Ажиотажный спрос на рынке жилой недвижимости в начале марта сменился периодом затишья. Поддержать спрос в текущих условиях могут программы господдержки, отмечают участники рынка. Важно, чтобы условия по действующим госпрограммам сохранились, уточняют застройщики и параллельно разрабатывают совместно с банками свои программы стимулирования спроса.
После пика
В марте 2020 года рынок жилой недвижимости пережил период ажиотажного спроса. По данным Циан, спрос на новостройки в Петербурге и Ленинградской области вырос на 18% по сравнению с февралем текущего года. «Второй квартал окажется менее успешным из-за введенного режима изоляции. Несмотря на то, что застройщики по большей части перешли на дистанционную работу, спрос по итогам апреля-июня при условии завершения «карантина» в апреле может снизиться примерно на треть», — комментирует ситуацию на первичном рынке жилья Петербурга и Ленобласти руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.
В сложившейся обстановке девелоперы отмечают важность поддержки спроса со стороны государства. «Очень важно, чтобы сейчас все действующие программы господдержки сохранились и их условия не ухудшались», — подчеркивает генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева.
Директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая напомнила, что в России действует национальный проект «Жилье и городская среда», согласно которому к 2024 году должно быть выдано 1,57 млн ипотечных кредитов, а ставка должна составить менее 8%. «Важно, чтобы программы господдержки ипотеки, как основного драйвера продаж, получили дальнейшее развитие», — добавляет она.
В приоритете — семьи
Сегодня государство предлагает широкий ассортимент программ поддержки. По словам Анжелики Альшаевой, их можно разделить на несколько категорий. Первая — определенные государственные выплаты или субсидирование ипотеки, например, материнский капитал, Семейная ипотека, Сельская ипотека. На эту поддержку имеют право любые россияне при определенном условии — рождении ребенка, покупке жилья на определенной территории. Другая категория — это социальные выплаты (субсидии). Право на них имеют только те граждане, которые стоят в общегородской очереди на улучшение жилищных условий. В Петербурге, в частности, встать в очередь можно только при наличии 10-летней местной прописки.
«КВС» работает практически со всеми госпрограммами, по которым возможно приобретение квартир в новостройках. Доля сделок с различными видами субсидий, включая материнский семейный капитал (МСК) и Военную ипотеку, у нас составляет 8% от всего объема продаж и 15% от всех ипотечных сделок. Доля Семейной ипотеки по итогам 2019 года составила 17% от всего объема ипотечных сделок и 9% от всего объема продаж, приводит данные по компании Анжелика Альшаева.
В свою очередь, Юлия Ружицкая отметила, что в «Главстрой Санкт-Петербург» не менее 25% ипотечных сделок заключается с использованием материнского капитала. А ипотечные сделки составляют около 64% всего объема продаж. В проектах компании «Ленстройтрест» доля продаж с использованием таких программ, как материнский капитал, военная ипотека, субсидии составляет 10-15%, привела данные генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева.
Учет материнского капитала в общей статистике продаж застройщиков имеет одну особенность — в нее попадают только те случаи, когда материнский капитал используется в качестве первого взноса, однако чаще клиенты направляют эти средства на досрочное погашение ипотеки, отмечает Анжелика Альшаева.
На сегодняшний день маткапитал — один из наиболее часто используемых вариантов поддержки. По оценкам экспертов, его доля на рынке доходит до 20%. Следующий по популярности механизм — Семейная ипотека, далее — Военная ипотека. По словам генерального директора «Первого ипотечного агентства» Максима Ельцова, в целом проникновение программ господдержки на рынок недвижимости пока не так велико. Часто это связано с особенностями их применения. «Например, у банков ушло очень много усилий на подготовку к выдаче Семейной ипотеки. Кроме того, условиям программы соответствуют не все квартиры: условие по покупке только в новостройках сильно сузило ее сферу применения», — отмечает эксперт.
При этом популярность Семейной ипотеки растет. «Этому способствовало снижение банками ставок. Также растет число детей, рожденных после 2018 года, поэтому становится все больше семей, которые могут воспользоваться программой. Кроме того, с ноября льготную ипотеку может взять семья даже с одним ребенком, если у него есть инвалидность — при этом он может быть и старше 2018 года рождения», — поясняет Юлия Ружицкая.
По словам менеджера компании «Адвекс» Елены Василевской, участие государственных мер поддержки оказывает влияние на рынок недвижимости в сегменте жилья в диапазоне 2-5 млн рублей. «Безвозмездные варианты помощи, такие как социальные выплаты и материнский капитал часто становятся той финансовой составляющей покупки отдельной квартиры для жителей Петербурга, без которой они не смогли бы улучшить свои жилищные условия, маткапитал во многих случаях является для заемщиков-покупателей первоначальным взносом за квартиру», — отмечает Елена Василевская.
Вписаться в требования
Поскольку наибольший объем мер поддержки получают молодые семьи с детьми, преимущество за теми компаниями, чей продукт ориентирован на этот сегмент. «В первую очередь, семейному покупателю необходима социальная инфраструктура. Поэтому мы в своих кварталах реализуем и детские сады, и школы. Также, еще на этапе проектирования, мы делаем акцент на продуманную концепцию, функциональные планировки и насыщенную внутреннюю инфраструктуру, чтобы семья могла разнообразно проводить свой досуг. Сюда входят и различные зоны для отдыха, спорта, прогулок, общения и игр с детьми, велодорожки и благоустроенные набережные. Без совокупности этих факторов создать атмосферу, комфортную именно для молодых семей, не получится», — говорит Валерия Малышева.
В выигрыше также оказались девелоперы, вовремя перестроившие бизнес на счета эскроу. «Главстрой Санкт-Петербург» реализует жилье как по старым правилам, так и через счета эскроу. Ипотека может быть использована в обоих случаях, а вот купить жилье на первичном рынке, используя государственный жилищный сертификат, можно только через счет эскроу, и в этом дополнительное преимущество новой схемы продаж», — говорит Юлия Ружицкая. «Поскольку мы уже продаем ряд объектов по эскроу-счетам, у нас можно реализовать субсидию по федеральной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», — добавляет, в свою очередь, Анжелика Альшаева.
Сельская ипотека с нюансами
С 2020 года в России также начала действовать новая программа господдержки — Сельская ипотека. В Ленобласти уже выданы первые кредиты на покупку жилья по ставке ниже 3%. Низкая ставка обусловила высокий интерес к программе со стороны покупателей. «За первые две недели после запуска программы мы получили больше ста заявок на кредит», — отмечает Анжелика Альшаева. Однако, по ее словам, говорить о том, как отработает программа в целом по итогам года, рано — пока есть определенные нюансы. В частности, это небольшой бюджет, выделенный на субсидирование ставок, и неопределенность относительно территорий, которые включены в программу. «Сейчас решается вопрос о пересмотре перечня, исключении из него наиболее популярных пригородных локаций, таких как Бугры и Янино. Если это произойдет, данная программа не окажет существенного влияния на рынок. С другой стороны, эти новости сейчас толкают покупателей на более быстрое принятие решения о сделке», — резюмирует представитель КВС.
Поскольку программа является весомой поддержкой для покупателей жилья имеет смысл говорить не об исключении некоторых территорий, а, наоборот, расширении перечня локаций. «В существующих реалиях программа сельской ипотеки с льготными условиями приобретения недвижимости могла бы способствовать развитию локаций с менее слабым потенциалом. Правильнее было бы не сокращать, а, наоборот, расширить список территориями, на которые могли бы переориентироваться застройщики», — считает Валерия Малышева.
Индивидуальные программы
«Конечно, гораздо больший эффект на рынок оказывает общее значение ставок по базовым ипотечным программам банков», — говорит Анжелика Альшаева. По ее оценке, доля продаж с использованием жилищного кредита в массовом сегменте составляет 60%. «Мы надеемся, что даже в нынешних условиях нестабильности доступность ипотеки удастся удержать, что резкого роста ставок или ужесточения требований к заемщикам не будет. При этом предпосылки к такому развитию событий есть», — полагает она.
По данным Циан, в марте 2020 года некоторые банки уже повысили ставки по ипотеке и ужесточили требования к заемщикам.
В то же время, девелоперы разрабатывают собственные методы поддержки спроса, внедряя различные программы финансирования совместно с банками-партнерами. «Еще с прошлого года у нас действует совместная программа субсидирования со Сбербанком. Разработаны два варианта со сроком кредитования 7 и 12 лет. Ставка по сравнению с условиями базовой программы ниже примерно на 2 п.п., — говорит Анжелика Альшаева. — В связи с последними событиями, думаю, ассортимент программ покупки, которые предлагают сами застройщики, будет расширяться».
В качестве альтернативы ипотеке многие застройщики предлагают собственные программы рассрочки. Как правило, они оформляются на период строительства дома и позволяют существенно сэкономить на выплате процентов по кредиту. «Этот механизм поддержки требует определенной финансовой дисциплины от покупателя, а также возможности выплатить крупные суммы в течение относительно короткого периода (от 4 месяцев до 1,5 лет). Рассрочка подходит, например, тем, кто планирует покупку жилья на средства от продажи старой квартиры. При этом не хочет проходить длительную банковскую проверку, оформлять страховку и выполнять другие требования, с которыми сталкивается каждый заемщик. Мы успешно практикуем такой способ оплаты в сделках по нашим проектам, а в апреле запустили программу длительной рассрочки — на 8 лет, под минимальный процент — 0,95% с равномерными платежами каждый месяц. Этот вариант более удобен для покупателей, которые хотят воплотить свои мечты о новой квартире, но по ряду опасений финансового характера откладывают важную покупку», — отмечает Валерия Малышева.