Уже в начале 2021 года число юнитов в апартаментах будет сопоставимо с числом номеров в гостиницах, а к 2023 году число сервисных апартаментов превысит номерной фонд гостиниц почти на четверть, прогнозируют эксперты. Дальнейший рост числа апарт-проектов в Петербурге в итоге приведет серьезной конкуренции и сегментированию рынка.
На грани насыщения
Объем сервисных апарт-отелей в городе составляет 14,6 тыс. юнитов (номеров) в 13 проектах, комментирует руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин. По подсчетам Knight Frank St Petersburg, значительная доля объектов — 9 тыс. апартаментов–находится в свободном предложении. Продажи юнитов в 2019 году почти на треть превысили показатели прошлого года, при этом доля сервисных апартаментов в структуре продаж составила 72%.
В городе наблюдается настоящий бум строительства апартаментов, констатирует директор управляющей компании Yard Group Екатерина Титомир. Однако перегрева на рынке апартаментов нет, поскольку потребности Петербурга в качественном гостиничном сервисе, а также арендном жилье покрыты процентов на 15–20, полагает руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
По оценке коммерческого директора ГК Docklands development Екатерины Запорожченко, наиболее востребованы сейчас комплексы категории 3 и 4 звезды, то есть комфорт— и бизнес-класс соответственно. Проектов в элитном сегменте на рынке пока мало из-за отсутствия покупательской способности. «Вложение в проект такого уровня, как апарт-отели 5 звезд, требуют большого количества свободных денежных средств, которые покупатель готов потратить прямо сейчас. А на окупаемость инвестиций можно рассчитывать не раньше, чем через 10–12 лет. Поэтому бизнесмены не участвуют в строительстве проектов элит-класса, а в основном инвестируют в проекты комфорт и бизнес», — поясняет Екатерина Запорожченко.
За прошлый год цены на апартаменты выросли на 8-16% в зависимости от формата объектов. Руководитель отдела исследований Knight Frank StPetersburg Светлана Московченко отмечает, что рост стоимости апартаментов в 2019 году сопоставим с повышением уровня цен на жилье массового спроса, это 9–10%. В итоге средняя цена на сервисные апартаменты в Петербурге составила 154 тыс. руб. за кв. м, на несервисные — 163 тыс. руб. за кв. м.
Орудия конкурентной борьбы
Основная конкуренция за инвестора разворачивается на поле доходных ставок. Сейчас девелоперы прогнозируют доходность апартаментов на уровне 10%. «Есть предложения и до 15-16%, но надо понимать, что таких показателей можно добиться только при условии хорошей загрузки и при краткосрочной аренде. При долгосрочной аренде обещать доходность выше 8% — нереально», — комментирует Екатерина Титомир.
Дальше конкуренция будет в стоимости посуточной и долгосрочной аренды, продолжает Екатерина Титомир. «Для инвесторов это хорошо, так как чем жестче конкуренция — тем выше качество проектов и тем более инициативными и креативными будут проекты», — говорит она.
Пока главный прием — дифференциация продукта. В проект включают номера разных категорий, разделяют периоды пребывания на краткосрочное или долгосрочное и так далее, отмечает Светлана Московченко.
При этом клиент, выбирая объект для размещения, руководствуется своими приоритетами. Востребованность апартаментов определяет комплекс характеристик, одна из основных — это локация, так как близкое к метро или к центру города место, в первую очередь, привлекает туристов и желающих снять квартиру в апарт-отеле. «Среди других важных параметров — комфортная стоимость аренды и уровень гостиничной инфраструктуры, — отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. — Наличие фитнес-центра, коворкингов, развлекательных пространств — все это повышает интерес к объекту и, соответственно, влияет на заполняемость и итоговый доход инвесторов».
По словам заместителя генерального директора ООО «Пулково Скай» (реализует инвест-проект STATUS) Владимира Федорова, доходность есть синергия следующих составляющих: место, концепция и управление. В итоге на рынке апартаментов Петербурга девелоперы стали все чаще привлекать в качестве профессиональных управляющих компаний крупных международных гостиничных операторов. «Например, в комплексах апартаментов VALO заявлена гостиница под брендом Mercure, OASIS — Ramada Encore by Windham, STATUS — AccorHotels», — добавляет Светлана Московченко. Таким образом развивается сегмент комбинированных отелей, включающих гостиничную и инвестиционную инфраструктуру в рамках одного объекта.
Растущий конкурент
Что касается ситуации на рынке в 2020 году, то на него выйдет еще 4,4 тыс. юнитов, комментирует Валерий Трушин. В частности, будут выведены апартаменты в проектах VALO, Like, Yard Residence, корпус комплекса Salut. Помимо этого, еще 5 тыс. юнитов расположено в объектах, которые будут достраиваться в течение текущего и в следующем году, отмечают в Сolliers International. Среди них — YE’S Marata, M97, Vertical We&I, NEXT и другие. Если планы всех девелоперов по выводу на рынок новых апарт-комплексов будут выполнены, то объем сервисных апартаментов уже в 2020 году составит около 19 тыс. юнитов. Для сравнения: емкость гостиничного сегмента категорий 3, 4 и 5 звезд в Петербурге составляет 19,5 тыс. номеров, отмечает Валерий Трушин.
По подсчетам Colliers International, к 2023 году объем рынка сервисных апартаментов достигнет 24 тыс. номеров и превысит объем предложения в сегменте гостиниц примерно на 20%. Таким образом, на рынке средств размещения Петербурга уже появился профицит предложения, из-за чего загрузка в гостиничном сегменте с конца прошлого года начала падать на 20%, говорит вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Фактически у классических гостиниц появляется реальный и довольно эффективный конкурент — апартаменты, которые будут бороться с отелями за клиента в эконом— и среднем ценовом сегментах, полагает руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Яна Уханова. Но когда туристический поток снова начнет расти, для сохранения конкурентоспособности апартаментам придется проводить более гибкую ценовую политику и больше внимания уделять привлечению групповых туристов, полагает эксперт.
При этом в сегменте апартаментов наиболее конкурентоспособными станут апарт-комплексы, ориентированные на туристов с краткосрочным и среднесрочным пребыванием — MICE-туризм, бизнесмены, участники выставок — в районах крупных транспортно-пересадочных узлов, то есть вблизи Пулково и «Экспофорума», около Лахта-центра, полагает Владимир Федоров. «Среди проектов с программами проживания будут востребованы комплексы вокруг Удельного парка или парка «Сосновка», в шаговой доступности от станций метро, а также комплексы, соответствующие формату проживания пансионатов на южном берегу Финского залива и около крупных вузов», — добавляет он.
Смежный сегмент
Апарт-комплексы также будут конкурировать с сегментом краткосрочной сдачи в аренду частных квартир, который активно развивается в Петербурге. Сейчас на сайте «Авито Недвижимость» размещено более 5,5 тыс. объявлений о посуточной сдаче квартир и комнат в Петербурге, говорит руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артем Кромочин. По сравнению с началом 2019 года объем предложения в этом сегменте вырос на 24%.
Вместе с тем некоторые эксперты полагают, что у квартир для краткосрочной аренды слишком небольшая доля на рынке, для того чтобы они могли конкурировать с апартаментами. «Основной конкурент — все же гостиницы, с которыми сервисные апартаменты будут конкурировать за туристов, приезжающих на краткосрочный отдых в Петербург, — резюмирует Сергей Мохнарь. — Вторая крупная категория — студенты и те, кто недавно переехал в Петербург и, что называется, пока осматривается. Здесь уже мы говорим о среднесрочной и долгосрочной аренде. При этом по сравнению с квартирами апарт-комплексы предоставляют уровень проживания, недоступный «бабушкиным» вариантам арендного жилья».
По словам генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, значительный рост предложения в сегменте апартаментов в итоге окажет давление как на гостиничный рынок (цены на номера, загрузка, прибыльность), особенно в высококонкурентных сегментах, так и на рынок аренды жилья. «Последнее — в гораздо меньшей степени, учитывая значительный размер этого рынка, а также рост популярности аренды в принципе — этому способствуют как изменение предпочтений с выходом новых поколений клиентов на рынок, так и долгожданное появление качественного предложения с профессиональным управлением и инфраструктурой по сравнительно доступным ценам — чего раньше не было», — говорит он.
С ним согласен Валерий Трушин. «Формат апартаментов останется востребованным, но сформируется как квази-жилье — альтернатива удаленным жилым кварталам по сравнительно доступной стоимости», — заключает он.
Последствия профицита
Разогрев рынка апартаментов и превышение предложения над спросом приведет к перераспределению и сегментированию рынка апартаментов. «С одной стороны, активное развитие этого сегмента ведет к повышению качества продукта и предоставляемых услуг, а с другой — к снижению гарантированной доходности для инвесторов», — отмечает Светлана Московченко.
В ближайшей перспективе рынок апартаментов будет четко сегментирован, прогнозирует Андрей Косарев. По его мнению, самые успешные проекты по сути будут представлять собой гостиницы в туристической локации. Вторая категория — крупные проекты, которые будут заполняться за счет туристических групп. Такие проекты сильно демпингуют, и средний тариф, и прибыльность у них, соответственно, ниже, добавляет Андрей Косарев.
«Третья группа будет вынуждена забыть про индустрию гостеприимства и сосредоточится на долгосрочной и среднесрочной аренде — на том, чего так не хватает рынку. Спрос на качественное арендное жилье у нас не удовлетворен», — добавляет эксперт.
Девелоперы начнут думать над новыми форматами и менять проекты (если позволит ситуация), построенные проекты будут конкурировать концепциями и управляющими компаниями, или изобретать новый бизнес на текущих площадях, комментирует Ольга Шарыгина. «Собственно уже появляются псевдоапарты — не псевдожилье, а псевдо-апарты — почувствуйте разницу, — когда предлагается в юнитах вести бизнес, то есть сдавать их как офисы. Это новый гибрид жилья/гостиницы/бизнес-центра для ИП», — поясняет она.
«Малый бизнес действительно может использовать помещения под офисы частной практики. Это не самая очевидная опция, но и она существует», — подтверждает Сергей Мохнарь.
Вирус меняет планы
Эксперты также напоминают, что необходимо делать скидку на текущую ситуацию с эпидемией коронавируса, и дают неутешительные прогнозы. Если вирус продолжит активно распространяться, то рынок средств размещения очевидно ждет упадок. В сегменте апартаментов сложнее всего придется проектам без качественного управления, уверен Валерий Трушин.
«Коронавирус в ближайшие месяцы убьет операционную доходность существующих объектов и очень серьезно подорвет веру в сегмент со стороны частных инвесторов», — полагает Ольга Шарыгина. «Вера в апартаменты и так была не сильно крепка из-за громких обещаний доходности со стороны девелоперов и начинающих УК. Сейчас же рушится вера и в туристический арендный бизнес в целом. Безусловно, рынок придет в норму, но это случится очень нескоро. Некоторые игроки, вероятно, откажутся от своих проектов либо заморозят их на 1-2 года», — считает она.
Однако у самих девелоперов более оптимистичные ожидания по поводу развития рынка. «Для Петербурга как второй столицы характерна высокая миграция. Абитуриенты, выпускники вузов из других городов — каждый год они сотнями тысяч переезжают в Петербург на учебу или работу. Никакой вирус на это не повлияет, поэтому потенциал спроса у сегмента есть», — считает Сергей Мохнарь. Кроме того, апартаменты можно использовать в качестве залога для получения кредита на развитие собственного бизнеса, добавляет он.
Эксперты также напоминают, что на развитие рынка апартаментов могут повлиять не только форс-мажорные обстоятельства, вроде коронавируса, но и внутреннее регулирование. По словам Ольги Трошевой, до конца этого года ожидается принятие закона о правовом статусе апартаментов и порядке управления общим имуществом в апарт-комплексах, что позволит защитить права покупателей. В связи с этим планы застройщиков могут быть несколько скорректированы в среднесрочной перспективе, заключает она.
Сергей Мохнарь, руководитель департамента развития ГК «ПСК»:
«Рекордная динамика предложения на рынке апартаментов привела к тому, что девелоперы стали позиционировать проекты более точечно: под конкретные аудитории. На востребованность апарт-комплексов влияет несколько факторов. Ключевым критерием остается локация: в идеале рядом с метро, если нет — то на пересечении нескольких крупных магистралей. При этом само здание должно находиться не на отшибе цивилизации, а в обжитом районе. На втором месте — баланс стоимости и качества услуг. Уборка номеров и услуги ресепшн подразумеваются сами собой. Дополнительные очки комплекс зарабатывает, если у него есть спортзал, бассейн, коворкинг, но стоимость их посещения не должна быть космической».
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group):
«Дальнейшее развитие рынка апартаментов будет зависеть от законодательного регулирования строительства данного формата. В последнее время был ряд ужесточений для девелоперов, до конца года ожидается закон о правовом статусе апартаментов и порядке управления общим имуществом в апарт-комплексах, чтобы защитить права покупателей. В связи с этим планы застройщиков, несмотря на достаточный пул проектов, могут быть несколько скорректированы в среднесрочной перспективе. Успех же в сегменте сервисных апартаментов будет за теми компаниями, кто отладит управление, сможет обеспечить оптимальный уровень дохода инвесторам».
Екатерина Титомир, директор управляющей компании Yard Group:
«Востребованы будут все апартаменты, другой вопрос — насколько каждый из проектов экономически эффективен. Инвесторам следует диверсифицировать риски и просчитывать, куда вкладывать деньги, анализируя порог входа, опыт девелопера и концепцию проекта. Никто не знает, что будет с доходностью инвесторов, это свободный рынок, и он активно реагирует на любые события. Например, коронавирус — это настоящий форс-мажор, который не спрогнозируешь и от которого не защитишься. Апартаменты же — финансовый инструмент с высокой волатильностью, но у него есть бонус, который не закладывается в доходность, — капитализация. Качественно построенный проект в хорошем районе неизбежно будет расти в цене».
Владимир Федоров, заместитель генерального директора ООО «Пулково Скай» (реализует инвест-проект STATUS):
«Будущее сегмента апартаментов в конечном итоге определит баланс спроса и предложения. Смещение баланса в сторону необеспеченного спросом предложения вызовет качественную конкуренцию: апарт-проекты станут более интересными, возникнут эффективные и эффектные коллаборации. Некачественные апарт-проекты начнут конкурировать: появится возможность приобрести большее за меньшие деньги, начнется битва экономий — тотальное качествозамещение. Смещение баланса в сторону растущего спроса спровоцирует количественный и качественный рост объема предложения, что мы отчасти наблюдали до последнего времени. Появятся проекты «лох-апартов» как ответ на неквалифицированный массовый спрос».
