Ценный метр
Материалы выпуска
Краш-тест для стройки Рынок Ценный метр Рынок Поддержка сверху Решения
Рынок Санкт-Петербург и область
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Материалы выпуска

Ценный метр

Вынужденная самоизоляция заставляет пересмотреть отношение к городским квартирам
Фото: pixabay.com

Переход на удаленную работу и всеобщая самоизоляция заставила многих по-новому взглянуть на собственное жилье. Эксперты отмечают: карантин закончится, а приоритеты в отношении жилой недвижимости будут пересмотрены. Какие характеристики жилья особенно ценны сегодня, какие преимущества дает грамотная планировка квартиры и продуманное расположение жилого комплекса, а также какие «фишки» от застройщика делают жизнь комфортнее — в материале РБК+.

Комфорт в приоритете

После длительного пребывания в городской квартире, первым является желание переехать загород. Главные преимущества такого выбора — экология, чистый воздух и простор. Особенно ценно это для семей с детьми. «Также важное значение имеет цена предложения, — говорит руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. — Как правило, загородное жилье при схожих параметрах по площади, количеству комнат и т.п. имеет более привлекательную стоимость, чем городское. Дополнительным материальным стимулом может стать программа «Сельская ипотека» с субсидированной ставкой от 2,7% годовых, с помощью которой можно приобрести жилье в некоторых населенных пунктах Ленинградской области».

Дмитрий Ефремов («Главстрой Санкт-Петербург»)

Но у такого выбора есть и обратная сторона. Прежде всего, уровень развития загородной инфраструктуры — транспортной, социальной, коммерческой. «Он не всегда может соответствовать потребностям покупателей, — отмечает Дмитрий Ефремов. — Ведь для тех же семей с детьми важно не только наличие лесопарков и других пространств для прогулок, но и детских садов, школ, поликлиник, развивающих кружков, спортивных секций. Если такие объекты находятся на удалении, до них потребуется ежедневно добираться, что, безусловно, не добавляет удобств».

Альтернативой являются проекты в непосредственности близости к природе и в пределах КАД. В частности, в Шувалово, Лахта-Ольгино, а также у западных границ Юнтоловского заказника, где возводится преимущественно мало— и среднеэтажное жилье масс-маркет, обеспеченное необходимой инфраструктурой. Также можно рассмотреть комплексные проекты в пригородах, где застройщики возводят не только малоэтажное жилье, но и социальную инфраструктуру.

В городской черте

Требования покупателей к уровню комфорта городских проектов также меняются, отмечают участники рынка. «Последнее десятилетие ознаменовалось масштабным расширением высотных микрорайонов, плотность населения увеличивается. Люди устают от тотальной урбанизации, в число приоритетных факторов включается наличие парка рядом, средняя и малая высотность домов», — комментирует генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева.

Анжелика Альшаева (ГК «КВС»)

По данным исследования КВС, небольшая плотность застройки и наличие зеленой зоны поблизости входит в десятку важнейших критериев при выборе квартиры наряду с такими параметрами, как качество строительства, надежность застройщика, планировка, локация и цена. «Эти факторы получили среднюю оценку наших клиентов 8,5 балов из 10, даже выше социальной инфраструктуры. Последнее актуально для части целевой аудитории — покупателей с детьми, парк и спокойствие — для всех», — комментирует результаты исследования Анжелика Альшаева.

«В Петербурге, к сожалению, не так много зеленых локаций, особенно в центре города и его окрестностях, — отмечает специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина. — Конечно, есть ряд исключений. Например, кварталы рядом с Полюстровским парком, где мы сейчас реализуем жилой комплекс комфорт-класса ЦДС «Полюстрово», откуда открываются отличные виды. Есть парк Сосновка, вокруг которого складывается кластер жилья бизнес-класса. Очень благоприятные с экологической точки зрения места расположены на побережье Финского залива, в Красносельском и Приморском районах. Не стоит забывать и про Пушкинский район, который в обычное время кажется слишком удаленным от центра, но сегодня это скорее плюс, чем минус».

Наталья Кукушкина (Группа ЦДС)

Директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов отмечает также потенциал Выборгского района, где компания реализует премиальный проект «Институтский, 16». «Место вне рыночных представлений о премиальной локации, однако при детальном изучении становится понятно, что оно отвечает необходимым критериям для недвижимости в высоком сегменте», — говорит он.

Всеволод Глазунов (LEGENDA)

К числу «зеленых» относится Московский район, особенно в окрестностях Парка Победы. «Новостроек рядом с парком не так много — тем выше их привлекательность в глазах клиента», — отмечает Анжелика Альшаева на примере Клубного дома Б57. Потенциал по созданию комфортных жилых проектов разного класса также сохраняется и у набережных Петербурга, где активно ведется строительство на бывших промышленных территориях. Но в целом, в черте города невысотные новостройки рядом с парками — предложение редкое, поэтому чаще всего такие проекты реализуются в сегментах бизнес-класса и выше.

Помимо «зеленой» инфраструктуры, интерес покупателей привлекают и видовые характеристик. «Хороший вид на парк, реку или панорамный вид на город — это всегда преимущество для конкретной квартиры, что отражается на ее цене независимо от класса жилого комплекса», — говорит Наталья Кукушкина.

Разумный подход

По словам Всеволода Глазунова, важную роль играет не столько сама локация, сколько то, как девелопер сможет раскрыть потенциал места, сформировать стандарты качества жилья при реализации проекта. «Даже тем, кто раньше об этом не задумывался, становится очевидно, что и в квартале, утопающем в зелени, может находиться такой проект, где люди не смогут чувствовать себя комфортно и полноценно из-за отсутствия необходимой инфраструктуры. И, наоборот, грамотные решения и продуманный проект может сделать жизнь полностью самодостаточной и в не самой очевидной локации», — уверен Всеволод Глазунов.

Дополнительный комфорт городским кварталам, при наличии необходимой инфраструктуры, может придать создание благоустроенных зеленых зон со скамейками, дорожками, арт-объектами, деревьями и кустарниками. «В наших проектах комплексного освоения территорий — ЖК «Северная долина» и «Юнтолово» — мы перешли к концепции обустройства пространств для прогулок и семейного отдыха за пределами отдельно взятых дворов, для жителей всего квартала сразу. При этом, безусловно, во дворах также сохраняются площадки и выполняется озеленение», — приводит пример Дмитрий Ефремов.

Продуманный ландшафтный дизайн может как придать кварталу новое звучание, так и подчеркнуть красоту естественного окружения. «В малоэтажном ЖК «Наутилус», который строится рядом с Матисовым каналом и Южно-Приморским парком, дворы украшены большим количеством зелени разных пород. Сердцем квартала станет пешеходная зона, ведущая вдоль всех домов к каналу. В центре этого променада появится площадь для отдыха с арт-объектом — уличными часами в форме механического сердца. Она задумана как точка притяжения, место встреч для дальнейших прогулок вдоль воды», — говорит Анжелика Альшаева.

Важный фактор при создания комфорта на территории это многофункциональность и грамотное зонирование. «Территория всех наших домов закрыта, охраняема и свободна от движения транспорта. Для жителей доступная разнообразная инфраструктура двора, учитывающая интересы и возрастные особенности, — отмечает Всеволод Глазунов. — При этом несмотря на эти обязательные составляющие, каждый двор уникален. Например, в smart-комплексе на проспекте Героев мы предусмотрели городской огород. В премиальном проекте постарались создать максимально уединенную и приватную атмосферу: беседки и навесы с далеко вынесенными карнизами, просторные террасы, сочетание кирпича и натурального дерева и обилие зелени — все это отсылает к садам американских вилл эпохи ар-деко».

Внутреннее наполнение

Сегодня значительная часть петербуржцев оказалась в непривычной для себя ситуации, когда квартира — это и офис, и школа, и спортзал, и ресторан. «Люди основное время проводят дома, в результате чего увеличивается нагрузка на инженерные сети. Особую важность приобретает уровень шумоизоляции в квартире, а на это влияет в том числе количество квартир на этаже, толщина стен, качество входной двери и прочее», — отмечает Наталья Кукушкина.

В выигрышной ситуации оказываются те, у кого есть отдельные помещения для всех членов семьи, чтобы каждый мог комфортно работать, учиться и отдыхать. Поэтому повышается ценность планировочных решений, поскольку они могут влиять не только на комфорт, но и на здоровье, подчеркивают участники рынка.

«Во всех наших проектах предусмотрены большие окна — от просто широких до окон в пол. Такие решения дарят квартире максимум естественного света, что расширяет пространство, позволяет экономить на электроэнергии, положительно влияет на настроение, зрение и даже повышает иммунитет», — перечисляет Анжелика Альшаева. Не менее важны для комфортного проживания в многоквартирном доме и инженерные решения по управлению климатом — отопление и вентиляция, организация постоянной циркуляции свежего воздуха.

«Дополнительными опциями комфорта в квартирах могут стать глубокие лоджии с безрамным остеклением, на которых можно оборудовать место для чаепития, рабочий кабинет, тренажерный зал, или современные французские балконы, которые увеличат количество света», — отмечает Дмитрий Ефремов. Такая смена функционала балконов и лоджий, в том числе, отразилась на спросе на кладовые как дополнительного места для хранения. По оценкам Циан, в первом квартале 2020 года в новостройках Санкт-Петербурга было продано в полтора раза больше кладовых, чем за аналогичный период прошлого года.

«Потребители в принципе любят большие балконы и лоджии, — говорит Наталья Кукушкина. — Почти в каждом нашем новом проекте есть квартиры с увеличенными балконами вплоть до 10-12 кв. м, что уже соответствует площади комнаты. Их очень хорошо покупают, несмотря на разницу в цене».

Обновленные ценности

Период карантина — время экспериментов. Оно позволяет понять, насколько удаленный формат подходит той или иной компании. В итоге можно ожидать, что будут те, кто пересмотрит организацию рабочего процесса. «Если количество удаленных сотрудников увеличится, это может повлиять на рост интереса к более соразмерным человеку жилым кварталам, пусть и на удалении от города», — полагает Анжелика Альшаева.

Конечно, люди не перестанут покупать квартиры и в городе, уверены участники рынка. «У нас по-прежнему низкая обеспеченность квадратными метрами. На человека в среднем приходится около 25 кв. м, что почти в полтора-два раза меньше, чем в развитых странах, и стабильная миграция трудового населения из сельской местности в крупные агломерации», — перечисляет факторы спроса Наталья Кукушкина.

Цена при этом не является определяющим фактором, отмечают аналитики. «Об этом говорит как минимум распределение сделок — на Ленинградскую область, где средний чек сделки в перовом квартале 2020 года составил 3 млн рублей, пришлось только 20% сделок, тогда как на Санкт-Петербург со средним чеком сделки 4,9 млн рублей — 80% сделок», — приводит данные руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.

Высокая площадь остекления, функциональные планировки, закрытый двор и другие характеристики проектов постепенно, вслед за лидерами рынка, переходят из категории преимуществ в базовые характеристики жилых проектов. «У клиента уже есть понимание, что качественный по своим характеристикам продукт не может стоить дешево, поэтому он готов платить за него справедливую цену. Но самое главное, что вне зависимости от любой, даже самой неблагоприятной макроэкономической, ситуации такие проекты всегда востребованы. Кризисы проходят, проблемы решаются, а желание и стремление людей жить комфортно и современно не пропадают в любые времена», — заключает Всеволод Глазунов.