Сегмент апарт-отелей показал большую устойчивость в пандемию как по сравнению с классическими отелями, так и по сравнению со съемными квартирами. Речь идет о сервисных апарт-отелях, предлагающих комплекс услуг, сопоставимый с гостиничными, а порой и превосходящих классический ассортимент. Отчасти на показателях сегмента сказался небольшой объем качественного предложения, однако уже сейчас эксперты говорят о преимуществах формата за счет его гибкости и сочетания конкурентных преимуществ обеих альтернатив.
Колебания загрузки
Сегмент услуг по временному размещению оказался одним из наиболее пострадавших в пандемию. Петербург полностью лишился туристов из-за границы, да и перемещения между российскими регионами сократились. Как рассказал соучредитель и управляющий партнер Нotel Advisors Сергей Данильченко, в 2016-2019 годах средний тариф проживания в несетевых отелях города имел тенденцию к росту, не считая небольшой коррекции после всплеска 2018 года, когда Петербург принимал чемпионат мира по футболу. В январе-феврале текущего года показатели продолжали рост, но в марте-апреле, с началом «ковидных» ограничений, тариф упал до 55% от уровня 2019 года. «С постепенным снятием ограничений с конца июня — начала июля ADR отелей начал потихоньку восстанавливаться, но по итогам сентября был все еще на 13% ниже прошлогодних показателей», — сообщил Сергей Данильченко.
Другие форматы временного размещения также пострадали из-за оттока туристов. К июню текущего года средние ставки аренды однокомнатных квартир упали на 9%, «двушки» подешевели на 11% по отношению к началу года, и полного восстановления до сих пор не произошло.
Спрос на апартаменты в пандемию также упал. Однако падения ставок не наблюдалось, наоборот, средняя ставка в сентябре выросла на 18% к началу года. «Этот сегмент очень устойчив к любым кризисам, так в период с марта по июнь 2020, когда действовали официальные ограничения, связанные с пандемией, загрузка нашей сети находилась на уровне 75%», — подчеркнул директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов.
Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев объясняет такую устойчивость высокой гибкостью сегмента. «Апарт-отели, работавшие с туристическими группами в средне— и краткосрочном сегменте, смогли адаптироваться к текущим реалиям и продолжить функционировать для внутреннего туризма, а также перетягивать спрос с рынка аренды квартир», — пояснил он.
Конструктор для гостей
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко отметила, что, с точки зрения потребителя, апарт-отели объединяют конкурентные преимущества других форматов. Для съемных квартир — это более низкая арендная плата, домашняя обстановка, возможность выбора локации. Проживание в отеле является наиболее высокобюджетным вариантом, однако дает возможность воспользоваться круглосуточным обслуживанием и инфраструктурой. «В комплексе апартаментов сочетаются качество и сервис гостиниц со свободой, которую дает собственное жилье», — говорит эксперт. В свою очередь, Сергей Данильченко отмечает, что классические отели все же имеют уникальное конкурентное преимущество — это атмосфера, которую апарт-отели не могут обеспечить в полной мере.
Операционный директор сети апарт-отелей YE’S Анна Вааль сравнила апарт-отели с конструктором, позволяющим собрать свой комплект услуг. «И если в отеле человек получает априори все предусмотренные услуги по тарифу, то, заезжая в апарт-отель, он может выбрать для себя как «базовый» тариф, предусматривающий аренду юнита без дополнительных услуг, так и дополнительно выбрать услуги до уровня обслуживания, сравнимого с отелем четыре звезды», — говорит она.
По наблюдениям Антона Агапова, у каждого из форматов есть своя ниша, в которой он показывает себя с наилучшей стороны. Гостиничный сегмент хорош для размещения на несколько дней, но при длительном проживании отсутствие кухонной зоны и мест для хранения негативно сказывается на комфорте размещения. Многие собственники квартир, наоборот, ориентируются на аренду от года, а сами квартиры зачастую не отвечают требованиям по безопасности и комфорту. «Апарт-отели ориентированы на размещение проживающих сроком от 1-го месяца и более, а проживание в них позволяет легко регулировать срок пребывания и при этом сохранить выделенный бюджет при более выгодной стоимости», — подчеркивает он.
Простые инвестиции
Антон Агапов также обращает внимание на преимущество апарт-отелей для инвестирования по сравнению с покупкой квартиры под сдачу. «Для инвесторов покупка апартаментов снимает ряд важных задач при управлении активом, так как управляющая компания апарт-отеля берет на себя все заботы по поиску и общению с арендаторами, поддерживает техническое состояние апартамента, контролирует своевременную выплату арендных платежей и оплату коммунальных услуг, и ежемесячно направляет собственнику отчет о загрузке апартамента», — поясняет Антон Агапов.
С ним согласна и Светлана Московченко: от клиента требуются только денежные вложения, все остальные заботы берут на себя девелопер и управляющая компания. При этом, по ее словам, покупка квартиры с целью последующей сдачи принесет больше забот (ремонт, поиск и контроль арендатора), однако способна принести и значительно больший финансовый результат.
Доходность апартаментов, по ее данным, постепенно снижается по мере насыщения рынка. «На фоне роста и развития рынка апартаментов уменьшается доходность этого типа недвижимости, девелоперы становятся более консервативными и стараются избегать обещаний в 15-18% годовых. Средняя доходность сервисных апартаментов находится в диапазоне 7-12% годовых и зависит от конкретного комплекса и типа аренды», — отмечает Светлана Московченко.
Региональный аспект
Устойчивость сегмента апарт-отелей делает его привлекательным для девелоперов коммерческой недвижимости. «Текущая экономическая ситуация побудила девелоперов, которые планировали реализовывать проекты бизнес-центров или торговых площадей, пересмотреть свои планы, так как апарт-отели проявили устойчивость и востребованность в этот период», — говорит Антон Агапов.
По его словам, сеть Y’ES выходит в регионы с франшизой и уже ведет переговоры с девелоперами из Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Тюмени, Казани, Екатеринбурга. «Мы уже достаточно длительное время анализируем региональный рынок и видим ряд факторов, которые способны обеспечить востребованность формата, как у инвесторов, так и у будущих гостей апарт-отеля. Гостиничный сервис, развитая инфраструктура и доступность проживания позволяет привлекать широкий спектр арендаторов: студентов, корпоративных клиентов, и туристов на срок более месяца», — полагает Антон Агапов.
Гибкость в тренде
В числе основных трендов дальнейшего развития сегментов временного размещения Сергей Данильченко называет сокращение строительства новых классических гостиниц и возможную смену формата средств размещения в жилом фонде, рост предложения в сегменте апартаментов, снижение стоимости размещения и рост демпинговых настроений среди отельеров и, возможно, смешение форматов размещения.
По словам Светланы Московченко, на первый план выходит гибкость формата жилья (а именно, возможность переориентации в зависимости от требований), эргономика пространства, и качественный сервис.
Сами девелоперы прогнозируют активное развитие сегмента сервисных апарт-отелей не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в регионах и странах СНГ. При этом на петербургский рынок выходят международные управляющие компании, отмечает тренд Андрей Косарев. Например, французский гостиничный оператор AccorHotels возьмет под управление апарт-отель в проекте Status by Salut! Компания Mercure возьмет под управление комплекс Valo, Ramada Encore — апарт-отель Vertical на Орджоникидзе.
«Снижение ключевой ставки ЦБ, а также снижение доходности консервативных инструментов (акций и облигаций) на фоне специальных программ застройщиков и банков — сохранят привлекательность апартаментов для частных инвесторов. Восстановление турпотока после пандемии значительно способствует оживлению спроса в этом сегменте», — заключает Андрей Косарев.
