Строительный рынок на пороге фундаментальных перемен: с 1 июля 2019 года вступают в силу поправки об эскроу-счетах, которые, по общему убеждению участников рынка, в среднесрочной перспективе полностью отменят «долевку». Как строить в новых условиях и что ждет рынок, крупнейшие застройщики, девелоперы, представители общественных организаций и органов власти обсудили на бизнес-завтраке, в рамках ХII конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Кандидаты на вылет
На сегодняшний день в Санкт-Петербурге в стадии активного строительства находится 431 проект, или 14,1 млн кв.м. недвижимости, рассказал заместитель председателя городского Комитета по строительству Евгений Барановский. Он уверен, что 283 проекта из них «точно соответствуют критериям правительства, и после 1 июля будут достраиваться по старым правилам». Еще 148 проектов не достигли 30%-ной строительной готовности, но в ближайшее время 116 из них, или 4,5 млн кв.м., будут построены на 15%, и удовлетворят новым требованиям. По старой схеме достроятся и несколько проектов от системообразующих застройщиков — им сейчас достаточно 6% строительной готовности. По прогнозам Евгения Барановского, с использованием эскроу-счетов будут строиться 5,2 млн кв. м. недвижимости — это ряд проектов, по которым разрешения на строительство получены, но продажи еще не ведутся.
Опасения властей вызывают 32 проекта, где привлекаются средства граждан, но которые, по мнению городских властей, не будут удовлетворять требованиям по соотношению строительной готовности и объемов продаж на 1 июля. «По 13 проектам — это 400 тыс. кв.м. и на 1048 договоров долевого участия — строительная готовность будет обеспечена несколько позже», — уверен Евгений Барановский. Он также заявил, что для проектов, в которых на 1 июля продано 10% площадей, возможна отсрочка по степени строительной готовности, и соответствующую экспертизу застройщик сможет пройти после этой даты. Правда, достраивать дом до нужной «кондиции» ему придется на собственные средства.
По словам Евгения Барановского, сейчас на территории Санкт-Петербурга есть всего 3 «явно проблемных проекта. По ним заключено всего 16 договоров долевого участия, и их застройщики уже получили отказ в финансировании от банковского сообщества». Однако, по мнению заместителя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олега Островского, это слишком оптимистичная оценка, поскольку на деле проблемных объектов в Санкт-Петербурге будет больше. «Не все получат проектное финансирование. Сейчас подано 95 заявок, из них четыре получили одобрение, по трем — отказано, остальные рассматриваются. Это совсем не те пропорции, это не 431 и 3. Есть вероятность, что многие застройщики не получат банковское финансирование», — отмечает Олег Островский.
Критерии оценки
Актуальным остается и вопрос оценки строительных объектов. «Как именно будет оцениваться степень строительной готовности и финансовой надежности застройщика? Как будут засчитываться стоимость земельного участка и затраты на него, железобетонные конструкции, фасады?», — задал волнующий всех строителей вопрос генеральный директор компании Formula City, председатель комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Юрий Грудин.
По словам генерального директора ГУП «ГУИОН» Аллы Эккерман, ее ведомство при разработке методики расчета строительной готовности строящихся домов воспользовалось опытом СРО «Кадастровые инженеры». Сейчас ГУИОН отрабатывает ее на объектах трех застройщиков. Евгений Барановский уточнил, что комитет по строительству будет оценивать только степень готовности финансового обеспечения строительства, в то время как в зону ответственности ГУИОН отдана конструктивная часть. По словам чиновника, расходы на приобретение земли войдут в оценку, но с поправкой на уникальность схемы покупки. Также он считает необходимым «засчитывать» застройщику авансовые платежи за технологическое присоединение.
Прогнозам не поддается
Несмотря на уверенность властей, что переход на эскроу-счета пройдет в штатном режиме, сами застройщики настроены не так оптимистично. По общему мнению, переход на эскроу-счета повлечет за собой снижение рентабельности деятельности застройщиков, ограничение конкуренции и монополизацию рынка, а также снижение инвестиционной привлекательности долевого строительства для граждан и, как следствие — сокращение объемов строительства.
«За 20 лет работы я впервые вижу такой пессимизм на рынке, и он растет на глазах. Будущее строительства пока в тумане, за первым июля — непробиваемая взглядом стена», — выразил ощущения застройщиков генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
Он посетовал на слишком долгий срок получения проектного финансирования в банках: «Мы уже четыре месяца сидим в банках с двумя проектами. В лучшем случае процесс завершится месяца через 2-3. Это слишком долго, это не должно стать системой», — отметил Марк Лернер. Директор по продажам ООО «Главстрой» Юлия Ружицкая рассказала, что ее компания сумела открыть эскроу-счета в «Газпромбанке», но процесс растянулся на полгода. «Этот путь под силу не каждому», — резюмировала она.
В России осуществлять проектное финансирование могут всего 100 банков, но далеко не все этим занимаются: в Петербурге с застройщиками работают 4-5 банков, поделился наблюдениями Олег Островский. А генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная обратила внимание на другой аспект — как скажется на перспективах строительства финансовые проблемы банков. «Действительно, граждане получают чуть большую гарантию сохранности своих вложений в строящееся жилье — теперь за них отвечает банк. Но если что-то случится с самим банком, то все строительные проекты, которые он финансирует, остановятся. И застройщики в данном случае никак не застрахованы от этого», — говорит глава «Бонава Санкт-Петербург».
«Застройщикам вообще не надо связываться с проектным финансированием. Единственный вариант — строить на свои средства, если их нет, то объединяться в консорциумы, в крайнем случае брать обыкновенные банковские кредиты», — считает генеральный директор ЗАО «47 трест» Михаил Зарубин.
Последствия для потребителя
Большинство застройщиков уверены, что резкого роста цен на жилье в ближайшее время не будет, поскольку он уже произошло — в IV квартале 2018 года. Сейчас спрос остановился, потребители привыкают к новому уровню цен, говорит Марк Лернер. «Нельзя вывести на рынок новые объемы жилья по стоимости, существенно отличающейся от прежней. Да и общее состояние спроса не дает предпосылок к ценовым скачкам», — согласна начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. «Нынешние цены будут держаться примерно 1,5 года — пока достраиваются объекты, начатые по старым правилам», — считает заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «КВС» Артем Кириллов.
Мария Черная уверена, что переход на проектное финансирование негативно скажется на качестве проектирования и строительства жилья. Главной заботой застройщика станет экономия: проекты станут проще, а квартиры — меньше по площади. Компании перестанут внедрять новые технологии и инновации, потому что это дорого и рискованно. В перспективе многие откажутся от комплексного развития территорий и будут оперировать мелкими земельными участками, что негативно отразится на качестве городской среды.
Отдельный вопрос, волнующий строителей: как в новых условиях строить объекты социальной инфраструктуры, которые и так дополнительным бременем ложатся на застройщиков. По оценке первого заместителя директора СПб ГБУ «Управление строительными проектами» Юрия Кабушки, обеспечение всей необходимой «социалкой» запланированные к вводу 3 млн кв.м. жилья в год, обойдутся в 30 млрд рублей, а таких денег в городском бюджете нет. «Дефицит социальной инфраструктуры обусловлен жесткими нормами, введенным 5 лет назад, — отметил Юрий Грудин. — Многие школы и детские сады стоят полупустые, город тратится на их содержание, но при этом строители лишены возможности как-то эту ситуацию предвосхитить. Например, мы не можем использовать сплит-форматы, совмещая там, где возможно, в одном месте функции образовательной школы и детского сада или спортивного объекта».
Между тем девелоперы готовы искать внутренние резервы для оптимизации стройки. Так, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» (компания уже три года практикует проектное финансирование) Максим Жабин посоветовал застройщикам подробнее ознакомиться с предлагаемыми банковскими продуктами и программами, а также заняться оптимизацией бизнес-процессов в своих компаниях, особенно — сокращением издержек и повышением операционной эффективности бизнеса. «Эскроу-счета нам не отменят, а с 2021 года долевого финансирования вообще не станет, поэтому надо учиться жить и работать в новых реалиях», — заключил он.
Бизнес-завтрак прошел в рамках ХII конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской. В конкурсе в этом году участвует 190 компаний в 11 номинациях.
