«Финансовая модель апартаментов доказала свою устойчивость»
Материалы выпуска
Апартаменты удержались на волне инвестиций Рынок «Финансовая модель апартаментов доказала свою устойчивость» Экспертиза Сила инерции Решения Телемедицина на распутье Решения Жизнь после ковида Рынок
Экспертиза Санкт-Петербург и область
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска

«Финансовая модель апартаментов доказала свою устойчивость»

Руководитель отельного оператора PLG Екатерина Лисовская – о том, за счет чего апарт-отели продолжают развиваться во время пандемии

Сегмент апартаментов пережил пандемию. С краткосрочной туристической аренды операторы переключились на долгосрочный формат, конкурируя за клиентов со съемным жильем. В наступившем году апарт-отели готовы гарантировать своим инвесторам не менее 6% доходности. Генеральный директор отельного оператора PLG Екатерина Лисовская рассказала РБК+, откуда у бизнеса такая уверенность и чего ожидают отельеры от грядущего закона, который должен определить юридический статус апартаментов.

ГИБКАЯ СТРАТЕГИЯ

— Как сегмент апартаментов пережил шоковый 2020 год? Что дало возможность получать доход в условиях обвалившегося турпотока?

— Даже в период пика пандемии весной прошлого года загрузка апарт-отелей достигала 40-65% против 7% у традиционных гостиниц. Это произошло благодаря большей гибкости апартаментов и возможности переключиться на долгосрочный формат аренды. Номерной фонд апарт-отелей не пустовал, в том числе благодаря оставшимся в городе корпоративным клиентам и студентам вузов. Это категория клиентов, за которую апартаменты конкурируют не с классическими гостиницами, а с арендным жильем. Наши основные преимущества перед съемными квартирами — понятные и прозрачные отношения с клиентом, а также уровень сервиса, сопоставимый с гостиничным, а в чем-то его превосходящий.

Осенью и зимой, к новогодним праздникам, стал восстанавливаться внутренний турпоток, а с ним и краткосрочная аренда. Петербург в этом смысле в выигрышном положении: его набережные, парки, скверы составляют часть туристического бренда, при этом их можно посещать в любое время года и независимо от ограничений.

— Каких показателей частичное восстановление турпотока позволило достичь к концу года?

— Средняя доходность апартаментов составила 6-8%. Это по-прежнему выше ставки по депозитам и доходности от сдачи традиционных квартир (4-5%). Таким образом, финансовая модель апартаментов доказала свою устойчивость к кризисам и подтвердила привлекательность для инвесторов.

— Каков был спрос со стороны инвесторов в прошедшем году?

— В самом начале пандемии, как и многие, мы ощутили на себе спад рынка. Однако уже к середине лета начался всплеск продаж. Люди по-прежнему предпочитают инвестировать в недвижимость, а апартаменты — это надежный бизнес с потенциалом получения пассивного дохода. В частности, по итогам года объем продаж нашего инвест-отеля IN2IT на Витебском проспекте вырос на 40%.

— Какие инструменты стимулирования спроса вы использовали?

— Поскольку апартаменты — не жилье и воспользоваться госпрограммой наши покупатели не могли, мы запустили собственную программу субсидированной ипотеки. Однако по итогам года могу сказать, что она была необходима только на первом этапе.

ДЕФИЦИТНЫЙ ТОВАР

— Как изменилась за год цена на апартаменты?

— В зависимости от типологии, цена квадратного метра выросла от 12 до 26%. Наибольшей популярностью пользовались студии и однокомнатные юниты с высокой степенью готовности. У нас также появились данные об увеличении стоимости недвижимости от старта продаж до ввода в эксплуатацию: с августа 2018 по декабрь 2020 года стоимость квадратного метра в студиях выросла на 54%, в однокомнатных номерах на 42%, в двухкомнатных на 40%.

— Эксперты говорят, что рост цен отчасти обусловлен дефицитом предложения…

— Действительно, девелоперы снизили активность по выводу новых проектов. По сравнению с 2019 годом предложение сократилось более чем на 30%. И в первую очередь, вымываются наиболее ликвидные юниты.

— Это как-то связано с законодательной неопределенностью в сегменте апартаментов?

— Действительно, о статусе апартаментов ведется активная дискуссия, ходят разные слухи, например о том, что разрешения на строительство новых объектов не выдаются. Важно понимать, что апартаменты — востребованный рыночный продукт, и он требует регулирования, а не запретов. Мы надеемся, что новый закон проведет четкую границу между апартаментами для жизни и сервисными апартаментами, поскольку эти форматы требуют разного подхода. В частности, с точки зрения обеспечения социальной инфраструктурой.

ГАРАНТИРОВАННЫЙ МИНИМУМ

— Каков ваш прогноз по предложению в 2021 году?

— Оно будет выше, чем в прошлом году. К выходу на рынок анонсированы восемь проектов. Это как абсолютно новые объекты, так и следующие очереди строящихся апарт-комплексов.

— Что будет со спросом в течение года?

— Дальнейшая судьба отрасли, ее рыночные показатели зависят в том числе от апарт-отелей, которые начнут свою работу в 2021 году. В частности, мы в III квартале запускаем первую очередь инвест-отеля IN2IT на Витебском проспекте. И мы уже понимаем, где будем брать клиентов, чтобы отель не пустовал. Наши программы с самого начала подразумевали категории арендаторов на средний и долгий срок.

— Будет ли актуальна краткосрочная аренда?

— В какой-то мере, но далеко не в том объеме, какой был в 2019 году. Мы можем рассчитывать только на региональных туристов в высокий сезон. Те, кто отдыхал за рубежом, стали путешествовать внутри страны, особенно это было заметно с мая по сентябрь прошлого года. Но показателей 2019 года гостиничный бизнес в 2021-м не догонит, мы это понимаем.

— На какую доходность вы рассчитываете по итогам года?

— Максимальную доходность собственникам в следующем году мы не обеспечим, но 6% доходности наши инвесторы получат даже в условиях пандемии. В частности, для собственников первой очереди инвест-отеля IN2IT мы разработали программу гарантированного дохода с фиксированной минимальной ставкой в 20 тыс. рублей в месяц. Меньше этой суммы собственник не получит, но может получить больше.

На мой взгляд, показательным для рынка сервисных апартаментов станет не 2021-й, а 2022 год, когда на него выйдут многие проекты, которые сейчас находятся в активной стадии строительства. Нужно понимать, что на сегодняшний день сегмент апартаментов в России находится на начальных этапах развития. Потенциал у рынка есть, есть возможность заполнить все апарт-проекты, сегменты понятны. Пандемия закончится, а Петербург туристической столицей быть не перестанет. Нам бы немножко больше понимания со стороны властей, и все будет замечательно.