По итогам июня 2022 года эксперты впервые за три месяца зафиксировали рост рынка ипотеки. При этом объемы выдачи по-прежнему далеки от докризисных показателей. Что сегодня определяет динамику рынка, какие программы кредитования наиболее востребованы и как эксперты оценивают перспективы снижения ставок — в материале РБК+ Петербург.
Рост после падения
Максимальное падение по выдаче ипотеки произошло в апреле 2022 года, однако в мае благодаря снижению ставок, падение по количеству выданных кредитов замедлилось. «В марте-апреле высокая ключевая ставка затормозила рынок, но в июне правительство вернуло льготные условия на уровень прошлого года, при этом максимальный размер кредита стал больше —12 млн руб.», — напоминает Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»).
Постепенное снижение ключевой ставки и уменьшение ставок по рыночной ипотеке, а также льготные программы для новостроек способствуют восстановлению спроса как на первичном, так и вторичном рынках. «Но общее состояние строительной отрасли можно охарактеризовать, как непростое», — говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
«В июне по сравнению с маем банки выдали на 70% больше кредитов, однако по сравнению с прошлым годом падение все равно составило 61%», — добавляет Фельдман.
«В июне по сравнению с маем банки выдали на 70% больше кредитов, однако по сравнению с прошлым годом падение все равно составило 61%», — говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
При этом доля покупок недвижимости с использованием ипотеки стремительно растет. «В первом полугодии 2022 года 71% сделок в Петербургском регионе прошли с ипотекой — это максимальный показатель за все время наблюдения. Для сравнения в первом полугодии 2021 года — 67%. Минимальный показатель был в апреле — 62%. Причина — в росте ключевой ставки и удорожании ипотеки», — поясняет эксперт Циан.Аналитики Виктория Кирюхина.
Наибольшая доля ипотеки в структуре сделок в петербургской агломерации была отмечена по итогам июня 2022 года — 78% — это рекордный показатель. В Ленинградской области с привлечением заемных средств в июне был заключен 81% сделок, в Петербурге — 77%, подсчитали в Циан.
Ипотечные программы
Сегодня доля ипотечных сделок в проектах отдельных компаний достигает 90%. «Вместе со снижением ставки, интерес покупателей к сделкам с привлечением кредитных средств только растет. Тем более с введением новых программ и расширением условий льготной ипотеки», — поясняет Ян Фельдман.
Так, доля ипотеки в мае-июне текущего года в комплексах «Северная долина» и «Юнтолово» составила 97% (в апреле — 73%), в 2021 году эта доля была равна 87%, приводит данные компании Юлия Ружицкая. «Мы ожидаем, что строительный сектор и дальше будет поддерживаться государством. Банки оперативно реагируют на действия ЦБ, формируя совместно с девелоперами выгодные ипотечные программы, что позволяет удерживать интерес аудитории», — добавляет она.
Среди востребованных программ — льготная и семейная ипотека, а также программы субсидирования ставки от застройщиков. «Большой потенциал у семейной ипотеки, — уверена Юлия Ружицкая. — Программа позволяет приобрести жилье семьям с детьми, рожденными после 1 января 2018 года, а также семьям, в которых воспитывается ребенок с инвалидностью в возрасте до 18 лет. Льготные условия позволяют снизить ежемесячные платежи на треть».
«Большой потенциал у семейной ипотеки, — уверена генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург») Юлия Ружицкая. — Программа позволяет приобрести жилье семьям с детьми, рожденными после 1 января 2018 года, а также семьям, в которых воспитывается ребенок с инвалидностью в возрасте до 18 лет. Льготные условия позволяют снизить ежемесячные платежи на треть».
Также девелоперы предлагают свои программы субсидирования: «у нас разработана акция «0% первый взнос», а ипотека под 0,1% действует на весь период кредита», — приводит пример программ компании Ян Фельдман.
Без субсидируемых застройщиками ставок объем ипотечных сделок у застройщиков был бы значительно ниже. «Покупателей интересуют не только доступные ипотечные ставки, но и комфортный ежемесячный платеж. И те предложения застройщиков, которые закрывают этот запрос, наиболее востребованы сегодня», — уточняет эксперт.
Новой, но перспективной, по мнению участников рынка, является IT-ипотека. По данным Минцифры, за два месяца было выдано 1,6 тыс. ипотек на 14,4 млрд руб. «Большое преимущество данной ипотеки — увеличенный лимит кредитования до 18 млн руб. против 12 млн по программе субсидирования ипотечной ставки. Кроме того, ставка по программе ниже, чем по обычной льготной ипотеке», — говорит Виктория Кирюхина.
«Большое преимущество IT-ипотеки — увеличенный лимит кредитования до 18 млн руб. против 12 млн по программе субсидирования ипотечной ставки. Кроме того, ставка по программе ниже, чем по обычной льготной ипотеке», — говорит эксперт Циан.Аналитики Виктория Кирюхина.
В зависимости от региона и проекта спрос на IT-ипотеку отличается, но в целом по стране пока не превышает 2%. «Запрос на IT-ипотеку составляет 5% от общего объема заявок. Мы также субсидируем данную программу, по нашим прогнозам, спрос на нее будет расти», — отмечает Юлия Ружицкая.
По словам Яна Фельдмана, покупателям из сферы IT интересны квартиры в проектах с насыщенной внутренней инфраструктурой — кафе с интернетом, коворкинги, спортивные площадки. Это обусловлено спецификой работы таких клиентов.
Три фактора роста
Динамика выдачи ипотечных кредитов будет зависеть, во-первых, от уровня ставок: есть все предпосылки для дальнейшего снижения ключевой ставки, а значит — и более доступной ипотеки, полагает Кирюхина.
Второй фактор — уровень доходов населения. «Снижение ставок по кредитам оживило выдачу ипотеки в банках, просевшую после весны. Однако многое также зависит от самих заемщиков — банки в первую очередь смотрят на их финансовое положение, а оно у части ухудшилось или стало менее стабильным. Поэтому восстановление экономики повлечет за собой и более высокий процент одобрений», — отмечает Ян Фельдман.
И третий фактор — собственные ипотечные программы от застройщиков по ставке, приближенной к 0%. «Это в своем роде «рассрочка», когда переплата минимальна, но стоимость недвижимости при этом повышается. Такие программы позволяют существенно сэкономить на ежемесячном платеже, который в среднем выходит на 40% меньше, чем при стандартной ипотеке», — заключает Виктория Кирюхина.