В 2019 году для застройщиков произошли важные изменения — переход на проектное финансирование и эскроу-счета. Впереди их ожидает работа в новых реалиях: сокращение доли ипотечных сделок и рост стоимости строительства. Усложняет работу девелоперов падение рубля и пандемия. В рамках круглого стола РБК Петербург «Рынок жилой недвижимости в 2020 году: прогнозы и ожидания» игроки рынка — петербургские застройщики с многолетним опытом, рассказали, чего они ждут от этого года и описали условиях, в которых будут работать.
По новым правилам
Как и прогнозировали ранее эксперты рынка недвижимости, значимым фактором на рынке стал переход девелоперов на строительство по эскроу-счетам. Сейчас, как отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева, около 85% жилой недвижимости достраивается по старой схеме, но в ближайшие год-два доля строительства по эскроу-счетам будет возрастать и станет преобладающей.
При этом представители банковского сектора отмечают, что в нынешних условиях у застройщиков могут упасть темпы продажи, из-за чего финансовая модель проектного финансирования, согласованная с банком, может не выполниться. «Мы считаем очень важным, чтобы девелоперы жилья сохранили свою устойчивость и продолжали стабильно работать на рынке, так как строительная отрасль — одна из ключевых в социальной повестке страны. Сегодня у нас уже более 800 заключенных договоров на строительство жилья с эскроу. Возможная угроза в текущих внешних условиях — это снижение темпов продаж на стадии строительства, которое повлечет увеличение процентной нагрузки», — отмечает заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов.
Решением может стать поддержка строительной отрасли в этот период со стороны правительства. Среди мер — уже реализованное повышение размера и условий выплат материнского капитала, а также меры по субсидированию ставок по ипотеке физлиц и субсидирование затрат застройщиков по низкомаржинальным проектам. «Весомой мерой поддержки со стороны государства для застройщиков будет субсидирование ставки по кредитам застройщиков. В целом, считаем, что прирост процентной нагрузки на проект за счет более медленных продаж на стадии строительства может повлечь максимальное увеличение к бюджету проекта 5-7%. В таком случае, по нашему экспертному мнению, необходимый объем субсидий на четыре года в целом по рынку составит около 50 млрд рублей», — добавляет Анатолий Попов.
Помощь могут оказать и региональные программы. «Мы ожидаем, что сельская ипотека дополнительно простимулирует спрос на новостройки на попадающих под ее условия территориях Ленинградской области. Сегодня данная программа очень интересна покупателям и застройщикам», — полагает генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева.
Закон и рубль
И если к работе по эскроу-счетам застройщики подготовились, то настоящим сюрпризом для бизнеса стало резкое падание рубля в марте. «Рост курса рубля в первую очередь сказывается на цене строительных материалов, закупаемых за границей. Чувствительнее всего в таком случае будет себестоимость строительства жилья высокоценовых сегментов (бизнес, элита), так как для отделки таких ЖК применяются эксклюзивные дорогие материалы, зачастую импортные, это может привести к ее увеличению», — говорит Ольга Трошева. При этом, по ее словам, в случае роста уровня инфляции, затраты строительных компаний на возведение объектов будут увеличиваться уже во всех классах жилья, что скажется на конечной цене квартир.
Помимо макроэкономических факторов и перехода на эскроу-счета значимое влияние на рынок оказывает региональное регулирование строительной отрасли. «Девелоперы зависят не столько от общероссийских изменений вроде перехода на эскроу, определившего направление развития отрасли, сколько от десятков региональных нормативных документов. Когда начинаешь строить с одними нормами высотности и ПЗЗ, а заканчиваешь с другими — это нервирует, даже без кризисов и карантина», — отмечает руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
Постепенный рост
Перечисленные факторы приведут к ценовым изменениям на рынке жилья, считают участники дискуссии. В то же время эксперты делают осторожные прогнозы относительно цен на недвижимость. На сегодня в связи с изменением курса цены на объекты застройщики еще не корректировали. «Мы прогнозируем постепенное повышение цен в ближайшие два года. На это будут влиять как стандартные факторы — стадия готовности, инфляция, так и переход на проектное финансирование все большего количества объектов, что скажется на себестоимости строительства. В нашей компании заложен плановый рост 7% в год», — отметила генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева.
Как отмечает коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Ирина Соловьева, с начала 2020 года цены на квартиры в зависимости от проектов уже выросли на 5-10%. «Рост цен обусловлен и удорожанием строительно-монтажных работ, и строительных материалов, и повышенным спросом, ростом строительной готовности объектов», — объясняет она.
Тенденцию к росту видит и Валерия Малышева: «Во-первых, уменьшится скорость вывода новых проектов на рынок, так как после получения разрешения на строительство застройщику нужно будет время для получения кредита. Во-вторых, постепенно будет сокращаться количество новостроек в продаже. В-третьих, поставщики материалов продолжают повышать цены на свою продукцию, что также неизбежно скажется на увеличении стоимости строящегося жилья», — аргументирует она.
Однако, отмечают участники круглого стола, несмотря на обоснованное желание застройщиков поднять цены на недвижимость, сдерживающим фактором для этого остается покупательная способность населения, которая падает последние несколько лет.
Сокращение объема
Что касается государственного регулирования отрасли, участники круглого стола отмечают, что в перспективе оно может привести к сокращению объема новых жилых объектов. «Постоянные изменения в нормативной базе, изменения, планируемые к внесению в закон о Генеральном плане (Санкт-Петербурга – ред.), ПЗЗ и 820-й закон [связан с использованием земель в зонах охраны объектов культурного наследия – ред.], отсутствие официально закрепленных правил по соцкультбыту и инфраструктуре, а также высокая стоимость и большое количество технических и юридических сложностей по имеющимся на рынке участкам не способствуют принятию решений по увеличению планов по запускам и соответственно вводам», — говорит вице-президент ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, Санкт-Петербург Владимир Шабанов.
По словам генерального директора СРО «Объединение строителей СПб» Алексея Белоусова, эксперты строительной отрасли прогнозировали уровень сданных в Петербурге в 2020 году квадратных метров жилья на 10-15% меньше, чем в 2019 году, еще до событий последних недель — пандемии коронавируса, падения цен на нефть и обвала рубля. «Как изменится эта цифра теперь — будет во многом зависеть от дальнейшего развития ситуации и от своевременных действий правительства России», — полагает Алексей Белоусов.
Однако большинство из девелоперов сами в этом году не планируют сокращать объем ввода жилья — КВС по итогу года планирует ввести порядка 150 тыс. кв. м жилья в Петербурге и Ленобласти, что на треть выше показателей 2019 года; Setl Group планирует ввод на уровне прошлого года — 1,33 млн. кв. м; «Главстрой Санкт-Петербург» — около186 тыс. кв. м; ЮИТ в Санкт-Петербурге в 2020 планирует ввести в эксплуатацию около 35 тыс. кв.м.
Ипотека и альтернативы
Застройщики отмечают, что ипотека остается самым доступным инструментом приобретения жилья для большинства граждан. По оценкам игроков рынка, на сегодня доля ипотечных сделок составляет в среднем 60-80% от всех покупок жилья. При этом средний срок кредитования составляет 15 лет, однако по статистике покупатели погашают ее раньше — в среднем за 7,5 лет, отмечает генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева. «Ипотека, особенно с господдержкой, остается главным инструментом для поддержания спроса на строящееся жилье. Взятый в прошлом году курс на снижение ставок, за счет чего снизились и ставки у банков, обеспечил определенную поддержку отрасли в непростой переходный период», — делится Валерия Малышева.
Снижение ипотечной ставки помогает поддерживать спрос на жилье, и при этом также значительно влияет на отрасль в целом, отмечает директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая. «Средний уровень ставок планомерно обновлял исторические минимумы, этот тренд был существенной поддержкой для спроса. Если ситуация развернется, то на рынок это повлияет, безусловно, не лучшим образом», — полагает она.
«Покупательская способность ограничена, ставки по ипотеке помогают, но недостаточно, переход на проектное финансирование также увеличивает затраты на строительство, как и строительство всей транспортной и социальной инфраструктуры», — резюмирует Владимир Шабанов.
Поэтому девелоперы рассчитывают и на другие инструменты, которые могут стать для покупателей альтернативой ипотеки. Таким инструментом является рассрочка от застройщика, говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков. «С одной стороны, оформляя рассрочку у клиента нет необходимости вносить всю сумму сразу, с другой — существует комфортный график платежей. У нас гибкий порог первого взноса: от 10% для квартир комфорт— и бизнес-класса и от 20% — для элитной недвижимости. Плюс ко всему для наших клиентов всегда действуют интересные акции и предложения, а для постоянных покупателей действует скидка», — отмечает Денис Бабаков. Аналогичные программы действуют и у других застройщиков.
Работа со вторичным жильем
Для того, чтобы привлечь новых покупателей, часть девелоперов работает с недвижимостью и на вторичном рынке. Когда застройщик предлагает комплексную услугу и, помимо предложения нового жилья, продает имеющуюся недвижимость клиента, то у компании появляется возможность привлечь больше покупателей, считает Анжелика Альшаева. «Сейчас от 30 до 50% клиентов, которые обращаются в компанию, планируют покупку квартиры в новостройке после реализации имеющейся недвижимости. В обычном режиме им нужно было бы найти агента по продаже «вторички», потратиться на эту сделку, а после выходить на покупку новой квартиры. Если сделка осложнена незакрытой ипотекой, несовершеннолетними детьми и так далее, это все хлопотно и затягивается во времени. К тому же, операции с крупными суммами денег вызывают у большинства людей стресс. Поэтому мы параллельно ведем процессы продажи и покупки, клиент может решить все в режиме «одного окна» и с финансовой выгодой: если после продажи он выбирает новостройку «КВС», все услуги агента по вторичному рынку для него бесплатные», — говорит Анжелика Альшаева.
Активно работают застройщики и со своей «вторичкой». «Программа «Квартира с пробегом» дает уникальную возможность «вернуть» квартиру, купленную в проектах Группы «Эталон» по выросшей стоимости и приобрести новую (как в готовом, так и в строящемся доме компании) по привлекательной цене», — отмечает Ирина Соловьева. «Главстрой Санкт-Петербург» также запустил программу работы со своей «вторичкой» — «Быстрый trade-in» по выкупу студий и 1-комнатных квартир в ЖК «Северная долина» и «Юнтолово». Взамен клиентам предлагаются «трешки» от 70 кв м в строящихся корпусах «Северной долины». «Программа особенно актуальна для тех, кто хочет улучшить жилищные условия. Зачет жилья — дополнительный современный инструмент для стимулирования в наших проектах повторных покупок, доля которых сегодня составляет около 34%», — отмечает Юлия Ружицкая.
В то же время развитие направления и реализации вторичных квартир для застройщика — «тонкий момент», считает Валерия Малышева. По ее словам, не все компании готовы развивать это направление в силу высоких затрат. «Если говорить о сервисном направлении, то обязательно нужно учитывать, что сервисность — это очень комплексное понятие. Застройщик должен предложить клиенту максимальный набор услуг. Сюда входит и показ квартир на объекте, и широкий выбор отделочных решений, и собственная управляющая компания, и выезд менеджера к месту сделки при необходимости», — говорит она.
Смещение локации
Таким образом наиболее активно в 2020 году будут реализовываться уже начатые проекты, которые строятся и продаются еще по старым правилам, говорят участники круглого стола РБК. При этом, отмечают застройщики, большая часть предложения в новостройках приходится на спальные районы на окраине Петербурга. «В пригородных зонах сохраняется запас незастроенных земель и большой строительный потенциал на долгосрочную перспективу. Одно из главных преимуществ пригородных территорий — это гораздо более низкая цена на строящееся жилье по сравнению с Петербургом», — отмечает Ольга Трошева. По ее оценкам, сегодня на спальные районы приходится 56% нового предложения, 13% занимают статусные локации (Московский пр., метро «Фрунзенская», Сосновка, Черная речка — Лесная, Свердловская наб. и др.), 4% приходится на исторический центр, 27% — в объеме нового предложения занимают территории за КАД.
Среди спальных районов наиболее активно застраиваются Парнас, Девяткино на севере, Кудрово на юго-востоке и территории Красносельского района ближе к заливу на юго-западе, отмечает Сергей Мохнарь. По его словам в бизнес-классе за последний год «ушел в отрыв» Выборгский район — там активнее всего застраиваются территории вдоль станций метро «Лесная» и «Выборгская».
«Смещение спроса в границы Петербурга однозначно произошло за последние годы на фоне снижения ипотечной ставки и роста числа интересных проектов. Однако при продолжении снижения реальных доходов населения и в случае повышения ипотечных ставок, а также по мере реализации наиболее интересных лотов маятник может качнуться обратно», — говорит Сергей Мохнарь.
В любом случае, застройщики рекомендуют тщательно подходить к выбору объекта недвижимости и смотреть не только на локацию объекта, его инфраструктуру, но и обращать внимание на надежность застройщика. «Если вы планировали покупку недвижимости — то сейчас самое благоприятное время, потому что еще сохраняются комфортные ставки по ипотеке и на рынке множество привлекательных, ликвидных объектов», — заключает Ирина Соловьева.
