Ситуация на петербургском рынке жилой недвижимости парадоксальна: цены повышаются, а ресурсов для роста качественных характеристик продукта нет. В строительной себестоимости зачищать больше нечего, убежден глава холдинга LEGENDA Intelligent Development Василий Селиванов. В интервью РБК+ Василий Селиванов рассказал о том, почему сокращается предложение, и какие есть сценарии для качественного развития жилых проектов и территорий.
Фундаментальные изменения
— Что сегодня происходит в строительной отрасли?
— Рынок достаточно активный и держится, в основном, на льготной ипотеке — у нас она обеспечивает почти 80% продаж. Цены растут: за неполные два года почти на 30%, за этот год — около 20%.
— Это последствия COVID-19?
— Последствием COVID можно назвать увеличение покупательской активности в последние месяцы. Это связано как с отложенным спросом, сформированным в первой половине года, так и с появлением льготной ипотеки. Все остальное — результат нескольких фундаментальных процессов на рынке. Во-первых, рост цен во многом связан со стабильным сокращением предложения, которое начало формироваться еще в начале 2019 года. Причем это случилось, можно сказать, «планово». Мы предсказывали, что реформа строительной отрасли, переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов неизбежно будет сокращать предложение. Сегодня на 3-4 выбывающих с рынка проекта, реализованных по старым правилам, приходит, в лучшем случае, один по новым. По мере систематизации работы и стабилизации новых правил ротация возрастет, но на это нужно время.
Сегодня на 3-4 выбывающих с рынка проекта, реализованных по старым правилам, приходит, в лучшем случае, один по новым. По мере систематизации работы и стабилизации новых правил ротация возрастет, но на это нужно время.
— Почему на рынок выходит так мало проектов?
— Если раньше застройщик на свой страх и риск определял и экономику проекта, и стартовые цены, то сегодня для выхода на рынок он должен получить решение банка о готовности финансировать проект. Если проект не выдерживает стресс-сценарий, в который заложены риски 20% падения продаж, банки бегут от него как черт от ладана. Обеспечить дореформенные темпы ротации так быстро при этой схеме невозможно.
— Но эта схема повышает надежность для дольщика…
— Да, но за его же счет! Это надо понимать. Если проект выдержал проверку, банк считает затраты: на саму стройку, инженерию, земельный участок, на продвижение и коммерческие расходы, социальную нагрузку и т.п. Основываясь на финансовой модели проекта, банк влияет на стартовую цену, которая не может быть ниже точки рентабельности. Если раньше застройщик мог на старте продавать ниже себестоимости, рассчитывая на рост цены по мере стадии строительства и роста рынка, то сегодня банк этого сделать не позволит.
Второй момент — эта схема ставит крест на всех проектах в полях. Они и так умирали, но теперь есть ключевой стоп-фактор: в полях необходимого уровня рентабельности не было никогда. Застройщики таких проектов как раз рассчитывали на огромный оборот при низкой рентабельности. Теперь же все они убежали из полей в город — на территорию, имеющую существенно лучший рыночный потенциал. Таким образом, доля жилья эконом-класса резко сократилась, потому что в городе все эти проекты автоматически сразу стали разного рода «комфортом». Их средняя цена, конечно, автоматически стала выше без изменений характеристик проектов. Если мы исключаем из расчета средней цены по рынку весь нижний сегмент, показатель средней цены на рынке растет. Арифметика простая.
Эта схема [проектного финанирования]ставит крест на всех проектах в полях. Они и так умирали, но теперь есть ключевой стоп-фактор: в полях необходимого уровня рентабельности не было никогда.
Два сценария развития
— Когда цена растет, можно предположить, что это является предпосылкой к повышению качества?
— Предпосылкой – да. Гарантией – нет. Потому что доля строительных затрат в полной себестоимости неуклонно снижается и сегодня в «комфорте» в среднем занимает половину, чего раньше никогда не было.
Президент говорит: давайте искать ресурсы к сокращению себестоимости. И это правильно, строители это всячески поддерживают. Только я хочу отметить очень важный момент: в строительной части себестоимости зачищать больше нечего. Все, что можно было поменять на худшее и дешевое, уже поменяли.
Вторая половина — это то, что не относится ни к застройщику, ни к качеству проекта: техусловия, дорогая земля, социальные обременения, потери, связанные с рисками и временем, в том числе, процентные расходы на цикле проекта. Все это застройщик автоматически перекладывает в цену для покупателя. В итоге клиент платит, например, дополнительных 11-12 тысяч рублей с квадратного метра за то, что у него будет «бесплатный» детский сад.
В строительной части себестоимости зачищать больше нечего. Все, что можно было поменять на худшее и дешевое, уже поменяли.
— Сейчас мы слышим обвинения в адрес застройщиков в том, что они пользуются ситуацией и специально в ожидании роста цен «придерживают» проекты, рассчитывая получить еще больше прибыли. Насколько это справедливо?
— Это полный бред. Мы ничего не придерживаем. Ровно наоборот, говорим: дайте нам скорее разрешительную документацию, принимайте решения быстрее, у нас «под парами» стоят проекты, которые мы готовы вывести на рынок. При этом эти проекты уже по новым правилам обеспечены банковским финансированием, с закрытыми вопросами по социальной инфраструктуре. Увы, скорость принятия решений властями медленная.
— Каким вы видите дальнейшее развитие рынка с точки зрения качества?
— Тут два сценария. Первый: предложение будет сокращаться, и цена будет расти — до того уровня, который позволит покрыть все затраты, на которые застройщик не влияет, и который позволит сформировать ресурсы для повышения качества. Второй: объем предложения будет поддерживаться за счет масштабных проектов, как это уже произошло с некоторыми территориями серого пояса. При этом я не могу назвать, к примеру, Октябрьскую набережную примером создания качественной городской среды. Даже если коллеги по цеху, которые там строят, скажут, что у них все замечательно. Эти объемы нужны были для «мягкой посадки» на новые реалии. И хорошо, что эта посадка происходит более или менее управляемо. Но нужно думать о том, что будет дальше? Надо понимать, что за этим стоят определенные макроэкономические последствия для экономики города.
— Какие, например?
— Сегодня во всем мире растет конкуренция мегаполисов, и в нашей стране это тоже активно происходит. Москве мы проигрываем по всем фронтам (иногда кажется: не просто отстаем, а в обратную сторону идем), но что еще досаднее — начинаем уступать и другим российским регионам, где вектор развития среды и инвестиционного климата находится на значительно более высоком уровне. Мы продолжаем эксплуатировать давно и не нами созданный ресурс города без опережающего «инвестиционного рычага». Я вообще считаю, что историческое решение властей в 2012-2013 года заморозить инвестиционные процессы в городе было категорически неверным. Его следствием стало «вываливание» основного объема застройки в приграничные с городом «поля». Власти тогда совершенно не подумали, куда этот бумеранг прилетит. Сегодняшняя транспортная проблема агломерации, дисбаланс сателлитов, — это в первую очередь проблема города, а не области. Если не подумать наперед сегодня, то и серый пояс может превратиться из золотого ресурса развития городской среды в «советские спальники XXI века». Продолжая заботиться только о санитарном соответствии нормам и социальной нагрузке — именно это и получим и, учитывая структуру себестоимости, — с весьма серой и убогой, неинтересной и некачественной застройкой. Потому что на другую денег нет.
Сегодняшняя транспортная проблема агломерации, дисбаланс сателлитов, — это в первую очередь проблема города, а не области. Если не подумать наперед сегодня, то и серый пояс может превратиться из золотого ресурса развития городской среды в «советские спальники XXI века»
— И откуда же их взять?
— Возвращаемся к основам экономики: чтобы что-то получить, нужно сначала вложить. Это понимают предприниматели любого уровня, это понимают производственники и все участники реальной экономики - все, кроме власти. Для меня всегда было странным, почему никто не спорит с законами физики, а законы экономики считаются резиновыми и трактуются так, как удобно? Нужно расценивать существующие затраты в инфраструктуру как инвестиции. Сегодня создаются, в том числе на уровне Минстроя, разного рода долгосрочные инструменты финансирования инфраструктурных объектов (облигации, целевые заимствования и другие), источники возврата которых складываются из будущих поступлений в экономику города. Жизненно необходимо власти уже сейчас готовить и принимать эти сложные инвестиционные решения.
Сегодня опять остро стоит вопрос в стабильности правил игры и скорости принятия решений, в первую очередь в части согласований. А отрасль, в свою очередь, готова действовать быстро и эффективно.