Рост себестоимости строительства, сложности с кредитованием, сокращение платежеспособного спроса — все эти факторы заставляют застройщиков жилой недвижимости пересчитывать финансовые модели и вносить изменения в продукт. Среди трендов, которые отмечают участники рынка, — сокращение площадей, оптимизация планировок, поиск отечественных аналогов дорогому и зачастую недоступному импорту. Также один из перспективных трендов — сокращение доли квартир с чистовой отделкой. Как быстро новые тенденции захватят рынок и как долго продержатся — в материале РБК+.
Экономия — главный тренд
Дестабилизация экономической ситуации, падение курса рубля и увеличение себестоимости стройматериалов серьезно ударили по застройщикам, отмечает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. «Сейчас основная задача — адаптация к новой экономической реальности и оптимизация по основным направлениям, начиная от проектирования, закупки материалов, процесса строительства и заканчивая уменьшением расходов на содержание офиса», — говорит эксперт.
«Оптимизация, возможно, коснется наших будущих проектов и очередей, которые еще не начинали строиться и не выводились в продажу. Но речь идет только об отказе от каких-то необязательных опций: таких как лапомойки в парадных», — говорит, в свою очередь, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
Один из ключевых факторов роста себестоимости — дорогой импорт. «Естественно, что в ближайшее время застройщики будут все больше переходить на отечественные строительные материалы и комплектующие, что связано в первую очередь с уходом иностранных брендов и увеличением логистических затрат в стоимости этих товаров», — отмечает эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Илья Ильюша. По его словам, больше всего это будет заметно в сегменте элитной недвижимости, где нередко привлекались иностранные дизайнерские компании и применялись эксклюзивные и дорогие отделочные материалы. «Рынок постепенно будет адаптироваться к нынешней ситуации, и здесь два доминирующих варианта развития: сокращение логистических затрат или переход на более доступные отечественные аналоги», — полагает эксперт.
Впрочем, по словам Яна Фельдмана, большинство застройщиков (за исключением элитного сегмента) уже заместили импорт настолько, насколько могли. «Подавляющее большинство компаний, прошедших через нестабильность валютного рынка 2014-2015 годов и более ранние кризисы, сумели адаптировать свою деятельность — уже тогда придерживаясь политики импортозамещения в своем сегменте и снижения зависимости от импортных строительных материалов», — напомнил Фельдман.
Меньше частного, больше общественного
Еще один способ сделать недвижимость доступнее для покупателя — сократить ее площадь. «Тренд на малометражные квартиры появился с момента интенсивного роста стоимости квадратного метра», — говорит Илья Ильюша. Порой, как заметил эксперт, это рождает неплохие варианты планировочных решений, которые потом применяются и в квартирах с большей площадью.
Среди вариантов компактных планировок Илья Ильюша назвал отказ от нефункциональных коридоров в пользу проходных комнат. Еще один вариант сокращения метража, по словам Яна Фельдмана, — отказ от популярных еще недавно гардеробных, постирочных и прочих дополнительных помещений. Но это, подчеркнул Фельдман, возможно только при условии, что такие функциональные помещения будут вынесены в общее пространство жилого комплекса.
С этим согласен и Илья Ильюша. По его мнению, застройщики, которые сокращают метражи, будут активно развивать общественные пространства в своих жилых комплексах для повышения их конкурентоспособности.
Однако не все застройщики рассматривают для себя такой сценарий. «Уменьшать площади квартир и увеличивать количество студий «КВС» не будет: мы строим семейное жилье, среди наших покупателей много людей с детьми», — отмечает Анжелика Альшаева.
Вынужденные меры
Один из наиболее противоречивых трендов на сегодняшний день — сокращение доли квартир с чистовой отделкой. По подсчетам Knight Frank St Petersburg, доля квартир, продаваемых с отделкой от застройщиков, в Петербурге росла последние 11 лет и выросла с 20 до 35% в общем объеме жилья в новостройках.
Однако с января по май 2022 года доля жилых комплексов, реализующих квартиры без отделки, выросла на 1 п.п. по сравнению с четвертым кварталом 2021 года (до 31%), говорится в исследовании.
Как поясняет Ян Фельдман, с точки зрения застройщика это не тренд, а скорее текущая необходимость. «В ситуации, когда курсы валют меняются, материалы переходят в разряд дефицита и стремительно дорожают, отсутствует возможность для грамотного финансового планирования. Поэтому застройщики стали сокращать эту опцию», — объясняет эксперт.
С точки зрения покупателя, ситуация неоднозначная. Как говорит начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов, с одной стороны, часть покупателей готовы предпочесть более бюджетную отделку white box (предчистовой вариант), чтобы стоимость квартиры стала ниже. Другие наоборот хотят приобрести полностью готовую квартиру, что может оказаться выгоднее в текущий реалиях (скачки стоимости на материалы, закрытие магазинов). «Если квартира приобретается в ипотеку, то выгоднее включить стоимость отделки в ежемесячный платеж, чем брать потом для ремонта потребительский кредит по более высоким ставкам», — напомнил эксперт.
На сегодняшний день квартиры с полной отделкой — это продукт, который занимает лидирующие позиции в сегменте масс-маркет, подчеркивает Дмитрий Ефремов. Особенно это касается покупателей из других регионов, которым сложно полноценно контролировать ход ремонта, а также у клиентов, которые приобретают жилье для своих детей. «По нашему опыту, квартиры с отделкой реализуются быстрее, чем без нее. На рынке появляются примеры, когда застройщики снижают долю квартир с отделкой в своих проектах, мы наоборот считаем, что в сложившихся условиях покупатели нуждаются в готовых решениях, поэтому предлагаем квартиры с разными вариантами отделки — от white box до отделки под ключ в нескольких цветовых решениях», — говорит эксперт.
«Отказ от чистовой отделки мы не рассматриваем: эта опция уже стала обязательной для комфорт-класса, а возможность быстрого переезда — ключевой вопрос для многих клиентов», — соглашается Анжелика Альшаева.
Впрочем, по словам Яна Фельдмана, «вынужденный тренд» на сокращение доли квартир с отделкой — это временное явление, которое продлится до тех пор, пока рынок не адаптируется к новым условиям поставки материалов. «Сейчас застройщики и мы, в том числе, проводим работу по подбору материалов, которые с большой вероятностью будут доступны на горизонте ближайшего года-двух или имеют широкую линейку альтернатив. Поэтому в среднесрочной перспективе доля квартир с отделкой в массовом сегменте будет только увеличиваться», — сказал он.
Когда туман рассеется
Более далеко идущие прогнозы эксперты делать опасаются. «Очень важно, как дальше будет складываться ситуация с импортозамещением, выстраиванием новых логистических цепочек в части производства и поставки стройматериалов и оборудования», — говорит Ян Фельдман. Он напомнил, что первичный рынок недвижимости сейчас поддерживается: снижена ставка по льготной ипотеке до 9%, введена IT-ипотека под 5%, застройщики предлагают клиентам субсидируемую ипотеку, при которой можно приобрести квартиру по еще более низкой ставке и с комфортным ежемесячным платежом.
В целом активность покупателей сохраняется, но, как подчеркнул эксперт, она недостаточная для того, чтобы рынок оживился. «Скорее всего, через 3-4 месяца ситуация прояснится. Мы увидим, как спрос изменился по сравнению с 2021 годом. Но говорить о стабилизации можно будет не ранее 2023 года», — заключает Ян Фельдман.
