Режим самоизоляции спровоцировал всплеск спроса на загородную недвижимость Петербурга и Ленобласти. На руку девелоперам коттеджных поселков сыграл и упавший курс рубля, превративший домик в Финляндии в заоблачную мечту. О том, кто сегодня покупает загородную недвижимость и зачем, рассказали РБК+ девелоперы и эксперты рынка.
Плюсы на первом плане
Режим самоизоляции резко повысил интерес петербуржцев к загородной недвижимости. Увеличился спрос и на дачи, как в аренду, так и в собственность, и на дома постоянного проживания. «Сравнительные недостатки загородных объектов, которые существуют — удаленность от мест работы и от мест социальной активности (кинотеатры, торговые центры), — в период самоизоляции просто ликвидировались. На работу ездить не надо, все остальное закрыто. А все плюсы по сравнению с городской квартирой — свежий воздух, больше площади, возможность быть на улице — вышли на первый план», — объясняет такой интерес член совета директоров корпорации «Русь» Дмитрий Майоров.
«Весной 2020 года количество просмотров объявлений о продаже дома или дачи в Санкт-Петербурге и Ленинградской области увеличилось в 1,7 раза относительно весны 2019 года. Из-за теплой погоды еще в начале марта — до прихода коронавируса и введения режима самоизоляции — потенциальные покупатели стали активнее мониторить рынок и выезжать на просмотры. Однако основной всплеск спроса пришелся все же на середину апреля — традиционное начало сезона на рынке», — приводит данные главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
«Если раньше доля «загородных» сделок в общем объеме составляла 10-15%, сейчас она выросла в среднем в два раза», — отмечает, в свою очередь, заместитель директора Загородного центра АН «Итака» Ирина Романова.
Сводные данные по количеству сделок будут позже, по итогам полугодия, уточнил шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин. Однако девелоперы всех загородных проектов говорят об увеличении просмотров и звонков: растет интерес как к частным домам, например, по технологии фахверк, так и к готовым домам в коттеджных поселках и проектах малоэтажной застройки за чертой города, добавляет эксперт.
Примеряя образ жизни
Спрос на аренду загородной недвижимости, по предварительным оценкам, вырос вдвое, сообщила замгендиректора по аренде АН «Итака» Алла Казакова. «Почти все, кто хотел арендовать жилье на лето, уже это сделали. Предложение сейчас скудное, все новые привлекательные объекты с хорошим соотношением «цена — качество» снимаются практически мгновенно», — говорит Казакова.
По словам Дмитрия Синочкина, девелоперы загородных поселков надеются, что спрос на аренду в высоком ценовом сегменте также частично конвертируется в покупки. «Люди примеряются к загородному образу жизни. Решение занимает длительное время — 8 месяцев, год. Человек ходит, думает, взвешивает, обсуждает, советуется», — отмечает Синочкин. «Частично этот спрос конвертируется в покупку. Но к покупке предъявляются более высокие требования, и не все готовы идти на компромиссы», — замечает, в свою очередь, Дмитрий Майоров.
Свобода принятия решений
«Новый» спрос на загородную недвижимость неоднороден. Самая многочисленная категория — люди, которые благодаря карантину впервые задумались о покупке загородной недвижимости. «Мы отметили стремительный рост входящих обращений от людей, которые впервые задумались о покупке загородной недвижимости и обратились за подробной консультацией. Они интересуются, что лучше покупать, на какие направления обратить внимание, уже по ходу начиная соотносить свои финансовые возможности и планировать покупку», — говорит Ирина Романова.
Дмитрий Майоров описал причины, побуждающие этих людей к покупке: «Первая причина — сиюминутная: переждать карантин. Вторая — более долгосрочная, стратегическая. Ни у кого нет уверенности, что не повторится эта ситуация или ей подобная».
Речь идет, в первую очередь, про свободу принятия решений, говорит Дмитрий Синочкин. «В городе вы немедленно попадаете в режим. Транспорт работает с ограничениями, полиция штрафует, а здесь все-таки в рамках поселка ты свободный человек, сам решаешь, общаться с соседями или нет, куда пойти, куда не пойти», — подчеркивает Синочкин.
При этом, как рассказал Дмитрий Майоров, люди, впервые заинтересовавшиеся покупкой загородного дома, зачастую оказываются не готовы к ценам. «Типичный ход рассуждений клиента: как может домик, который мы снимали за 100 тысяч в месяц, стоить 20 миллионов? Мы снимаем его на пять месяцев, остальное время он стоит пустой, это доход полмиллиона в год. Доходность актива составляет, наверно, не менее 5% годовых, значит, он должен стоить 5 миллионов? Но здесь другая логика: владелец сдает дом не потому, что целенаправленно зарабатывает на этом деньги, а потому, что у него нет выбора», — поясняет девелопер.
Импортозамещение
Еще одна категория новых покупателей — люди, которые ранее присматривались к недвижимости за рубежом. «Сегодня зарубежная недвижимость оказалась просто недоступна. Те, кто уже приобрел, теперь не могут ей пользоваться, но при этом несут расходы на эксплуатацию. В результате многие обратились к внутреннему рынку», — отмечает Дмитрий Майоров.
Он уточнил, что для девелоперов эти покупатели — категория отложенного спроса. «Их запросы и ожидания не адаптированы к условиям внутреннего рынка — климатическим, географическим, архитектурным. Вместо утеса над морем им предлагают сосновый лес, вместо виллы в итальянском стиле — совсем другую архитектуру. Это не хуже, но это не то, о чем они мечтали. Нужно время, чтобы люди вжились в рынок», — говорит Дмитрий Майоров.
Виктория Кирюхина привела еще один пример загородного «импортозамещения»: «Часть жителей Санкт-Петербурга приобретали дачи в соседней Финляндии. Но из-за девальвации рубля в марте 2020 года некоторые потенциальные клиенты переориентировались на местный рынок».
Наиболее понятной и продуктивной категорией клиентов для девелоперов загородной недвижимости остаются подготовленные целевые покупатели — те, кто давно планировал покупку либо принял решение сейчас, но осознанно, а не под давлением обстоятельств. Последние события изменили поведение этой категории, отмечает Дмитрий Майоров: «В первую очередь, выросли требования к надежности контрагента. Это подстегивается сообщениями СМИ о падении производства, кризисе и непременном банкротстве части предприятий. Поэтому люди стремятся сократить период сделки и получить максимально готовый продукт».
В часе от города
Один из заметных трендов на рынке загородной недвижимости — интерес к домам постоянного проживания. «Все больше людей покупает загородную недвижимость для постоянного проживания. Это люди, которые либо и раньше работали удаленно, либо перестроились сейчас: айтишники, архитекторы, юристы», — говорит Дмитрий Майоров. Поэтому при выборе объекта возрастает роль расстояния до города, а точнее — времени на дорогу. «С одной стороны, для них трата времени на дорогу компенсируется тем, что не нужно ездить на работу каждый день. С другой, удаленная работа не отменяет личных встреч. И если встреча назначена через два часа, дорога должна занимать, условно, час, чтобы была возможность спокойно собраться», — уточнил Дмитрий Майоров.
«Есть совершенно отчетливый спрос на приличные участки до миллиона в ближнем радиусе - то, что можно использовать как основное жилье. Причем люди там сейчас жить не будут. Они покупают участок, чтобы построить», — подтвердил тенденцию Дмитрий Синочкин.
Этот пример иллюстрирует еще один тренд — растущий интерес к участкам под строительство вместо готовых домов и дач. «Возможно частичное перераспределение спроса в пользу земельных участков для дальнейшего самостоятельного строительства дома. Так покупатели диверсифицируют свои финансовые риски. Приобретение участка может и не потребовать ипотеки, строительство же дома можно приостановить, в отличие от выплат по ипотеке на готовый дом», — рассказала Виктория Кирюхина.
Выбраться из города
В целом, по словам Виктории Кирюхиной, покупка собственного загородного дома — это весьма дорогостоящее приобретение, которое по-прежнему остается прерогативой наиболее обеспеченных граждан. «За счет большой площади средняя стоимость дома приближается к отметке в 15 млн рублей. За эту же цену можно приобрести элитную четырехкомнатную квартиру в центре Санкт-Петербурга — в паре минут ходьбы от Невского проспекта», — подчеркнула эксперт.
Поэтому 45% запросов на покупку загородной недвижимости предполагает дачи стоимостью до 3 млн рублей. Однако и запросы на дома от 15 млн рублей составляют весомые 14%.
Схожие данные приводит Ирина Романова: большинство покупок в период самоизоляции совершено в ценовой категории до 5 млн рублей, максимально востребованы объекты не дороже двух миллионов. «Много запросов и от покупателей с бюджетом 300-400 тыс. рублей. К сожалению, за эту сумму можно позволить себе лишь самые скромные варианты в максимально отдаленных районах Ленобласти. В данных случаях, насколько я понимаю, людям просто хотелось иметь возможность выбраться из города хоть куда-нибудь, вопрос комфорта здесь был не на первом и даже не на втором месте», — добавила эксперт.
Нацпроект как двигатель отрасли
По словам Дмитрия Синочкина, развитие рынка загородной недвижимости сдерживает нерешенная системная проблема. Это правовая неопределенность с землями сельскохозяйственного назначения, из-за которой существенный сегмент дачных поселков оказался в подвешенном состоянии. «Сейчас возможна упрощенная регистрация по дачной амнистии, но в целом по действующему законодательству это строительство незаконно. Теоретически можно построить и зарегистрировать, но если дачную амнистию отменят, это немедленно окажется самострем», — пояснил эксперт.
Он привел в пример историю в Ломоносовском районе, где 3 тысячи участков попали в охранную зону памятника ЮНЭСКО. «Там есть водоводы петергофских фонтанов, и есть садоводство. В том числе бесплатные участки, которые выдавали многодетным семьям. Не знаю, как они сейчас будут строить», — сказал Дмитрий Синочкин.
В то же время, по словам эксперта, федеральное руководство заявляет о необходимости поддержки индивидуального жилищного строительства. «Все эти разговоры пока ни о чем, но власть хотя бы об этом говорит. Кроме того, власть понимает, что без ИЖС ей никак не отчитаться по нацпроектам. ИЖС составляет 40% нового жилья. Поэтому усилия будут, видимо, какие-то вложения в инфраструктуру», — отметил он.
Согласно опубликованному в марте проекту постановления правительства РФ на поддержку ИЖС в 2020–2024 годах планируется выделить 137,7 млрд рублей. Среди указанных в постановлении мер — обеспечение территорий для ИЖС инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой; увеличение площади земельных участков, выделенных под индивидуальное строительство; использование типовых проектов домов, что позволит стандартизировать ипотеку для ИЖС.
Дмитрий Майоров, член совета директоров корпорации «Русь»:
«Многие из тех, кто рассматривал покупку зарубежной недвижимости, обратились к внутреннему рынку. Сегодня зарубежная недвижимость оказалась просто недоступна. Те, кто уже приобрел, теперь не могут ей пользоваться, но несут расходы на эксплуатацию.
Для нас эти покупатели — категория отложенного спроса. Их запросы и ожидания не адаптированы к условиям внутреннего рынка — климатическим, географическим, архитектурным. Вместо утеса над морем им предлагают сосновый лес, вместо виллы в итальянском стиле — совсем другую архитектуру. Это не хуже, но это не то, о чем они мечтали. Нужно время, чтобы люди вжились в рынок».
