Доля иногородних покупателей на рынке жилья Петербурга последние годы растет и уже составляет до 40% от общего объема сделок на первичном рынке. Однако участники строительного рынка прогнозируют, что эта доля может увеличиться в том числе за счет развития инструментов дистанционных продаж, внедренных и опробованных в период всеобщей самоизоляции.
Сезонный спрос
Оценки участников рынка в доле покупателей петербургского жилья из других регионов составляют от 15 до 40%, в зависимости от класса жилья и проекта. При этом многие отмечают общую тенденцию — число покупателей из других регионов возрастает в летний сезон. «В среднем доля иногородних покупателей в наших проектах (ЖК «Огни залива» в настоящее время, а ранее — ЖК «Академ-Парк») составляет 20-26% от общего объема покупок, при этом в течение года она может колебаться, например, летом клиентов из других регионов всегда больше. Люди едут в отпуск, смотрят город и занимаются приобретением недвижимости», — поясняет начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Среди таких покупателей и родители абитуриентов.
«Стремление региональных покупателей переехать в Санкт-Петербург часто связано с желанием обосноваться в крупном красивом городе с большим количеством достопримечательностей, активной культурной жизнью, большим количеством вузов самых разных профилей. Часто покупатели обращают внимание на близость города к европейским странам — Финляндия, Эстония, — куда добраться быстро и легко», — говорит директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ Ольга Семенова-Тян-Шанская.
Доля иногородних покупателей по итогам первого квартала 2020 года составила 23%, причем покупатели из Москвы были менее активны, чем обычно, а интерес со стороны других регионов страны, наоборот, увеличился, отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
«География наших региональных клиентов обширна — это практически вся Россия, — говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. — Наиболее активные ближайшие к нам регионы: Архангельская, Мурманская, Ярославская, Псковская, Новгородская области, Калининград, Подмосковье и другие».
В перспективе доля иногородних клиентов может вырасти. «В условиях экономической нестабильности инвесторы выбирают города, где сохраняются деньги — в России это Москва и Петербург. При этом для регионов Петербург может быть более привлекательным потому, что стоимость квадратного метра более доступна, чем в столице. Еще один фактор — снижение доходности по депозитам, которые до последнего времени оставались одним из самых популярных инвестиционных инструментов у россиян», — полагает управляющий партнер IPG.Estate Иван Починщиков.
Мотивы и цены
Девелоперы называют начальную стоимость покупки от 2,2 млн рублей. Средняя же сумма сделки, по данным главного эксперта аналитического центра ЦИАН Виктории Кирюхиной, составляет 4,9 млн рублей при средней площади квартиры около 40 м2.
Мотивы покупки недвижимости остаются неизменными. «Например, в прошлом году 62% клиентов из регионов приобрели квартиры для личного проживания или с семьей, около 25% купили недвижимость для детей-студентов, и порядка 10% сделок были инвестиционными», — приводит пример президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина.
На стоимость жилой недвижимости влияет строительная готовность дома, и здесь покупатели делятся на две группы. «Клиентам из регионов важно, чтобы дома были на завершающей стадии строительства, тогда после покупки квартиры можно сразу переехать. Но в то же время заметен интерес и к начальному этапу строительства, в этом случае объекты можно приобрести по более привлекательной цене», — отмечает коммерческий директор ООО «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков.
Кризис внес свои коррективы в такое распределение. «Сейчас, как правило, покупатели предпочитают менее рискованные проекты: на финальной стадии строительства либо уже завершенные. Если два этих пункта выполнены, клиенты ориентируются на свои предпочтения: локация, видовые характеристики, жилье с отделкой или без», — добавляет коммерческий директор проекта Royal Park Наталья Козлова.
Выбор класса
Региональных покупателей можно разделить на две группы: те, кто приобретает элитные квартиры, и покупатели масс-маркета. «Первая категория долго принимает решение о покупке и никуда не торопится, могут приезжать несколько раз, — говорит Светлана Денисова. — Что касается покупателей масс-маркета, то они принимают решение гораздо быстрее».
«В элитном сегменте часто ценится близость комплекса к вылетным магистралям, по которым можно быстро выбраться за город или попасть в Пулково, и в то же время — важно расположение в центре города, позволяющее прогуляться пешком, зайти в магазины или рестораны. Причем такие предпочтения характерны не только для клиентов из других регионов, — отмечает Наталья Козлова. — В основном такие объекты, как наш, приобретают для собственного проживания — семьи с детьми, яхтсмены, для которых важна закрытая марина у комплекса».
Но основной объем покупок приходится на объекты в эконом— и комфорт-классе. Кроме того, около 10-15% — квартиры бизнес-класса. «Спрос на объекты бизнес-класса пока не показывает снижения, — говорит глава отдела развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. — Напротив, с запуском программы льготной ипотеки интерес к Петербургу даже вырос. За 8 млн рублей, как максимальной суммы такого кредита, выбор у нас значительно шире, чем в Москве».
Для покупателей из Москвы это означает больший метраж и выбор локаций. «Москва привыкла жить в других ценовых диапазонах на недвижимость, в столице другой уровень дохода, — отмечает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. — Думаю, что в Петербурге при переезде, связанном с работой или иными жизненными обстоятельствами, московские покупатели могут позволить себе больше: это касается как класса жилья, так и метража».
«В основном жители регионов рассматривают недвижимость комфорт-класса в пределах административных границ Санкт-Петербурга, так как это именно тот рациональный выбор, который позволяет сочетать такие преимущества расположения жилых комплексов, как транспортная доступность, обеспеченность районов объектами социальной, развлекательно-оздоровительной и торгово-бытовой инфраструктурой, — отмечает Денис Бабаков. — В то же время цена таких объектов будет доступной, тем более если рассматривать приобретение на начальной стадии строительства дома или воспользоваться действующей сейчас ипотечной программой с субсидируемой государством процентной ставкой».
Одно из важных требований покупателей из регионов — это отделка. «Очень сложно курировать ремонтные работы, находясь за тысячи километров, — поясняет Геннадий Щербина. — Также для иногородних клиентов важна транспортная доступность, например, метро в шаговой доступности. Для некоторых покупателей важна даже определенная ветка метро или конкретные станции, например, для тех, кто приобретает жилье для детей-студентов».
Главное — локация
Выбор района задача непростая. «Часть покупателей хочет жить в центре, это те граждане, которые воспринимают Петербург преимущественно в его дореволюционной форме. При этом чаще выбирается новая недвижимость, поскольку жить в здании XIX или даже XVIII века постройки готовы далеко не все, поэтому на проекты в историческом окружении спрос огромный», — рассказывает Сергей Мохнарь. Между тем с учетом ограничений на строительство в центре предложения в центре можно пересчитать по пальцам.
Вместе с тем значительная часть клиентов предпочитает новые, активно развивающиеся районы. «Как правило, иногородние покупатели выбирают квартиры в проектах эконом— и комфорт-класса в новых кварталах, которые активно застраиваются. Это и городские территории, например, Приморский район, а также проекты в ближайших пригородных локациях — Кудрово и Мурино», — говорит Ольга Ульянова.
Вирус в помощь
Описывая рынок недвижимости в условиях пандемии коронавируса, эксперты отмечают две тенденции: ожидаемое снижение сделок и развитие онлайн-продажи. «Многие покупатели, особенно крупногабаритных квартир, предпочли переждать пик пандемии после повышенного спроса в первом квартале», — отмечает Ася Левнева.
В случае дистанционных покупок первопроходцами были как раз региональные покупатели, именно они стимулировали развитие инструментов онлайн-продаж у застройщиков. «Сейчас интерес стал повсеместным, — говорит Ольга Семенова-Тян-Шанская. — Это очень удобная опция, ведь современные цифровые технологии позволяют полноценно проконсультировать клиента и полностью провести онлайн-сделку, в том числе электронную регистрацию договора в Росреестре. Я уверена, что и в дальнейшем доля онлайн-покупок недвижимости будет только расти на фоне изменений потребительского поведения и ожиданий».
Некоторые застройщики уже зафиксировали результаты развития онлайн-сегмента продаж. «Доля региональных продаж в период объявленного карантина возросла. По нашим прогнозам, она будет увеличиваться и в дальнейшем», — отмечает Ольга Ульянова.
«Думаю, что с учетом активного развития онлайн-продаж спрос на недвижимость в другом регионе получит хорошее развитие. Теперь станет проще выбрать квартиру в другом городе онлайн, отпадает необходимость непременно выделить время и средства и ехать туда самому», — заключает Семенова-Тян-Шанская.
Геннадий Щербина, президент Группы «Эталон»:
«Санкт-Петербург один из самых привлекательных городов для жизни в России. Поэтому спрос на недвижимость у иногородних покупателей в нашем городе всегда был достаточно стабильным. Именно поэтому мы уже много лет развиваем представительства в регионах. Федеральная сеть продаж компании на сегодняшний день охватывает 58 городов России. Дополнительно покупатели из других городов могут воспользоваться инструментами, которые мы запустили в период пандемии. Например, онлайн-тур по объектам недвижимости, который позволяет в режиме реального времени с помощью видеоконференции посмотреть квартиры, виды из окон, благоустройство двора, паркинг. Мы уверены, что онлайн-сервисы будут активно использоваться покупателями и после снятия ограничений».
Денис Бабаков, коммерческий директор ООО «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»:
«Петербург по-прежнему остается одним из самых привлекательных регионов России для различных групп иногородних клиентов, в том числе и с целью приобретения недвижимости. Маловероятно, что существующая пропорция региональных покупателей резко изменится, спрос стабилен. Больше всего клиентам из регионов важно, чтобы дома были на завершающей стадии строительства, тогда после покупки квартиры можно сразу переехать. Но в то же время заметен интерес и к начальному этапу строительства, в этом случае объекты можно приобрести по более привлекательной цене».
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
«Доля региональных покупок ежегодно растет. Иногородние граждане покупают квартиры в первую очередь для своих детей, которые приезжают в Санкт-Петербург получать высшее образование. Жилье также приобретают молодые семьи, которые решили переехать в Петербург. Некоторые берут квартиры на перспективу, чтобы жить в них после выхода на пенсию. Последний вариант очень популярен и выгоден тем, что на период до переезда жилье можно сдавать и тем самым вернуть себе часть затрат, либо погасить этими деньгами ипотеку. Также определенный процент приходится на инвестиционные сделки».
Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ:
«Онлайн-покупка недвижимости получила мощнейший толчок на фоне пандемии. Как говорится, нет худа без добра. Если раньше к данному типу покупки проявляли интерес в большей степени региональные покупатели, то сейчас интерес стал повсеместным. Это очень удобная опция, ведь современные цифровые технологии позволяют полноценно проконсультировать клиента, предоставляют обширные демонстрационные возможности и инструменты для совершения сделки онлайн. Я уверена, что и в дальнейшем доля онлайн-покупок недвижимости будет только расти на фоне изменений потребительского поведения и ожиданий».
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
«Покупка недвижимости — очень ответственная и взвешенная сделка, иногда всего одна в жизни. Многие покупатели, особенно крупногабаритных квартир, все же предпочли переждать пик пандемии. После повышенного спроса в первом квартале мы отмечаем, что структура спроса на квартиры в микрорайоне «Балтийская жемчужина» сохранилась: 45-50% составили однокомнатные квартиры, 30-35% — двух— и около 20% — трехкомнатные квартиры. Средняя цена покупки по итогу пяти месяцев в нашей компании составила 7,2 млн рублей».
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
«На фоне кризиса в борьбе за иногороднего покупателя между Москвой и Петербургом выиграл последний. У нас более низкие цены на недвижимость. И мне кажется, что никакой кризис не остановит желание людей из регионов приобрести недвижимость в столичных городах: процесс урбанизации не остановить. Что касается онлайн-продаж, то они бывают крайне важны для иногородних клиентов, которые выбирают квартиру воочию, а оформляют покупку, уже вернувшись домой, онлайн. При принятии решения покупателю важно, чтобы застройщик был надежным, а квартира была с максимальной отделкой».
Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1:
«Доля региональных клиентов в Компании Л1 постепенно растет. Так, во втором полугодии 2019 года она составляла 18%, в начале текущего года возросла до 21%, а на данный момент число иногородних покупателей достигло четверти от общего объема. Этому способствовал запуск онлайн-продаж и ипотека с государственной поддержкой, минимальная ставка сегодня составляет 5,9%. Кроме того, для иногородних покупателей у нас действует дополнительная скидка в 0,5%, что полностью окупает транспортные расходы, если клиент хочет совершить сделку в офф-лайне. Наиболее востребованными являются объекты комфорт-класса, а средний чек составляет около 5 млн рублей. Жилье чаще приобретается в ипотеку, поскольку стоимость аренды квартиры в Петербурге может быть сопоставима с ежемесячным платежом по жилищному кредиту»
