По оценкам участников рынка, апрель станет самым провальным месяцем с точки зрения спроса на рынке недвижимости в 2022 году. Как долго может продлиться снижение, какие объекты сейчас востребованы у покупателей и почему скидок ждать не стоит — рассказали девелоперы в рамках круглого стола РБК Петербург «Что будет с рынком недвижимости: сценарии развития ситуации, модели адаптации компаний».
Весенний пик
В марте застройщики фиксировали высокий спрос на недвижимость в массовом сегменте. «Март для компании закончился в положительной динамике. Клиенты спешили реализовать одобренные кредиты с низкой процентной ставкой. Очень много было тех, кто вкладывал средства в недвижимость для сохранения накоплений. Часть сделок прошла при 100% оплате», — говорит Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»).
К началу апреля спрос оставался активным в сегменте комфорт, но в бизнес-классе наметилось заметное снижение, что объясняется особенностью аудитории, говорит заместитель вице-президента Группы RBI Михаил Гущин. «Бизнес-сегмент острее реагирует на кризисы, что мы наблюдали и в 2008-м, и в 2014 годах. Но сейчас, в отличие от 2008 года, например, о какой-то полной остановке продаж речи не идет. Объекты продаются, в том числе за 100% оплату или с небольшими рассрочками в полгода-год, и это внушает оптимизм», — добавляет он.
Резко выросло в марте число инвестиционных сделок. Спрос рос в первую очередь на квартиры небольшой площади — студии и однокомнатные квартиры. «У нас были запросы на 5-6 квартир от одного дольщика. Это был резкий, но краткосрочный всплеск, сейчас интереса к таким покупкам мы не фиксируем», — уточняет Юлия Ружицкая.
«Мы тоже увидели спрос на покупку нескольких лотов в разных апартаментах, — отмечает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. — Это было вызвано диким ажиотажем, ожиданием роста цен и попыткой сберечь собственные накопления. Недвижимость это тоже товар, который будет дорожать со временем, более инерционно».
Что касается динамики, то в конце февраля — начале марта девелоперы наблюдали очень высокий спрос, за ним прогнозируется охлаждение рынка на апрель и май. «Апрель уже есть и будет, наверное, самым низким месяцем в этом году. Мы взяли отложенный спрос будущих периодов и «съели» его в феврале-марте», — резюмирует коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) Константин Гриценко.
Некоторое оживление спроса при текущих ставках девелоперы ожидают к лету. «В июне и ближе к осени мы ждем выхода с депозитов денег, которые люди отнесли под 20-21%. Как раз первая часть депозитов начнет раскрываться в июне, и, вероятно, какая-то часть денежных средств выйдет на рынок, в том числе на рынок недвижимости», — прогнозирует Сергей Софронов.
«Можно предположить, что в ближайшее время число инвестиционных сделок незначительно увеличится (сегодня их доля занимает порядка 10-15% в структуре сделок застройщиков), — полагает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. — Но это будет кратковременный тренд, по итогам года мы останемся примерно в тех же показателям».
Комфортная ставка
Поддержать спрос на рынке в этот и последующие периоды призваны шаги со стороны государства. «Уже принятые меры поддержки строительной отрасли являются хорошим подспорьем. Я имею в виду субсидирование ставки по проектному финансированию для застройщиков, а также увеличение максимальной суммы кредита по льготной ипотеке до 12 млн руб.», — говорит генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
По словам девелоперов, обновленная программа государственной субсидированной ипотеки «12/12» позволит удержать спрос. «Предыдущий лимит в 3 млн руб. делал льготную ипотеку недоступной для многих: оформить ее могли либо покупатели самых бюджетных студий, либо обладатели большого первого взноса», — напоминает Анжелика Альшаева.
Конечно, большого перегрева рынка от ставки ипотеки в 12%, не случится, все-таки это достаточно высокая ставка, говорит Михаил Гущин. «Люди за последние годы привыкли платить 8-9, не более 10%. Но все же это лучше, чем ничего», — добавляет он.
Задачу приблизить ставку ипотечного кредитования к комфортному уровню решает дополнительное субсидирование со стороны застройщиков. Многие городские девелоперы присоединилась к программе субсидирования ставок 7 апреля, отмечает Константин Гриценко. «Субсидирование возможно при сумме 12 млн руб. обычной ипотеки с господдержкой под 7,5-8,5% годовых, и большинство застройщиков как раз выбрали такие пакеты, и в районе 2-2,5% это ипотека для семей с детьми, рожденными после 1 января 2018 года», — уточняет он.
Комфортной для покупателя в массовом сегменте является платеж в 40 тыс. руб. в месяц. Но если брать ставку, которая предлагается по программе с господдержкой — 12%, получается ежемесячный платеж около 80 тыс. руб. «Для того, чтобы прийти к ставке с комфортным ежемесячным платежом, застройщики субсидируют ипотеку, закладывая комиссию банка в стоимость квартиры», — поясняет Юлия Ружицкая. Таким образом, взяв ипотеку с субсидированной ставкой, покупатель платит больше за квартиру, но получает комфортный ежемесячный платеж, а самое главное — в разы меньшую переплату, чем при стандартной ставке по господдержке.
Вторичка держит рынок
Сдерживает спрос на рынке новостроек и ситуация со вторичным рынком жилья. «Сейчас ставки на этом рынке заградительные. Это тоже влияет на продажи строящегося жилья, ведь многие люди продают вторичную недвижимость, чтобы приобрести новую», — говорит Анжелика Альшаева. По словам эксперта, поддержать «вторичку» могла бы льготная ипотека.
Пока же вторичный рынок жилья никто не субсидирует, поэтому ставки там составляют 20-22%, после снижения ставки ЦБ до 17%, они опустились до 17-19%. «Но это все равно нереально, — говорит Константин Гриценко. — Возьмем ипотечный платеж за студию, стоимостью 5-6 млн руб. в Петербурге: под 17-18% годовых ежемесячный платеж будет 70-80 тыс. руб. Дешевле просто арендовать квартиру за 20 тыс. руб. в месяц, тем более что рынок аренды сейчас в крупных городах расширился, цена на аренду квартир снизилась, и конкуренция идет в сторону аренды».
В итоге при таких ставках вторичному рынку может грозить стагнация, полагает Михаил Гущин. «Здесь есть выход — развивать программы трейд-ина у застройщиков, с гарантированным и быстрым выкупом квартиры на вторичке, пусть и с дисконтом, но минимальным», — добавляет он.
На сегодняшний день эта услуга вышла во главу угла, подтверждает Юлия Ружицкая: «В наших проектах программа трейд-ин позволяет проживать в своей квартире, пока строится новая. Разницу в стоимости можно оплатить с помощью ипотеки по льготной ставке. Например, по семейной программе ставка у нас составляет 0,2% на весь период».
Почему не стоит ждать снижения цен
По словам участников дискуссии, ждать снижения цен или массовых скидок на рынке недвижимости из-за снижения спроса не стоит. Сам рынок с прошлого кризиса 2014 года сильно изменился: большинство строек в городе ведется за счет средств проектного финансирования. «Ранее застройщики сильно зависели от поступлений средств дольщиков, сейчас стройка ведется за счет проектного финансирования. Это исключает ценовой демпинг для привлечения покупателей», — поясняет Юлия Ружицкая.
Проектное финансирование также стимулирует застройщиков сохранять темпы строительства — «чем дольше вы строите, тем дороже становитесь». Второй фактор, оказывающий давление на стройку — растущая себестоимость. За последний год, по оценкам участников рынка, она выросла на 40-50% и продолжает расти. Поэтому большого снижения цен ожидать не приходится.
Пока застройщик в основном корректируют цены в зависимости от строительной готовности объектов. «В начале марта многие застройщики увеличили стоимости квадратного метра, но, во-первых, не критически — в большинство случаев процентов на 10%, а во-вторых, подорожание во многих случаях было плановым, связанным с ходом строительства объектов, — говорит Ян Фельдман. - Так, в нашей компании плановое повышение стоимости квадратного метра в нашей компании было проведено 1 апреля, в зависимости от строительной готовности проекта и уровня реализации квартир рост составил от 1 до 4%. Оснований для снижения цен в условиях растущей себестоимости мы не видим».
По данным Авито, средняя цена квадратного метра новостройки в Петербурге к концу марта составляла около 195 тыс. руб. «За год она выросла на 27% и по этому показателю Северная столица далеко не является лидером — на первых местах города на юге России», — добавляет Ян Фельдман.
Годовой рост цен девелоперы пока прогнозируют на уровне инфляции. «Стоимость не упадет, будет расти пропорционально инфляции, либо росту стоимости строительных материалов», — прогнозирует Сергей Софронов.
Но даже в этих условиях некоторые скидки, пусть и небольшие, покупатели все же могут получить. «Речь идет о 2-3% — это маркетинговая скидка, временная. Они периодически включаются/выключаются на определенные лоты, этажи и т.д. Но речи о скидках в 10-15% не идет», — уточняет Константин Гриценко.
В целях привлечения внимания к проекту, скидки возможны в начале продаж. «В текущей ситуации девелоперы, очевидно, будут более склонны давать хорошие цены на старте продаж, чтобы обеспечить себя финансовым ресурсом для строительства», — говорит Михаил Гущин.
В дальнейшем спрос на рынке будет зависеть от двух факторов — уровня ключевой ставки и снижения уровня неопределенности. «Сейчас очень высокий уровень тревожности среди наших клиентов, — говорит Сергей Софронов. — Люди, планируя такие долгосрочные проекты, как ипотека, должны понимать: что будет с их работой, с ценами и уровнем инфляции, смогут ли они обслуживать свои кредиты. Но застройщики даже при такой ставке продолжат субсидировать программы и выводить на приемлемый уровень платеж по ипотеке».
«Думаю, в ближайшие 3-4 месяца ситуация прояснится. Мы увидим, насколько спрос изменился по сравнению с 2021 годом. Пока часть покупателей предпочитает действовать и вкладывает сбережения в недвижимость, другие занимают выжидательную позицию. Но в итоге люди должны привыкнуть к текущим ставкам, и рынок начнет восстанавливаться», — полагает Ян Фельдман.
