«В строительстве и недвижимости, как и в других отраслях, люди склонны строить прогнозы, опираясь на опыт предыдущих кризисов, рассматривать текущую ситуацию через призму аналогий. Это оправданно только отчасти: всегда надо держать в голове, что каждый случай по-своему уникален, что у «кризисов» есть и сходства, и отличия.
Например, считается, что в моменты экономической турбулентности люди всегда спешат вкладывать деньги в надежный и проверенный актив — недвижимость. Но в нашем случае кризису 2022 года предшествовали два подряд коронавирусных года, отмеченные высоким спросом и небывалым ценовым ралли. Не исчерпался ли за это время платежеспособный спрос, и можно ли в такой ситуации проводить аналогии?
Нам только предстоит это увидеть. Пока есть ощущение, что рынок еще не успел ощутить на 100% последствия макроэкономических и внешнеполитических событий. К началу апреля, как минимум в комфорт-классе, спрос оставался активным, что, кстати, позволило нам успешно двигаться по плану продаж. А вот в бизнес-классе некоторое снижение спроса мы уже замечаем.
Но тут как раз наши наблюдения совпадают с тем, что подсказывает опыт прошлых лет: бизнес-сегмент всегда острее реагировал на кризисы. И по 2008-му, и по 2014-му годам мы это помним. К счастью, сейчас, в отличие от 2008 года, например, ни и какой полной остановке продаж речи не идет. Объекты продаются, в том числе за 100% оплату или с небольшими рассрочками, в полгода-год, — и это внушает оптимизм.
Сейчас многого, с точки зрения поддержания спроса, ждут от обновленной программы государственной субсидированной ипотеки «12/12». Считаю, что какого-то особого «перегрева» рынка от ставки ипотеки в 12%, конечно, не случится — все-таки она достаточно высокая, а люди за последние годы уже привыкли платить 8 или 9%. Но все же это лучше, чем ничего. И лучше, чем 20%. Тем более уже сейчас понятно, что часть девелоперов будут запускать свои субсидии, которые позволят эту ставку снизить еще больше. В том числе, вероятно, и до тех же 10%.
Еще одна хорошая новость для клиентов сегодня: в текущей ситуации девелоперы, очевидно, будут более склонны давать хорошие цены на старте продаж, чтобы обеспечить себя финансовым ресурсом для строительства. Точно могу сказать, что в нашем новом проекте на Миргородской улице, который выйдет в продажу летом, цена на старте будет привлекательная.
Для себя мы выделили два возможных вектора развития событий, негативный и позитивный. Максимально негативный — это откат рынка к уровню 2005 года, большой разрыв между классами «эконом» и «элита», появление «простых», по нынешним меркам, проектов в хороших локациях в традиционной черте, очень небольшое количество элитных проектов в центре города, ограниченный спрос, ограниченное предложение.
Но мы надеемся все-таки на второй, более позитивный сценарий: крупные капиталы больше не уходят из страны, эффективно работают государственные субсидии, рынок продолжает развиваться, платежеспособный спрос позволяет строить и продавать на текущем уровне. Правда, проблема со вторичным рынком останется: он никак не субсидируется, фактически не работают ипотечные программы, и уже сейчас этому рынку грозит стагнация. Здесь есть выход — развивать программы трейд-ина у застройщиков, с гарантированным и быстрым выкупом квартиры на вторичке, пусть и с дисконтом, но минимальным.
А каких-то нерешаемых проблем с поставками материалов и оборудования высокого качества мы пока не видим: практически все, включая лифты, инженерные системы, отделочные материалы, — можно либо импортозамещать без потери качества, либо закупать у производителей из открытых для импорта стран, либо завозить альтернативными маршрутами».