Полицентричным Петербург в ближайшие 10-15 лет, вероятнее всего, не станет. Даже тренд на удаленную работу и перетекание активности жителей в спальные и пригородные районы не будет значимым драйвером для полицентричности, уверены участники дискуссии «Многополярный Петербург: созвездие окраин», организованной РБК Петербург. Девелоперы, на которых часто возлагают надежды как на возможных архитекторов многополярного города, пытаются менять ситуацию, но для воплощения идеи многополярного города требуются мастер-план и согласованные решения администраций Петербурга и Ленобласти.
Перспективные локации
Одной из локаций, в которой эксперты увидели признаки уже сформировавшегося центра Петербурга, стал район «Лахта Центра». Именно этим, по мнению директора по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлии Ружицкой, обусловлен тот факт, что по итогам 2020 года основной объем предложений застройщиков зафиксирован в Приморском районе. «Приморский район получил колоссальное развитие в 2020 году, и он вызывает огромный интерес у покупателей и девелоперов. «Лахта Центр», «Газпром Арена», ЗСД, «Тинькофф Арена» как точка досуга и Парк 300-летия Санкт-Петербурга стали драйверами развития этого района», — убеждена Юлия Ружицкая.
Заместитель генерального директора фонда ДОМ.РФ Антон Финогенов указал еще на два центра: район метро Ладожская и уже давно формирующийся деловой узел — Пулковское шоссе, Московская площадь, Площадь Конституции, деловой район Пулково. Но это все же больше перспективные локации, чем ставшие реальными городские подцентры. Что касается области, то сдержанные надежды эксперта связаны в первую очередь с Гатчиной, которая получила статус столицы региона и может рассчитывать на постепенное развитие общественно-деловых функций.
От временного до постоянного — пропасть
В начале пандемии стали чаще слышаться предположения, что вынужденная удаленка сможет повилять на будущее городов. Такие надежды подкрепляются статистикой. Так, по данным Work Trend Index 2021, 73% опрошенных работников из 31 страны выступают за сохранение гибкого формата работы, более 40% — рассматривают возможность смены работодателя в этом году, а 46% планируют переезд, так как теперь могут работать удаленно.
И все же эксперты убеждены, что серьезных изменений в сторону полицентричности нет и не будет — по крайней мере в отношении Петербурга. «Да, жизнь уже не будет прежней, но нельзя говорить, что сегодня у нас весь спальный район перешел на удаленную работу, — говорит заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. — У нас нет нужной инфраструктуры для того, чтобы люди работали по домам. И мы понимаем, что 90% жителей спальных районов постоянно ездят на работу в точки бизнес-притяжения».
Заместитель председателя правления ООО «Охта Групп» Дмитрий Киселев согласен с тем, что на городской периферии пока нет серьезного бизнес-потенциала: сфера услуг обеспечивает лишь единицы процентов трудоспособного населения работой. «К сожалению, я вижу, что спальные районы пока не приобретают функции полноценных центров жизни. Я рад за коллег, которые пытаются изменить ситуацию в отдельно взятых локациях, но этого недостаточно. Чтобы победить маятниковую миграцию, когда люди тратят по три часа на дорогу туда-обратно, конечно, нужны рабочие места где-то по соседству», — объясняет он.
Жизнь без театров и школ
Важным сдерживающим развитие полицентричности фактором является отсутствие или слабое развитие социальной и культурной составляющих в спальных районах. «Какое бы нестандартное архитектурное решение ни выбрал застройщик, сделать из района центр притяжения может лишь социальное и культурное разнообразие, а этого пока не наблюдается», — говорит архитектор, сооснователь студии средового проектирования «design: unit СПб» Данияр Юсупов.
Отчасти пандемия позволила снизить значимость, к примеру, проблемы отсутствия котирующихся школ. Но Антон Финогенов заметил, что больше людей готовы и к более сложному формату получения среднего образования — когда основное обучение дистанционное, а различные кружки и секции позволяют получить ребенку необходимую социализацию. Да, такой подход все равно не будет массовым, но до коронавируса такие случае были совсем единичными. Это очень важный фактор, потому что раньше переезд в субурбии сдерживался не только удаленностью от рабочих мест, но и нехваткой образовательной инфраструктуры необходимого качества — в первую очередь школьной».
Дмитрий Киселев напоминает, что девелоперы строят в спальных районах школы и детские сады, но их наполнением и профилированием не занимаются. «Мне кажется, что нельзя стать Перельманом удаленно. Так что большая часть Перельманов будет все-таки учиться очно, а не удаленно — а для этого нужны профильные школы, которых на периферии очень мало», — поясняет он.
По мнению Дмитрия Киселева, именно культурно-социальной составляющей не хватает спальным районам, чтобы претендовать на роль дополнительного центра города: «Очень хочется, чтобы жители новых районов ощущали себя петербуржцами. Чем отличается Новое Горелово, Кудрово, Мурино и даже Купчино от любого района Новосибирска, Екатеринбурга или Шанхая? Мне кажется, что, к сожалению, ничем. Никто не предлагает в каждом новом районе поставить маленькую копию Эрмитажа — это смешно. Но найти в каждом районе что-то, что станет основой и центром притяжения, можно».
Среди примеров, где это удалось, — Сад Бенуа на Гражданке и проект «Скороход». «В сером поясе города есть много прекрасных зданий, которые хорошо подвергаются редевелопменту под деловую или общественную функцию, в том числе под креативные пространства. Не надо думать, что креативные пространства — это панацея: они экономически невыгодные, но эта креативная составляющая работает, когда в нее интегрирована коммерческая составляющая», — объясняет Дмитрий Киселев.
«Некоторые девелоперы уже приходят к мысли о том, что в составе девелоперского проекта должна быть социально-культурная составляющая и не надо на ней экономить, потому что в конечном счете именно она сделает этот девелоперский ландшафт разнообразным, интересным и более жизнеспособным», — отвечает Данияр Юсупов.
Так, у RBI есть практически собственный театр — в отеле ARTSTUDIO Nevsky периодически проходят постановки лауреата «Золотой маски» Семена Александровского. Но, как объяснил заместитель вице-президента по жилой недвижимости, директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин, центральная локация была выбрана потому, что именно здесь преимущественно сосредоточены интересы компании. Зато в Приморском районе, на новой очереди масштабного проекта Ultra City, Группа RBI создает «театр под открытым небом» — несколько ярусов сидений для зрителей и сцену перед ними: подойдет и для проведения организованных дворовых представлений, и для собственного творчества жителей комплекса. «Важно не только придумать и воплотить подобный проект, но и поддерживать потом его работу, на хорошем уровне и со стабильно высоким качеством», — поясняет эксперт.
Однако готовность девелоперов к развитию территорий сталкивается с покупательской способностью. «Развлекательная функция точкой притяжения для покупателей жилья, к сожалению, не является, то есть запрос на то, чтобы жить рядом с театром, у покупателя не стоит», — добавляет Юлия Ружицкая.
Зато девелоперы видят у клиентов потребность в жилье недалеко от места работы, в наличии социальной инфраструктуры. «Есть и запрос на то, чтобы жить в локации, где можно заниматься спортом. Например, в Юнтолово у нас на лыжах люди зимой катаются, летом бегают, — рассказывают Юлия Ружицкая. — Особенно остро это вопрос встал в пандемию, когда все оказались в изоляции».
Вода и стальные рельсы
При этом и эксперты-урбанисты, и представители девелоперов уверены: говорить о серьезном шаге в сторону полицентричности в Петербурге можно будет только тогда, когда будет создана необходимая транспортная инфраструктура — именно это первоочередная задача.
«Развитие территории — деловое, жилое, культурное — всегда происходит на основе одного самого важного фактора, а именно на основе передвижения людей, грузов и товаров, — объясняет архитектор Владимир Линов. — И это передвижение осуществляется за счет транспортной системы, и поэтому мне кажется самым правильным будет прогнозировать развитие территорий именно в транспортно-пересадочных узлах, которые существуют сейчас и которые будут развиваться в ближайшее время».
По мнению Линова, одна из самых значимых перемен для города — это уже анонсированная пассажирская железная дорога или, как ее еще называют, наземное метро. Она представляет собой дугообразную трассу, которая может использовать существующую грузовую железную дорогу и ее инфраструктуру с ответвлениями, уходящими в разные стороны в основном по трассам существующих железных дорог дальнего следования и грузовых веток. Места пересечения пассажирской железной дороги с линиями метро и представляют собой те точки, на которые можно ориентироваться как на перспективные для развития города на 10–20 лет вперед. Эти точки находятся как в Петербурге, так и за его пределами. Соответственно, необходимым дополнительным условием формирования полицентричности, по оценкам эксперта, является развитие скоростных автомагистралей.
Еще одно потенциально перспективное направление — развитие водного транспорта. Напомним, что в городе уже делались попытки запуска сети аквабусов и речного такси, но особым успехом они не увенчались, хотя новые проекты в этом направлении и запускаются. И все же эксперты с оптимизмом смотрят в будущее водного транспорта не только как туристической составляющей. Причина — в привлекательности для горожан недвижимости с видом на воду и возможностями создания «зеленого пояса» вдоль рек и каналов.
Представитель проектного бюро MLA+ Яна Голубева называет наличие водного каркаса в Петербурге чудесной возможностью: «Все, что связано с прибрежными территориями — не только Невской акватории, но и малых рек — имеет, на мой взгляд, большой потенциал. Здесь можно создать некий «зеленый пояс», которого у нас сейчас не хватает. Вокруг него могли бы формироваться новые подцентры».
Градостроительное будущее
Еще одной важной составляющей, без которой полицентричность невозможна — наличие единого плана развития города, причем желательно интегрированного с планами области. «Есть информация, что многолетними трудами разрабатывается новый генеральный план Петербурга, но его практически никто не видел. Обсуждений никаких не проводится, и это полное безобразие. Может быть, те мысли, которые мы высказываем, уже в нем содержатся. И отдельная проблема — как влиять на разработку таких документов со стороны профессиональной общественности», — отмечает Владимир Линов.
«Основная проблема Петербурга — в том, что у нас нет стратегии формирования привлекательных территорий, куда придет рынок. Мы отдаем этот процесс в руки различных участников рынка, которые, конечно, оттягивают это к своим земельным участкам. Поэтому и нельзя говорить о какой-то стратегии — скорее, есть тактические действия отдельных игроков», — объясняет Яна Голубева.
Максим Жабин убежден, что пока нет каких-то единых правил, девелоперы должны создавать их для себя сами, руководствуясь принципом «если не мы, то кто?». Это касается, в частности, и зеленых зон. «В идеале в Петербурге должен быть разработан стандарт — не для отдельных районов, а для всего города — только это должны быть не стандартные МАФы [малые архитектурные формы – ред.] или нелогичные для региона зеленые насаждения, а продуманные и оправданные правила. Пока же мы можем (и, кстати, уже идем этим путем) создавать внутри своих проектов собственные оазисы, начиная с малого и переходя к большему», — говорит эксперт.
Искусственное же перераспределение площадей — например, перенос портов или намыв — Максим Жабин считает лишним: территории в регионе много, город разрастается сам, а появление новых альтернатив тому же порту приведет к его естественному переформатированию.
Михаил Гущин указывает на то, что при застройке новых территорий надо, возможно, ограничивать этажность, так как экономика девелоперского проекта на самом деле от этажности не так уж и зависит, а зарабатывает на этом только владелец земли. Кроме того, в каждом районе должна формироваться зеленая зона. В нормативной базе это уже предусмотрено, а вот создание небольших зеленых «оазисов» на территории ЖК остается полностью на совести девелоперов. У RBI, например, в комплексе Ultra City уже не первый год цветет собственный фруктовый сад.
«В будущем, как мне видится, в городе должны развиться метро, наземный рельсовый транспорт. Остаток намыва до Кронштадта не будет застраиваться жильем, а превратится действительно в зеленый парк. На части промышленных территорий по аналогии с Москвой будет запущен дополнительный транспорт, который позволит быстро перемещаться по периметру города, не пересаживаясь. Такой подход плюс наличие большой зеленой зоны вкупе с ограничением высотности позволят сформировать принципиально иную среду», — прогнозирует Михаил Гущин.
