Сегмент апартаментов пережил пандемию. С краткосрочной туристической аренды операторы переключились на долгосрочный формат, конкурируя за клиентов со съемным жильем. В наступившем году апарт-отели готовы гарантировать своим инвесторам не менее 6% доходности. Генеральный директор отельного оператора PLG Екатерина Лисовская рассказала РБК+, откуда у бизнеса такая уверенность и чего ожидают отельеры от грядущего закона, который должен определить юридический статус апартаментов.
ГИБКАЯ СТРАТЕГИЯ
— Как сегмент апартаментов пережил шоковый 2020 год? Что дало возможность получать доход в условиях обвалившегося турпотока?
— Даже в период пика пандемии весной прошлого года загрузка апарт-отелей достигала 40-65% против 7% у традиционных гостиниц. Это произошло благодаря большей гибкости апартаментов и возможности переключиться на долгосрочный формат аренды. Номерной фонд апарт-отелей не пустовал, в том числе благодаря оставшимся в городе корпоративным клиентам и студентам вузов. Это категория клиентов, за которую апартаменты конкурируют не с классическими гостиницами, а с арендным жильем. Наши основные преимущества перед съемными квартирами — понятные и прозрачные отношения с клиентом, а также уровень сервиса, сопоставимый с гостиничным, а в чем-то его превосходящий.
Осенью и зимой, к новогодним праздникам, стал восстанавливаться внутренний турпоток, а с ним и краткосрочная аренда. Петербург в этом смысле в выигрышном положении: его набережные, парки, скверы составляют часть туристического бренда, при этом их можно посещать в любое время года и независимо от ограничений.
— Каких показателей частичное восстановление турпотока позволило достичь к концу года?
— Средняя доходность апартаментов составила 6-8%. Это по-прежнему выше ставки по депозитам и доходности от сдачи традиционных квартир (4-5%). Таким образом, финансовая модель апартаментов доказала свою устойчивость к кризисам и подтвердила привлекательность для инвесторов.
— Каков был спрос со стороны инвесторов в прошедшем году?
— В самом начале пандемии, как и многие, мы ощутили на себе спад рынка. Однако уже к середине лета начался всплеск продаж. Люди по-прежнему предпочитают инвестировать в недвижимость, а апартаменты — это надежный бизнес с потенциалом получения пассивного дохода. В частности, по итогам года объем продаж нашего инвест-отеля IN2IT на Витебском проспекте вырос на 40%.
— Какие инструменты стимулирования спроса вы использовали?
— Поскольку апартаменты — не жилье и воспользоваться госпрограммой наши покупатели не могли, мы запустили собственную программу субсидированной ипотеки. Однако по итогам года могу сказать, что она была необходима только на первом этапе.
ДЕФИЦИТНЫЙ ТОВАР
— Как изменилась за год цена на апартаменты?
— В зависимости от типологии, цена квадратного метра выросла от 12 до 26%. Наибольшей популярностью пользовались студии и однокомнатные юниты с высокой степенью готовности. У нас также появились данные об увеличении стоимости недвижимости от старта продаж до ввода в эксплуатацию: с августа 2018 по декабрь 2020 года стоимость квадратного метра в студиях выросла на 54%, в однокомнатных номерах на 42%, в двухкомнатных на 40%.
— Эксперты говорят, что рост цен отчасти обусловлен дефицитом предложения…
— Действительно, девелоперы снизили активность по выводу новых проектов. По сравнению с 2019 годом предложение сократилось более чем на 30%. И в первую очередь, вымываются наиболее ликвидные юниты.
— Это как-то связано с законодательной неопределенностью в сегменте апартаментов?
— Действительно, о статусе апартаментов ведется активная дискуссия, ходят разные слухи, например о том, что разрешения на строительство новых объектов не выдаются. Важно понимать, что апартаменты — востребованный рыночный продукт, и он требует регулирования, а не запретов. Мы надеемся, что новый закон проведет четкую границу между апартаментами для жизни и сервисными апартаментами, поскольку эти форматы требуют разного подхода. В частности, с точки зрения обеспечения социальной инфраструктурой.
ГАРАНТИРОВАННЫЙ МИНИМУМ
— Каков ваш прогноз по предложению в 2021 году?
— Оно будет выше, чем в прошлом году. К выходу на рынок анонсированы восемь проектов. Это как абсолютно новые объекты, так и следующие очереди строящихся апарт-комплексов.
— Что будет со спросом в течение года?
— Дальнейшая судьба отрасли, ее рыночные показатели зависят в том числе от апарт-отелей, которые начнут свою работу в 2021 году. В частности, мы в III квартале запускаем первую очередь инвест-отеля IN2IT на Витебском проспекте. И мы уже понимаем, где будем брать клиентов, чтобы отель не пустовал. Наши программы с самого начала подразумевали категории арендаторов на средний и долгий срок.
— Будет ли актуальна краткосрочная аренда?
— В какой-то мере, но далеко не в том объеме, какой был в 2019 году. Мы можем рассчитывать только на региональных туристов в высокий сезон. Те, кто отдыхал за рубежом, стали путешествовать внутри страны, особенно это было заметно с мая по сентябрь прошлого года. Но показателей 2019 года гостиничный бизнес в 2021-м не догонит, мы это понимаем.
— На какую доходность вы рассчитываете по итогам года?
— Максимальную доходность собственникам в следующем году мы не обеспечим, но 6% доходности наши инвесторы получат даже в условиях пандемии. В частности, для собственников первой очереди инвест-отеля IN2IT мы разработали программу гарантированного дохода с фиксированной минимальной ставкой в 20 тыс. рублей в месяц. Меньше этой суммы собственник не получит, но может получить больше.
На мой взгляд, показательным для рынка сервисных апартаментов станет не 2021-й, а 2022 год, когда на него выйдут многие проекты, которые сейчас находятся в активной стадии строительства. Нужно понимать, что на сегодняшний день сегмент апартаментов в России находится на начальных этапах развития. Потенциал у рынка есть, есть возможность заполнить все апарт-проекты, сегменты понятны. Пандемия закончится, а Петербург туристической столицей быть не перестанет. Нам бы немножко больше понимания со стороны властей, и все будет замечательно.
