инвестиционная активность на рынке жилья спала. Основную группу покупателей составляют клиенты, которым необходимо решать жилищный вопрос», — отметил Дмитрий Ефремов. Если точнее, по его словам, за первое полугодие рынок прошел три этапа. Первый — нормальная эволюция в январе-феврале. Второй — мартовский подъем, когда многие горожане кинулись на рынок недвижимости в целях сбережения накопленных средств. Соответственно, в марте подскочил именно инвестиционный спрос. Третий период — апрельский спад и умеренное восстановление в мае-июне на фоне появления субсидируемых ипотечных ставок.
«Сегодня мы видим, что инвестиционная активность на рынке жилья спала. Основную группу покупателей составляют клиенты, которым необходимо решать жилищный вопрос», — говорит начальника управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
«В марте покупателей интересовало, прежде всего, малогабаритное жилье, которое приобретали в том числе с целью инвестиций, а средняя площадь проданной квартиры составила 37 кв. м. В апреле и мае, первой половине июня метраж заметно увеличился до 42 кв. м: покупатели выбирали квартиры для собственного проживания. Спрос на жилье большего метража поддержали субсидированные программы застройщиков с банками и семейная ипотека с низкими ставками», — рассказала, в свою очередь, Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».
Соответственно менялся и бюджет сделки. В первом квартале 2022 года, по данным «Петербургской Недвижимости», спрос формировали в основном сделки с невысоким бюджетом: квартиры по цене до 5,3 млн руб. заняли 40% в объеме продаж, а доля низкобюджетного жилья до 3,8 млн руб. выросла в спросе до 12% с 5% в конце 2021 года. В мае и в первой половине июня покупатели выбирали более дорогие и просторные лоты за счет ипотеки с низкой ставкой: доля сделок до 5,3 млн руб. снизилась практически вдвое, до 21%, а сделки до 3,8 млн руб. и вовсе оказались единичными.
Сигнал к оживлению
«В данный момент на рынке происходит некоторое оживление спроса. В первую очередь это связано с дешевыми жилищными кредитами. Сегодня ведущие застройщики предлагают покупателям различные программы субсидирования ипотеки, ставки по которым могут быть 1-2% или даже меньше», — прокомментировала ситуацию Анжелика Альшаева.
«В данный момент на рынке происходит некоторое оживление спроса. В первую очередь это связано с дешевыми жилищными кредитами. Сегодня ведущие застройщики предлагают покупателям различные программы субсидирования ипотеки, ставки по которым могут быть 1-2% или даже меньше», — комментирует ситуацию генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
«Сегодня рынок жилой недвижимости крайне сильно зависит от ипотечного спроса, поэтому серьезные изменения с ипотечной ставкой влияют на объемы спроса на рынке жилья. С этим же связаны дополнительные тенденции — активное использование застройщиками субсидированных ипотечных ставок», — подчеркнул Дмитрий Ефремов.
В ближайшей перспективе, по мнению застройщиков, постепенное восстановление спроса продолжится. По словам Дмитрия Ефремова, часть покупателей ищет варианты для покупки уже сейчас, кто-то планирует покупку в течение одного-двух месяцев и пока не принимает решения, ожидая дальнейшего снижения процентных ставок, появления привлекательных акций. Формируется отложенный спрос, который будет поддерживать покупательскую активность в летние месяцы.
«Возвращение ключевой ставки на прежний уровень — до 9,5% — важный сигнал для рынка. Это поддержка и покупателя, и девелопера: ипотечные продукты и проектное финансирование станут более доступны в ближайшее время», - полагает директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей.
«Возвращение ключевой ставки на прежний уровень — до 9,5% — важный сигнал для рынка. Это поддержка и покупателя, и девелопера: ипотечные продукты и проектное финансирование станут более доступны в ближайшее время. Мы ожидаем значительного оживления рынка как в части спроса, так и в части вывода новых интересных проектов», — заключает директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей.
