Рынок строящейся недвижимости переживает «пандемический шок» без потрясений: строительство объектов продолжается, количество обращений потенциальных покупателей вновь растет после карантинного провала, чему в немалой степени способствовал старт программы субсидируемой государством ипотеки, проблем с регистрацией договоров долевого участия застройщики не испытывают, наладив каналы удаленного взаимодействия с клиентами. Так описали положение дел участники онлайн круглого стола «Недвижимость 2020: ситуация на рынке и ключевые тренды» РБК Петербург. Участники рынка понимают угрозу проседания спроса из-за снижения доходов потенциальных клиентов, но острота проблемы сглаживается замедлением вывода на рынок нового предложения, причем это замедление никак не связано с коронавирусом.
Короткая пауза
В первом квартале 2020 года петербургские девелоперы реализовали около 1 млн квадратных метров жилья, что сопоставимо с результатами прошлого года. В марте интерес потенциальных покупателей резко вырос: люди реагировали на падение рубля и общую нестабильность финансовых рынков. Однако уже в апреле аналитики зафиксировали существенное снижение количество обращений потенциальных покупателей.
Застройщики не склонны проецировать падение количества обращений на уровень спроса в целом: очевидно, что многие покупатели просто взяли паузу до прояснения ситуации с пандемией. «Мы увидели снижение количества обращений примерно на 10-15%, — делится наблюдениями руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. — При этом портфель объектов компании позволяет нам понимать, что происходит в разных сегментах рынка. Максимальное снижение количества звонков наблюдается в эконом-сегменте, который наиболее подвержен стрессу при неблагоприятном развитии событий».
Физические ограничения — отсутствие возможности передавать дольщикам ключи от квартир и заключать новые договора — застройщикам удалось довольно оперативно снять. «Что касается передачи квартир, то у нас была небольшая остановка в момент, когда мы не понимали, как будет развиваться ситуация. Затем разработали регламент безопасности для клиентов и продолжили передачу квартир, посчитав, что это важно. Впрочем, некоторые клиенты высказали намерение приехать и принять квартиру уже после снятия карантина, и это их право», — отмечает генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева.
С точки зрения взаимодействия с покупателями и организации продаж, большинство участников рынка быстро наладили дистанционное заключение новых договоров. Ряд компаний воспользовались тем, что сумели отладить подобный механизм ранее, другим пришлось перестраиваться буквально на лету.
«Дистанционное заключение договоров — это несложно, если сделка безипотечная или если клиент пользуется, к примеру, ипотекой Сбербанка. С некоторыми другими банками могут быть сложности, так как у них нет онлайн-закладных. В остальном все просто. Сначала клиент выбирает на сайте понравившуюся квартиру, бронирует ее, мы сохраняем цену на все время сделки, затем посылаем с курьером документы или, если нужно, оформляем клиенту онлайн-подпись», — описывает алгоритм директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова.
«Никакого провала, критической остановки продаж при отходе от физического контакта с клиентом мы не заметили. Да, потребовалась примерно неделя на привыкание, но затем все наладилось — мы используем самые разные инструменты, организовали свой канал электронной регистрации договоров», — делится опытом Сергей Мохнарь.
Возвращение спроса
По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (холдинг SetlGroup) Ольги Трошевой, в конце апреля количество обращений потенциальных покупателей вернулось к уровню начала марта. Причина — объявление условий получения субсидируемых государством кредитов на покупку строящегося жилья. «Многие банки объявили о запуске программы сразу же после ее анонсирования, не дожидаясь постановления правительства», — рассказывает территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала Банка «Открытие» Татьяна Хоботова. Первоначальный взнос за квартиру по программе субсидируемой ипотеки — 20%, максимальная сумма для Петербурга и Ленобласти — 8 млн рублей, ставка — 6,5% годовых. «Таким образом, под программу подпадают сделки по покупке квартир до 10 млн рублей, а это 90% продаж», — утверждает Татьяна Хоботова. По ее данным, средняя сумма ипотечного кредита в Петербурге в феврале 2020 года составляла чуть более 3 млн рублей, в марте этот показатель снизился до 2,86 млн рублей. При этом некоторые банки объявили о том, что готовы выдавать кредиты по ставкам ниже заявленных государством 6,5%. «К примеру, мы как банк «Открытие» запустили программу под 6,25%», — говорит Татьяна Хоботова.
«Ипотека всегда была поддерживающим фактором для рынка строящегося жилья. Любые субсидируемые программы обеспечивают рост количества сделок. Коллеги, работающие в пригороде, подтвердят: объекты, которые удовлетворяют условиям так называемой сельской ипотеки, показывают хорошие результаты», — замечает Ольга Трошева.
Речь идет о программе кредитования покупки недвижимости за пределами мегаполисов под 2,7% годовых, оператором которой выступает Россельхозбанк. Впрочем, по словам Валерии Малышевой, правительство Ленинградской области в конце апреля откорректировало программу таким образом, что в нее не попадает большинство территорий, примыкающих к КАД. По замыслу чиновников, программа должна быть направлена на приобретение жилья в более удаленных от Петербурга районах. «По нашим областным проектам есть клиенты, которые выбрали квартиры и подали документы в банк в расчете на 2,7% годовых, но не успели получить одобрение. Будем придумывать, как сделать так, чтобы не потерять их», — рассказывает Валерия Малышева.
«Программа сельской ипотеки очень сильно оттянула спрос по некоторым объектам. У нас в подвешенном состоянии оказалось около 80 сделок. При этом я как специалист изначально не принимал программу всерьез по одной простой причине: ее объем — 800 млн рублей в год на всю Россию, — комментирует заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. — Мы клиентов не обнадеживали, но пошли на уступку в виде фиксации цены. Таким образом, у покупателей, которые начали процедуру одобрения кредита в Россельхозбанке под 2,7%, но не смогут получить его, есть возможность взять квартиру под 6,5% по цене мартовской сделки».
Сергей Мохнарь уверен, что субсидирование ипотеки подтолкнет вверх продажи в первую очередь в эконом-сегменте. «Это беспрецедентная, исторически самая низкая ставка по ипотеке в России, и мы уже наблюдаем рост спроса. Мы вряд ли вернемся на уровень продаж марта, но отметку в 90-95% от этого уровня можем взять», — говорит он.
Впрочем, есть и сторонники более осторожной позиции. «Субсидируемая ипотека увеличила количество обращений клиентов. Но это не значит, что так же вырастет объем продаж, ведь от изменения цифры в кредитном договоре спрос больше не становится, — говорит Максим Жабин. — Застройщикам придется в какой-то степени помогать клиентам, для которых даже 20% первоначального взноса — проблема. Как только мы в своей компании ввели программу с первым взносом 5%, количество заявок сразу существенно увеличилось».
Равновесная ситуация
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», средний бюджет сделки по покупке строящегося жилья в массовом сегменте в Петербурге — около 5 млн рублей, в пригородной зоне — несколько ниже. «По большому счету, картина не меняется: покупают в основном малогабаритные квартиры и студии», — описывает ситуацию Ольга Трошева. Интерес к недвижимости в марте был подстегнут нестабильностью рубля, продолжает она, но на более длительном отрезке времени важнее оценка потенциальными покупателями своей платежеспособности, а с этим проблемы.
Впрочем, вероятная стагнация спроса наталкивается на падение объема вывода на рынок новых объектов. «Сокращение предложения наблюдается по итогам последних трех кварталов и связано с законодательными новациями, в частности, с переходом застройщиков на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов», — приводит данные Ольга Трошева. В этом смысле ситуация отличается от кризиса 2008-2009 года, когда при наличии существенных объемов нового предложения спрос снизился примерно в два раза.
«Последние несколько лет на рынок ежеквартально выходило около 1 млн квадратных метров жилья, однако в I квартале 2020 года было выведено только 500 тыс. кв. м», — констатирует Валерия Малышева. По ее словам, у девелоперов есть запас разрешений на строительство, но проекты могут стартовать только по новой правовой схеме. Это значит, что застройщик должен получить проектное финансирование в банке и работать с клиентами по эскроу-счетам.
«Однако сегодня получить проектное финансирование на новые объекты — задача более сложная, чем в начале года. И даже когда карантин закончится, все не вернется на круги своя по щелчку пальцев», — полагает Валерия Малышева. По ее мнению, люди будут откладывать покупку, а у застройщиков не будет возможности конкурировать за покупателей ценой, как это было в ходе кризиса 2014 года. «Рынок сейчас относительно сбалансирован по спросу и предложению, и в ближайшем будущем предложений будет скорее не хватать», — говорит Валерия Малышева.
«Мы действительно вступили в эпоху формирования нового спроса и нового предложения, итог 2020 года может быть неожиданным», — делится ощущениями Татьяна Хоботова. По ее мнению, застройщики будут очень аккуратно выводить объекты на рынок, а схема с эскроу-счетами поможет обеспечить стабильность на рынке: «При всем отрицательном отношении к этой схеме, риски в условиях кризиса несут в большей степени банки, а не девелоперы. Поэтому у них есть возможность продолжать строительство даже в кризисных условиях».
Ценовое давление
«Сегодня большинство представленных на рынке проектов девелоперы финансируют по старой схеме, но уже скоро проектное финансирование станет повальной заботой для всех. Это увеличит себестоимость строительства, а значит и конечную цену квадратного метра, — предупреждает Надежда Калашникова. — Одновременно мы понимаем, что покупательская способность населения падает и надеемся на то, что вслед за снижением ипотечной ставки будут предприняты меры по облегчению условий проектного финансирования». В снижение цен на жилье участники рынка не верят. «Да, спрос определяет предложение, но мы не можем отходить в минус: у застройщиков практически не осталось запаса для снижения цен», — говорит Надежда Калашникова. «Снижать цену некуда, — подтверждает Валерия Малышева, — к тому же мы видели, чем закончили те, кто в ходе кризиса 2014 года предлагал квадратный метр по 55900 рублей».
Ольга Трошева замечает, что в кризисные времена перед покупателями всегда встает вопрос надежности компании-застройщика. «По настроению клиентов мы видим, что они отдают предпочтение нашей компании, потому что она входит в перечень системообразующих, у нее значительный объем предложения, высокий кредитный рейтинг, низкая долговая нагрузка, налаженные отношения с крупнейшими банками», — делится наблюдениями Ольга Трошева.
Более того, в некоторых случаях обстоятельства позволяют застройщикам стабильно повышать цены. «Уже в разгар пандемии мы получили разрешение на ввод в эксплуатация жилых домов в проекте «Граф Орлов» и с этого момента уже три раза повышали цены — один раз в марте и два раза в апреле», — приводит пример Надежда Калашникова. Объяснение она видит в том, что в кризисные времена повышается привлекательность готовых к заселению домов: «Люди, которые пытаются сберечь свои накопления, охотно вкладываются в такие объекты».
То, что цены на жилье растут, подтверждает и статистика выдач ипотечных займов. «Средняя сумма кредита в 2019 году в целом по России выросла на 10%, одновременно объем выданных кредитов снизился чуть больше чем на 5%, а количество выданных кредитов — на 14%. При одном и том же первоначальном взносе люди берут кредит в среднем на 200 тыс. рублей больше, чем ранее. Причина — рост стоимости жилья», — приводит данные Татьяна Хоботова.
В комфортном темпе
Ольга Трошева обращает внимание на то, что переход к финансированию проектов через эскроу-счета меняет привычную схему реализации квартир, при которой на старте продаж покупателям предлагаются наиболее привлекательные цены. «Классическая история, когда условно 5-7% квартир продаются на этапе сдачи дома, уходит в прошлое. Застройщики уже заявляют о том, что будут оставлять не 5, а 15% квартир для продажи на финальной стадии по более высокой цене. Смена стратегии реализации квартир на разных этапах строительства приведет к увеличению среднего чека», — комментирует Ольга Трошева.
«Это абсолютно объяснимый процесс, — подчеркивает Валерия Малышева, — так как в стройке увеличение себестоимости всегда идет с отставанием. У нас была ситуация, когда продажи шли отлично и дом распродали чуть ли не на этапе котлована, а затем проект закрыли практически в ноль по прямым затратам. С тех пор я очень осторожна и всегда буду выступать за взвешенный темп продаж. Когда вижу, что проект построен на 50%, а реализован на 70%, то начинаю предпринимать меры, так как это существенный перекос, который может привести к просаживаю экономической модели проекта».
«Кризис — это самое лучшее время для покупок. Сейчас застройщики, в проектах которых цены кажутся завышенными, предложат скидки. Но затем рост цен снова возобновится. При этом срок действия программы льготной ипотеки ограничен», — говорит Сергей Мохнарь. С этим мнением солидаризируется и Ольга Трошева: «Я более 15 лет занимаюсь анализом рынка, и когда смотрю на огромный динамический ряд, то вижу постоянный рост цен с небольшими провалами в периоды кризиса. Так что да, кризисы — это удачный период для вложений в недвижимость».
«Ключевая тенденция — переход рынка от количества к качеству, не только не изменится, но и еще более усилится. Цена недвижимости будет расти, но перестанет являться определяющим фактором при выборе, так как возможности людей будут ниже. Я думаю, что в ближайшие годы мы увидим более активное развитие доходного жилья и апартаментов», — делится своей точкой зрения Максим Жабин.
