Спрос на апартаменты в Петербурге в прошлом году оказался выше ожиданий аналитиков благодаря всплеску инвестиций в недвижимость и нехватке иных качественных инструментов для вложения средств. Предложение, напротив, упало в разы по отношению к 2019 году. С одной стороны, девелоперов сдерживала общая неопределенность в экономике, с другой — источники РБК говорят о негласном моратории на выдачу разрешений на строительство апартаментов. Ситуация должна разрешиться в августе 2021 года с выходом закона, определяющего юридический статус этого вида недвижимости. В целом эксперты прогнозируют восстановление сегмента в текущем году.
Инвестиционный интерес
Спрос на апартаменты в Петербурге в 2020 году оказался высоким, несмотря на пессимистичные ожидания аналитиков. По данным Colliers International, объем спроса на апартаменты городского формата превысил результаты 2019 года. Так, если в 2019 году было продано 3100 лотов (или 103 тыс. м2), в 2020 году девелоперы реализовали 3800 лотов (или 117 тыс. м2). При этом максимальный объем спроса сосредоточен в проектах низкого ценового сегмента на периферии. «Хотя в 2020 году апартаменты проигрывали рынку жилья в силу того, что на них не распространяется льготная ипотека и в принципе это менее привычный продукт для инвестиций, волна инвестиций в недвижимость затронула и сегмент апартаментов. Спрос был большим, особенно после того, как прошел первый весенний шок», — комментирует цифры генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.
«Население стремилось сохранить накопленные денежные средства, а инвестиционный характер апартаментов и небольшие суммы, нужные на их покупку, благоприятствовали совершению сделки. Кроме того, введенные в пандемию ограничительные меры и удаленный характер работы дали дополнительный стимул для приобретения рекреационных апартаментов», — отмечает, в свою очередь, генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
Участники рынка согласны с оценкой экспертов. Генеральный директор PSK INVEST (входит в ГК «ПСК») Анна Панова подчеркивает, что в текущей ситуации качественные варианты инвестиций весьма ограничены, и апартаменты — один из немногих вариантов. «Покупатели апартаментов в наших проектах — это инвесторы почти в 100% случаев. Поэтому, как только рубль начал слабеть, после снижения доходности банковских депозитов, после того как обозначились явные проблемы рынков офисной и коммерческой недвижимости (в первую очередь, стрит-ритейла), интерес к вложениям в апартаменты только увеличивался», — говорит она.
По мнению Анны Пановой, 2020 год подтвердил успешность модели апарт-отелей даже в кризис, причем кризис уникальный: пандемический, экономический и, в определенной степени социальный, когда имела место неопределенность в действиях государств. «Это характерно почти для всего мира, не только для России», — добавляет Панова.
Открытость как инструмент
Дополнительной мерой поддержки спроса на апартаменты стала ипотека. «Хотя программа льготного ипотечного кредитования не распространялась на апартаменты, многие застройщики совместно с банками предоставляли субсидированные ипотечные ставки (от 4,05%), что стало эффективной мерой для привлечения покупателей», — сообщил Николай Пашков. Еще один вариант, по словам Анны Пановой, — рассрочка от застройщика.
В то же время главным инструментом для увеличения объема продаж она считает информационную открытость со стороны девелопера. По мнению Анны Пановой, нужно доносить до потенциального инвестора весь объем исчерпывающей информации о покупке, сроках ввода, капитализации, программах доходности, механизме работы управляющей компании, устройства апарт-отеля как структуры. «Инвесторы — это люди, принимающие решения самостоятельно, но по объективному набору критериев и вводных», — подчеркивает она.
Генеральный директор отельного оператора PLG Екатерина Лисовская также полагает, что ипотека сыграла лишь вспомогательную роль. «Когда начался первый этап пандемии, мы ощутили на себе спад рынка и сами запустили программу субсидированной ипотеки, поскольку апартаменты — не жилье и воспользоваться госпрограммой было нельзя. Но впоследствии необходимость в ней исчезла, потому что был достаточно серьезный всплеск продаж: для людей самой твердой валютой по-прежнему является квадратный метр», — сказала она.
Еще один важный фактор, влияющий на спрос, — разнообразие и гибкость предложения. «Лучший стимул — это открытая демонстрация объективно широких возможностей вложений и управления апартаментами», — добавляет Анна Панова.
Искусственный дефицит
В декабре продажи апартаментов сократились. Эксперты объясняют это дефицитом предложения. Закрытие границ на фоне пандемии, отсутствие туристического потока, общая экономическая неопределенность, обсуждение дальнейшей судьбы и статуса апартаментов значительно сдерживали развитие этого сегмента. Так, в 2020 году в продажу на рынок вышло всего 1600 лотов, тогда как в 2019 году объем предложения увеличился на 9800 лотов, уточняет Андрей Косарев.
«Значительно сократилось число апартаментов в продаже, а новые проекты практически не анонсировались, — подтверждает Анна Панова. — Как только на рынке апартаментов Петербурга начнут появляться новые проекты и юниты, динамика сделок также начнет расти. Потенциал спроса сохраняется».
По данным Госстройнадзора, в 2020 году было выдано пять разрешений на строительство объектов гостиничной инфраструктуры. Все это классические гостиницы для приема туристов. Первое и единственное за год разрешение на строительство апарт-отеля было выдано в апреле 2020 года. ООО «Специализированный застройщик «Аттик» (входит в RBI) получило разрешение на строительство по адресу: Киевская ул., д. 5. В ноябре готовый проект апарт-отеля площадью 18 тыс. м2 на 301 номер у RBI купила ГК «ПСК». Таким образом, с апреля 2020 года в городе не был согласован ни один новый проект апартаментов. Это касается как «псевдожилья», предназначенного для постоянно проживания, так и сервисных апартаментов для сдачи в краткосрочную аренду.
Участники рынка говорят, что это связано не с отсутствием заявок от бизнеса, а с тем, что городские власти решили поставить на паузу новые проекты апарт-отелей. Источники РБК Петербург пояснили, что негласный мораторий на запуск новых проектов апартаментов, скорее всего, будет действовать до момента, когда вопрос регулирования этого сегмента рынка решат на федеральном уровне. Президент Владимир Путин поручил правительству до 1 августа внести поправки в законодательство, определяющее правовой статус апартаментов — «помещений в многофункциональных зданиях, в том числе используемых для проживания граждан».
В 2020 году обозначился важный законодательный тренд — присвоение собственного правового статуса апартаментам как отдельному сегменту, говорит Анна Панова. По ее словам, это сложный процесс, поскольку развитие апартаментов в крупных городах шло по-разному. «В Петербурге доминирует сервисный формат, и поэтому признание их жильем поставило бы под вопрос очевидно удачную доходную модель. Пока полной ясности в этом вопросе нет, но есть прослеживаемые предпосылки к разделению понятий и закреплению за апарт-отелями статуса доходной недвижимости в полном понимании этого термина», — отмечает Панова.
В то же время девелопер не ждет потрясений от августовского закона. «От точности формулировок в новых правилах будет многое зависеть, в том числе возможно влияние на конечное ценообразование. Но принципиальных последствий для сегмента не прослеживается — апарт-отели Петербургу необходимы так же, как разводные мосты», — считает Анна Панова.
Год восстановления
Девелоперы прогнозируют в 2021 году рост предложения, в том числе за счет новых проектов. «Мы готовимся представить новый сетевой проект на рынке Петербурга, включая собственную управляющую компанию. Предложение вырастет — ГК «ПСК» будет лидирующей компанией по числу объектов, строящихся в разных частях города: север, центр, юго-запад», — анонсировала Анна Панова.
Всего в 2021 году в продажу могут выйти 7 новых проектов с общим номерным фондом около 2 тыс. юнитов, говорит Николай Пашков. «Небольшой объем нового предложения и улучшение ситуации на рынке туристических услуг, вероятно, повлекут за собой и увеличение цен на апартаменты. Динамика будет зависеть от темпов восстановления отрасли, принимаемых мер и законодательных изменений», — прогнозирует эксперт.
Текущий год будет годом восстановления, полагает Андрей Косарев. По его словам, этому будет способствовать и уже более позитивный взгляд на восстановление операционных показателей действующих апартаментов. С одной стороны, постепенно восстанавливается туристический поток, по крайней мере внутри страны, с другой — происходит планомерное восстановление цен в краткосрочном сегменте и ставок аренды в средне— и долгосрочном. Кроме того, перспектива возврата иностранного турпотока в 2022 году будет подогревать ожидания инвесторов с точки зрения доходности апартаментов.
Екатерина Лисовская оценивает перспективы текущего года сдержанно, но оптимистично. По ее словам, оператор будет ориентироваться на долгосрочную и среднесрочную аренду, внутренний туризм и краткосрочное размещение туристов в выходные дни. «Показателей 2019 года гостиничный бизнес в 2021-м не догонит, максимальную доходность собственникам в следующем году мы не обеспечим, но 6% доходности наши инвесторы получат даже в условиях пандемии», — отмечает Екатерина Лисовская. Тот факт, что апартаменты выстояли и продолжили приносить доход в сложившихся условиях, по ее мнению, будет поддерживать интерес со стороны инвесторов. Кроме того, оператор поделился данными о росте цен на апартаменты с момента продажи (сентябрь 2018) до ввода в эксплуатацию (декабрь 2020): от 40% до 54% в зависимости от типологий. Эта информация также может повлиять на решение инвесторов.
Учитывая небольшое предложение апартаментов, Андрей Косарев ожидает плавный рост цен в этом сегменте. «Взрывного роста мы не ожидаем. Выход на вторичный рынок жилья потенциально большого количества инвестиционных квартир будет сдерживать продажи и цены на рынке первичного жилья, и это неминуемо отразится на сегменте апартаментов», — добавил он.
Анна Панова, генеральный директор PSK INVEST (входит в ГК «ПСК»):
«Стимулировать спрос на апартаменты как таковой не требуется. Но нужно доносить до потенциального инвестора весь объем исчерпывающей информации о покупке, сроках ввода, капитализации, программах доходности, механизме работы управляющей компании, устройстве апарт-отеля как структуры. Инвесторы — это люди, принимающие решения самостоятельно, но по объективному набору критериев и вводных.
Девелопер однозначно может упрощать и делать более удобным покупку апартаментов. Например, мы предлагаем собственные субсидированные программы ипотеки, длительную рассрочку и, конечно, предлагаем выбор. Мы готовимся представить новый сетевой проект на рынке Петербурга, включая собственную управляющую компанию. У инвесторов будет такой же выбор, как, например, при обращении в банк — различные варианты вложений и набор продуктов, ориентированных на разную целевую аудиторию».
Екатерина Лисовская, генеральный директор отельного оператора PLG:
«В III квартале 2021 года мы запускаем первую очередь инвест-отеля «Интуит» на Витебском проспекте. Объект не будет пустовать, мы знаем, где брать клиентов, так как изначально наши программы подразумевали категории арендаторов на средний и долгий срок.
Краткосрочная аренда тоже будет актуальна, но только для регионального туризма в высокий сезон, и не в том объеме, какой был в 2019 году. Показателей 2019 года гостиничный бизнес в 2021-м не догонит, максимальную доходность собственникам в следующем году мы не обеспечим, но 6% доходности наши инвесторы получат даже в условиях пандемии. Мы даем реалистичные прогнозы, но сделаем все, чтобы каждый собственник не пожалел о своей инвестиции».
