Качество и количество предложения на рынке жилой недвижимости напрямую зависит от уровня ключевой ставки ЦБ. По словам девелоперов, приемлемый уровень, при котором возможен запуск новых проектов, — 10-12%. Какие изменения начнут происходить на рынке недвижимости в краткосрочной и среднесрочной перспективе, если ставка будет выше этого уровня, — обсудили участники рынка в рамках круглого стола РБК Петербург «Что будет с рынком недвижимости: сценарии развития ситуации, модели адаптации компаний».
Стратегия минимакса
По итогам первого квартала 2022 года в Петербурге было построено 1,4 млн кв. м жилья, что много, подчеркивает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. Для сравнения за весь прошлый год на рынок новостроек Санкт-Петербурга и пригородов было введено 4,9 млн кв. м жилья, подсчитали в консалтинговом центре «Петербургская недвижимость».
Однако большой объем ввода в первом квартале является следствием инерции прошлых периодов. В будущем предложение будет сокращаться из-за приостановки запуска новых проектов. «Пока не будет понятной, стабильной ситуации, строители будут придерживаться минимаксной стратегии — когда очень трудно принимаются какие-то новые решения, все стараются сосредоточиться на завершении текущих объектов, — говорит Алексей Белоусов. — Вряд ли девелоперы будут открывать новые стройки без понимания каким образом ситуация будет развиваться в ближайшее время. Я думаю, что впереди нас ждет очень осторожная стратегия развития отрасли».
Большинство застройщиков пока не ощутили на себе влияния ключевой ставки ЦБ в 20%, а с 8 апреля 2022 года в 17%, но оно прогнозируемо. «Мы не планировали запуск новых проектов в конце февраля–начале марта, — говорит генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург») Юлия Ружицкая. — Но в ситуации, если застройщик собирался стартовать с проектом в марте, у него могли возникнуть существенные проблемы. Брать деньги под проектное финансирование под 20% — это рискованно».
В итоге высокие ставки вынуждают девелоперов откладывать запуск новых проектов. «Мы сдвинули старт продаж в комплексе, который планировали запустить конце февраля, как раз из-за процентной ставки по проектному финансированию — более 20%, — говорит коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) Константин Гриценко. — Это просто нерентабельно. В проект нужно закладывать стоимость ставки, что существенно увеличивает стоимость реализации данных квартир по сравнению с уже строящимися».
Однако проекты, в которых уже построено более 30%, не попали под новые ставки и продолжают возводиться на прежних условиях.
Неопределенная ситуация с уровнем ключевой ставки не позволяет застройщикам давать и точных прогнозов по выводу новых проектов. «Точно могу сказать, что в нашем новом проекте на Миргородской улице, который выходит в продажу летом, цена на старте будет привлекательная», — говорит заместитель вице-президента Группы RBI Михаил Гущин.
Вероятнее всего, некая определенность и привыкание к ситуации возможны во второй половине мая, полагает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Сценарии для отрасли
Пока застройщики говорят о трех возможных сценариях: негативном, умеренном и позитивном. «Максимально негативный — это откат рынка к уровню 2005 года, большой разрыв между классами «эконом» и «элита», появление «простых», по нынешним меркам, проектов в хороших локациях в традиционной черте, очень небольшое количество элитных проектов в центре города, ограниченный спрос, ограниченное предложение», — описывает вариант развития событий Михаил Гущин.
Оптимистичный сценарий — нормализация ситуации и возврат ключевой ставки на уровень 10-12%. «При 10-12% ключевой ставки можно строить проекты под 10-13% в рамках проектного финансирования, ставка по ипотеке в этом случае для «вторички» будет примерно на этом же уровне, на первичном рынке чуть ниже», — говорит Константин Гриценко.
«Мы надеемся все-таки на более позитивный сценарий: крупные капиталы больше не уходят из страны, эффективно работают государственные субсидии, рынок продолжает развиваться, платежеспособный спрос позволяет строить и продавать на текущем уровне», — добавляет Михаил Гущин.
В умеренном сценарии происходит постепенное сжатие спроса и предложения. «Если ставка не падает, в ближайшей перспективе рынок сокращается. Причем он сужается из-за того, что достраиваются те проекты, которые находятся в завершающей стадии, а новые на рынок не выходят, — поясняет Юлия Ружицкая. — То есть предложение сокращается под платежеспособный спрос. Но это не предпочтительный сценарий. Это будет означать, что жилье станет менее доступно обычному покупателю».
«У нас есть предложение от банка по проектному финансированию для нового проекта под 19%, но даже под 19% запускать новый проект невыгодно, — говорит коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. — Чтобы наполнить его эскроу-счетами и соблюсти некий баланс между выборкой кредита и наполнением, потребуется достаточно длительное время, особенно с учетом вложений в стоимость земельного участка и строительно-монтажные работы. Поэтому предложение в умеренном сценарии, если ставка кардинально не снизится, сократится».
Сама отрасль при таком сценарии также начинает сжиматься до крупных игроков. «Мелким и части средних игроков придется достроить объекты, новые уже не начинать и уходить», — соглашается с возможным сценарием развития событий Константин Гриценко.
Крупным застройщикам в такой ситуации будет проще оставаться на плаву и начинать новые проекты. Дело в том, что крупные девелоперы имеют уже начатые проекты, либо могут в один кредитный портфель включить несколько проектов.
Текущего запаса проектов под комфортный процент у застройщиков хватит на 2-2,5 года, затем все также будет зависеть от ключевой ставки. Если она останется на уровне 17% и выше, то это повлияет на число новых проектов и их стоимость. «При нормальной ключевой ставке в 8% банковские проценты обходятся в 8-10%, при 17% — это все 30- 35% в стоимости жилья. Следовательно, жилью придется подорожать, кроме стоимости строительно-монтажных работ, еще на эти 30%, чтобы компенсировать проценты банку, под которые застройщик брал финансирование», — поясняет Константин Гриценко.
В качестве продолжения этого сценария эксперт озвучил вариант перехода на «строительство двухэтажных домов без проектного финансирования». Но при нынешней стоимости земли, которая подорожала только за последние 1,5 года в два раза, это нерентабельно, добавляет Сергей Софронов.
Упрощение для сохранения
Другая сторона умеренного сценария — это упрощение продукта для сохранения его доступности. «Если раньше застройщик колебался между вариантами комфорт и комфорт плюс, то в текущем периоде все должно решаться в сторону упрощения: сомневаешься между комфортом и стандартом — строй стандарт», — говорит Юлия Ружицкая.
При этом застройщики подчеркивают, что упрощение будет касаться лишь новых объектов, все текущие продолжат реализовываться в заявленном виде и графике. «Наша компания не меняет планов по выводу новых очередей в рамках уже реализующихся проектов», — отмечает, в частности, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
«По тем проектам, которые уже близки к этапу ввода в эксплуатацию, у нас все контракты поставщиками выполняются. По новым проектам есть еще достаточный запас времени, чтобы заменить, либо найти другие решения этой проблемы», — говорит Сергей Софронов.
Некоторое упрощение и поиск альтернатив связан с растущей себестоимостью и проблемами с комплектующими из-за санкций. «Наши стройки начали идти ускоренными темпами: это позволит нам частично «поймать» старые цены на стройматериалы, — отмечает генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. — Конечно, себестоимость строительства все равно увеличится очень сильно: по приблизительным оценкам, рост составит от 30 до 50%. При этом квартиры в наших домах пока подорожали на 10-15%».
Девелоперы признаю, что ассортимент товаров сократился, в том числе и по перечню материалов для отделки, но не критично, а доля импорта отличается в зависимости от класса недвижимости. «Доля импортных материалов и оборудования в сегменте масс-маркет составляет 5-10%. В дорогих категориях жилья — доля заметно выше. И, конечно, в более высоком классе недвижимости себестоимость увеличится значительнее», — говорит Ян Фельдман.
Но о глобальных проблемах с поставками речь не идет. «Каких-то нерешаемых проблем с поставками материалов и оборудования высокого качества мы пока не видим: практически все, включая лифты, инженерные системы, отделочные материалы, — можно либо импортозамещать без потери качества, либо закупать у производителей из открытых для импорта стран, либо завозить альтернативными маршрутами», — говорит Михаил Гущин.
«Очень надеюсь, что нам не придется существенно упрощать продукт. Рынок эволюционировал до текущего состояния последние 10 лет: это и продуманные пространства, и благоустройство, и дворы без машин, и элементы умного дома в массовых проектах», — заключает Юлия Ружицкая.
