Один из очевидных фаворитов коронавирусной экономики — интернет-сегмент, но есть и другой, связанный с объектами физической инфраструктуры, — складская недвижимость. Рост этого сегмента ожидается по всем направлениям — от гигантских распределительных центров по схеме built-to-suit до стандартных складских терминалов — big box. Что еще влияет на сегмент индустриальной недвижимости и почему небольшие предприятия ищут новые площади — в интервью РБК Петербург рассказал управляющий «RAUM Бугры» Илья Арендарь.
— Каким категориям потенциальных арендаторов наиболее интересен формат built-to-suit, какие преимущества он дает?
— built-to-suit выбирают, преимущественно, крупные компании. Большие производства, в том числе пищевые, предпочитают этот формат, потому что хотят получить уже подготовленное пространство для своих бизнес-процессов. Иногда проще построить заново, чем переделывать. Например, пищевому производству необходима определенная высота, уклон полов, где-то «мокрые» зоны, электричества тут побольше, там поменьше. Любая перепланировка — это потеря времени, дополнительные затраты, что в конечном итоге сказывается на прибыли. Арендодателю этот формат тоже интересен, потому что не приходится давать арендатору «каникулы» до момента запуска производства.
Понятно, что стоимость такого проекта несколько выше, чем стандартный big box, но и проблем, например, с нехваткой офисных помещений в типовой «коробке» здесь не возникнет.
Если говорить по поводу инженерии, built-to-suit подразумевает полный цикл строительства с подводом всех необходимых коммуникаций. Мы предлагаем, что называется, под ключ. У нас сейчас происходит газификация, что существенно улучшит параметры индустриального парка, потому что заложена возможность предоставления газа производствам, а не только котельным. В первую очередь в этом будет заинтересован пищевой кластер.
— Вы отмечаете пищевую промышленность, планируете привлекать резидентов именно из этой отрасли на свою площадку?
— Мы открыты для общения со всеми отраслями. Пищевое производство я привожу в пример как наиболее требовательное: ему нужна вода, возможность установки дополнительных очистных сооружений, оно энергоемкое, требует большое количество газа. Даже металлургические заводы не закладывают такое количество энергии, как пищевые.
— Как продвигается строительство завода Knorr-Bremse? Ранее объявлялось о планах по запуску до конца года. За счет чего такая скорость?
— Завод, можно сказать, уже готов: партнер ведет процесс пуско-наладки. Была проведена очень большая предварительная подготовка: проектирование, скрупулезная сверка всех техзаданий с арендатором-резидентом. К началу строительства был готов проект, достигнуто понимание с партнером, поэтому дальше никаких сложностей не было.
— Такую схему можно масштабировать на другие проекты?
— Мы, в любом случае, получили уникальный опыт работы с европейским партнером, у которого свои требования к качеству. Но, разумеется, этот опыт масштабируется. Все зависит непосредственно от арендатора-резидента, от того, готов ли он подписываться на условия контракта. Понятно, что при таком скрупулезном строительстве формат built-to-suit подразумевает неразрывность контракта на 10 лет.
— Какой резерв у вас остался для постройки заводов в формате built-to-suit?
— 25-30 га.
По данным Colliers International, за девять месяцев 2020 года в Петербурге и Ленинградской области были введены в эксплуатацию четыре складских объекта общей площадью 107,2 тыс. кв. м, что на 20% превышает показатель аналогичного периода 2019 года. По данным JLL, за 9 месяцев 2020 года наибольший объем сделок приходится на логистические (28%), производственные (27%) и торговые компании (23%), при этом наиболее существенно увеличилась доля сделок в сегменте e-commerce — с 3% по итогам 2019 года до 18% за три квартала 2020 года.
— На какую категорию арендаторов рассчитан light industrial?
— Light industrial — это некая усредненная история для небольших производств, которые готовы смириться, условно, с тем, что цвет стен не коррелирует с брендбуком. Зато тепло, сухо, уютно, есть место под разгрузку, хорошая инфраструктура для подъезда, есть электричество, отопление, вода, канализация. Потенциальные арендаторы — малый и средний бизнес, заинтересованный в небольших — 500-600 кв.м, стандартных, но качественных помещениях по невысокой ставке.
Это, в первую очередь, производства, которые сейчас размещаются в помещениях категорий C и D на старых советских заводах. Это полукирпичные-полудеревянные «избушки» 1920-х годов постройки, в которых ставки удерживаются на уровне 300-350 рублей за кв. м, но при этом что-то постоянно отключается. Например, сломался лифт на второй этаж, и разгрузка остановилась, а когда починят — неизвестно. И вкладывать в какое-то развитие или капитальный ремонт собственнику не выгодно, поскольку эта территория может в ближайшем будущем пойти под редевелопмент.
— Получается, что активное строительство на старых промышленных территориях стимулирует спрос на light industrial?
— Именно. Но с этим спросом нужно уметь работать. Необходимо объяснять потенциальным арендаторам, за что они будут платить практически вдвое большую ставку: качественное пространство, понятные условия, например, отсутствие допкоэффициентов к тарифу на энергоресурсы, прозрачная стоимость аренды и отсутствие риска внезапной остановки производства.
— На какой стадии сейчас находится проект бизнес-пространства с центром обработки данных?
— На предварительной стадии. Мы занимаемся проектированием и ведем переговоры с потенциальными резидентами ЦОД — сетевыми операторами, интернет-операторами — чтобы начинать с понимания объема. Интерес присутствует, потому что часть мощности с газопоршневой установки мы планируем направить как раз на ЦОД. Это как в свое время с выращиванием биткоинов — чем дешевле электричество, тем интереснее для конечного бенефициара.
— Почему вы делаете ставку на ЦОД?
— Во время пандемии, когда все сидели дома, нагрузка на интернет колоссально увеличилась. Но это не единственный тренд, формирующий спрос на ЦОД. Киберспорт — уже не фантастика, а реальность, люди зарабатывают на этом. Люди выкладывают безумное количество разноформатных роликов на YouTube. Удаленная работа, zoom-call'ы стали неотъемлемой частью нашей жизни. И все это требует мощностей для обработки данных.
— Пандемия как-то повлияла на процесс переговоров?
— Пандемия не притормозила, но и не ускорила переговоры, поскольку для таких проектов поспешность неуместна. Нужно взвесить все за и против, рассчитать все до мелочей еще на нулевом цикле. Условно, не там размещенная розетка может повлиять на количество стоек, количество обрабатываемых данных и на конечную прибыль — как в той притче про гвоздик и подкову.
— Какие преимущества вам дает статус индустриального парка, подтвержденный Минпромторгом?
— Резидентам это дает экономию по налогу на прибыль, налогу на имущество и ряд других льгот. Для нас это большая привлекательность для потенциальных партнеров. Для Ленобласти — дополнительные поступления в виде налогов, поскольку резидентам для получения льгот нужно зарегистрироваться в регионе. Причем, де-юре это область, а де-факто — рядом с нами станция метро «Парнас», что является дополнительным преимуществом для резидентов и их персонала.
— Какие еще преимущества дает вам локация? Обычно говорят об удачном размещении к югу от Петербурга — там и близость аэропорта, и выход на Москву...
— Одна из особенностей нашей локации — близость Выборгского района, выход на Приозерскую трассу с большим количеством коттеджных поселков бизнес-класса. Там живут, в том числе, владельцы бизнесов, заинтересованные в том, чтобы комфортно и добираться до места работы. На них, в частности, ориентирован бизнес-центр класса А в одном объекте с ЦОД.
И в целом, у нас удобная логистика. Строится собственный выезд с КАД, поблизости Выборгское шоссе, выход на Западный скоростной диаметр, а ЗСД — это быстрый доступ к порту и трассе на Москву. Разница же в транспортном плече нивелируется проблемами загрузки дорожной сети юга города, так что важны не столько километры, сколько минуты.