«В Петербургской агломерации индустриальных парков достаточно, чтобы удовлетворить текущий объем спроса. Платежеспособный спрос небольшой, но стабильный: небольшие российские промышленные предприятия не могут позволить себе достаточно легко принять решение о выходе на новый этап развития. Вопрос упирается в источники финансирования и в отсутствие уверенности в конъюнктуре рынка на ближайшие 10 лет.
Чтобы взять финансирование в банке или получить рассрочку в индустриальном парке, нужно гарантировать возврат средств, предоставить бизнес-план, в том числе по сбыту продукции. А у предприятий нет уверенности, что через год, например, их продукцию не вытеснит с рынка более дешевая китайская. В результате отечественные компании зачастую принимают краткосрочные решения — в пользу арендуемых площадок, дешевых земельных участков или старых промышленных объектов.
Поэтому я не думаю, что в ближайшей перспективе будет появляться много новых индустриальных парков. Найти подходящий участок не сложно, сложно привлечь долгосрочное финансирование и обеспечить окупаемость проекта. Для создания полноценного индустриального парка необходимо на первом этапе осуществить инженерную подготовку, в противном случае это уже не индустриальный парк, а просто неподготовленный земельный участок. Соответственно, доходы начнут поступать не ранее, чем через 1,5 года, а срок окупаемости проекта вообще сложно прогнозировать. Именно на стадии строительства принимаются решения по инфраструктуре, влияющие на конкурентоспособность и качество индустриального парка. Например, газовая котельная стоит дороже подключения к магистральному теплоснабжению, но окупается очень быстро — за 1-2 года, поэтому мы сделали выбор в пользу отопления газом.
Так или иначе, мало кто готов сегодня вкладывать деньги в такой низкомаржинальный бизнес с большим сроком окупаемости. Когда мы начинали проект в Марьино, рыночные перспективы выглядели по-другому. С тех пор произошел целый ряд событий, негативно повлиявших на конъюнктуру. В частности, если бы не финансовые кризисы и усложнение международной обстановки, срок окупаемости был бы несколько иным. Но мы изначально приняли решение не снижать качество инфраструктуры и услуг.
В 2020 году спрос на площадки с качественной подготовкой сохранился, и пандемия не особо на него повлияла. Да, были негативные ожидания, связанные с пандемией и режимами изоляции, но они не оправдались. Спрос на участки в индустриальных парках не вырос, но и не сократился. Это связано с тем, что промышленные проекты — долгосрочное мероприятие, они планируется на многие годы вперед. Порядка полугода уходит на переговоры, год-два на строительство, затем ввод в эксплуатацию, начало производства, постепенный выход на целевые показатели. Те компании, которые уверены, что их продукт не перестанет пользоваться спросом и после пандемии, нормально планируют деятельность, если только у них не произошло резкое падение финансовых показателей. Мне кажется, что промышленность в этом смысле пострадала меньше, чем, скажем, сфера услуг — люди не перестали потреблять еду, одежду, товары повседневного спроса.
Наибольшее количество заявок на участки приходит от российских компаний, но по соотношению реальных сделок к заявкам лидируют международные компании. Они более финансово устойчивы, менее зависимы от временных явлений и имеют более долгосрочную стратегию развития бизнеса. И если Россия для компании — стратегический выбор, они будут строить, несмотря на кризис. Наоборот, возможно, сейчас для кого-то наиболее удачный момент — пока другие участники рынка вынужденно приостанавливают свои проекты, у них к концу пандемии уже будет готовое производство.
Например, немецкий производитель медицинских изделий Sarstedt, который приобрел участок в Марьино в 2018 году, завершает строительство в ближайшие месяцы, возможно — уже к концу текущего года. В сентябре мы подписали соглашение с еще одной немецкой компанией — SCHOTTEL («ШОТТЕЛЬ»), которая занимается производством судового оборудования. Завершается оформление сделки с российским предприятием строительной отрасли, в процессе согласования находятся еще две сделки с международными компаниями».
