Рост стоимости квадратного метра и снижение покупательской способности приводит к сокращению площади квартир в новостройках. На небольшие лоты — однокомнатные квартиры и студии в Петербурге приходится больше 70% продаж, отмечают эксперты. Однако подход к организации пространства внутри малогабаритных квартир заметно меняется. Что позволяет увеличить полезную площадь и какие квартиры планируют проектировать застройщики — в материале РБК+.
Тренд на снижение
На протяжении нескольких лет на рынке новостроек Петербурга наблюдается тенденция к снижению площадей квартир. Так, по данным аналитиков Авито, только за последний год площадь квартир на первичном рынке снизилась на 1,7 кв м и составила 40,5 кв м.
По подсчетам аналитического центра Циан, в 2019 году 72% сделок на первичном рынке Санкт-Петербурга пришлось на студии и однокомнатные лоты, 21,5% — двухкомнатные, 6% — трехкомнатные и 0,5% — многокомнатные. «Рост доступности ипотечного кредитования позволил приобрести свое первое жилье молодым покупателям, которые ранее не могли взять ипотеку из-за высоких платежей, предпочитая аренду. Такие клиенты чаще выбирают студии и однокомнатные квартиры из-за меньшего бюджета покупки, что и отразилось на средней площади», — объясняет руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Еще одна причина снижения средней площади приобретаемого жилья — в изменении приоритетов у людей в 20-40 лет, полагает генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. «С одной стороны, люди сейчас позже заводят детей. С другой — покупатель недвижимости молодеет, уже около 17% наших клиентов — люди до 30 лет. Такие клиенты чаще всего выбирают однокомнатные квартиры или студии, которые для них идеальны по соотношению комфорта и рациональной стоимости», — отмечает она.
Сокращение размера квартир также стало антикризисным форматом для застройщиков, которые тем самым смогли предложить более дешевое жилье при сохранении и даже росте стоимости квадратного метра, добавляет Алексей Попов.
Особенности сегментов
Диапазон площадей квартир безусловно зависит от сегмента, в котором проект реализуется. «В сегменте масс-маркет средняя площадь квартир сейчас находится в диапазоне 38-40 кв. м. В сегменте проектов комфорт-класса показатель средней площади квартир составляет 50 кв. м. В бизнес-классе — около 55 кв. м.», — отмечает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Средняя площадь квартир для семейного проживания составляет 60 кв м., уточняет директор по продажам АО «Строительный трест» Сергей Степанов.
Минимальные средние площади на первичном рынке Санкт-Петербурга представлены в муниципальных округах Парголово, Лахта-Ольгино, Шувалово-Озерки (Выборгский и Приморский районы). Максимальные средние площади доступны в округе № 7, Васильевском и Смольнинском округах (Василеостровский, Центральный районы). «Таким образом, чем ближе к центру города расположена новостройка, тем выше в ней средняя площадь жилья. И это логично — высокая стоимость квадратного метра в исторической части города привлекает более обеспеченных покупателей, которые могут себе позволить оплатить больше «квадратов», — поясняет Алексей Попов.
«Площадь квартир в новостройках действительно меняется. Но в разных классах жилья по-своему. Так, в верхних сегментах в последние годы наблюдалась тенденция к снижению средней площади квартиры, обусловленная желанием покупателей не переплачивать за неиспользуемые метры», — говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
«Люди научились различать готовые продуманные решения от «полуфабриката», когда девелопер просто перекладывал головную боль в виде перепланировок и переделок на потребителя. Покупая квартиру в премиальном доме, клиент прекрасно понимает, что качество вовсе не в том, сколько у тебя метров — 200, 250 или 300, а то, как эти метры спланированы, и как их можно использовать», — отмечает директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов.
Реакция на сокращение
«Сейчас рынок уже достиг разумных минимальных площадей в сегменте масс-маркет. Дальнейшее уменьшение площадей в моем представлении нецелесообразно, так как повлияет на комфорт проживания в таких квартирах», — говорит Сергей Терентьев. В ответ на меняющиеся запросы современного покупателя большинство девелоперов стали предлагать более рациональное использование площадей в своих планировках.
Так, например, по словам Всеволода Глазунова, объединение кухни и гостиной позволяет убрать коридор, который соединял бы эти два помещения при стандартном решении. «Дополнительные 4-5 кв. м. можно потратить на более полезную функцию, — говорит он. - Или, например, спальня: даже при размещении полноценной двуспальной кровати, прикроватных тумб и вместительного шкафа площади 10-11 кв. м. будет вполне достаточно для реализации ключевой функции данного помещения».
Пересматривается роль балконов и лоджий, которые уже не являются «дополнительными кладовыми», а чаще переоборудуются в лаунж-зону. «Поэтому в большинстве проектов мы выбираем для них эстетичное витражное остекление, в ряде проектов вместо стандартных балконов предусматриваем более просторные террасы, — отмечает Анжелика Альшаева.
Квартиры с террасами пока еще редкое предложение на рынке. Но такой формат набирает популярность у покупателей. «В наших кварталах есть квартиры с террасами на первых и последних этажах. В первом случае из квартиры есть собственный выход во двор, а площадь террасы может варьироваться от 6 до 20 кв. м. Во втором варианте терраса расположена на крыше, ее размеры будут достигать 19-20 кв. м. Конечно, в нашем климате их сложно использовать круглый год, однако такое предложение пользуется спросом — на террасе можно обустроить просторную зону для отдыха и совместного досуга», — добавляет Ян Фельдман.
Оптимизировать место в квартирах помогают и общедомовые решения. «Например, кладовые в подвальном этаже, куда можно сложить туристическое снаряжение, мангал, съемные шины, сезонные вещи. Кроме того, очень удобно, когда в местах общего пользования выделены места для колясок и велосипедов — в этом случае жильцам также не нужно будет загромождать жилое пространство и постоянно опускать и подниматьсвое имущество.Все эти решения совместно с эргономичным планированием самого жилого помещения позволяют сделать так, что, например, 35-40-метровая однокомнатная квартира не уступает в функциональности 50-метровой», — говорит Анжелика Альшаева.
Спрос и цены
Высокий спрос вот уже несколько лет наблюдается в качественных городских проектах. Здесь действительно существует конкуренция не на уровне цены, а на уровне качества, функционала, комфорта, дополнительных опций, ценностей, т.е. критериев более высокого порядка, отмечает Всеволод Глазунов.
«По понятным причинам быстрее других раскупают однокомнатные квартиры. Покупатели, которые выбирают большие двух— или трехкомнатные квартиры, имеют возможность подождать, посмотреть на темпы строительства и более внимательно приглядеться к объекту. Для них изменение цены за квадратный метр не является приоритетным фактором при выборе недвижимости. Чем просторнее квартира, тем более взвешенно принимается решение о покупке», — отмечает Сергей Терентьев.
«Если говорить о наших объектах комфорт-класса, то в первую очередь раскупаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, при этом основная доля квартир в объектах приобретается для собственного проживания», — уточняет Сергей Степанов.
«Большинство наших проектов ориентировано на семейных покупателей или на тех, кто в будущем планирует построение семьи именно в приобретаемой квартире. Поэтому наибольшим спросом у нас пользуются одно— и двухкомнатные квартиры классических и евро-планировок. Спрос на них по итогам 2019 года составил 38,4% и 32,8% соответственно. Стоит отметить, что по итогам года на 3,5% вырос спрос на двухкомнатные квартиры. Мы связываем это, в частности, со снижением ставок по ипотеке и развитием госпрограмм, направленных на поддержку семей с детьми», — добавляет Анжелика Альшаева.
В Петербурге цена квадрата может начинаться от 120 тыс. рублей, в Ленобласти — от 75 тыс. рублей. «В ближайшее время будет развиваться тенденция на сокращение предложения дешевых малогабаритных квартир. Небольшой объем, который останется на рынке, будет расти в цене: за 2019 год стоимость квадратного метра выросла на 15%, в 2020 году ожидается аналогичный рост», — прогнозирует Ян Фельдман.
По оценкам аналитического центра Циан, за три года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербурга выросла на 24% и достигла 130,9 тыс. рублей. В 2019 году средний рост составил 6%. «Средняя стоимость квадратного метра продолжит показывать положительную динамику в пределах тех же 5-7% при условии сохранения текущей ставки по ипотеке. Главная причина — рост доли новостроек, продажи которых ведутся с открытием эскроу-счетов. На сегодняшний день для четверти разрешений на строительство в Санкт-Петербурге действуют новые правила: продажи в данных проектах должны идти с эскроу-счетами», — напоминает Алексей Попов.
Петербургские застройщики отмечают, что пока рост цены связан, в первую очередь, со строительной готовность объектов. «Только за последний месяц в связи с высокой строительной готовностью наших объектов мы поднимали цены от 1000 до 1500 рублей за квадратный метр на квартиры в Кудрово и на 4000 рублей в Новоселье», — говорит Сергей Степанов.
Средняя площадь приобретенной квартиры/апартамента на первичном рынке Санкт-Петербурга сокращается, в среднем — на один квадратный метр в год. По данным Циан, в 2017 году среднее проданное жилье составляло по площади 43,4 кв. м, в 2018 году — 42,2 кв. м, в 2019 году — 41,2 тыс. В январе 2017 года средняя площадь купленного лота достигала 44,2 кв. м, в декабре 2019 года — уже 36,8 кв. м.
В итоге тренд на сокращение площади сохранится. «С учетом роста стоимости квадратного метра, в массовом сегменте будут востребованы компактные квартиры с функциональными планировками, позволяющими максимально эффективно использовать всю площадь квартиры. Покупатели жилья эконом— и комфорт-класса в подавляющем большинстве заключают сделки с помощью ипотечного кредита, их бюджет ограничен, и они не готовы переплачивать за «лишние» метры», — заключает Ян Фельдман.