Рынок строительства жилья живет ожиданием грандиозных перемен. В обозримой перспективе застройщики потеряют возможность финансировать свои проекты непосредственно деньгами покупателей жилья. Между девелоперами и дольщиками встанут банки, они же будут играть первую скрипку в обеспечении отрасли денежными ресурсами. О подготовке к переходу на новую схему финансирования строительства жилья с использованием эскроу-счетов в интервью РБК+ рассказал вице-президент, член правления банка «Санкт-Петербург» Вячеслав Ермолин.
— Переходный этап стартовал уже в прошлом году: с сентября средства дольщиков попадают к застройщикам через так называемые спецсчета. Насколько безболезненно прошло внедрение этого механизма?
— В нашем банке на сегодняшний день открыто около 400 спецсчетов для застройщиков. Каких-то проблем с точки зрения взаимодействия с ними нет. В том числе потому, что возможные вопросы при введении спецсчетов мы совместно с представителями строительной отрасли постарались снять заблаговременно. Многие предложения, которые мы сформулировали во время дискуссий в Совете Федерации, Минстрое, Центробанке, были приняты, и переход на спецсчета произошел в рабочем режиме. Конечно, нужно принимать во внимание, что государство лишило застройщиков полной свободы выбора: правом открывать спецсчета наделены только определенные кредитные организации, удовлетворяющие требованиям по капиталу, рейтингам и так далее.
— Как выглядит работа со спецсчетами на практике? Требуются ли от банка дополнительные усилия?
— В этом смысле есть две категории банков. Первая категория — это банки, которые и до всех последних изменений активно участвовали в финансировании строительства, у которых созданы в том числе собственные подразделения технадзора. Банк «Санкт-Петербург» относится к их числу, и потому у нас не возникло никаких проблем. Мы понимаем, как при сопровождении спецсчетов должны расходоваться средства, на какие цели застройщик может направить деньги, на какие — не может. Есть строительные эксперты, которые глубоко понимают тему, есть соответствующее программное обеспечение, и каких-либо трудностей не возникает. Вторая категория — банки, для которых сегмент жилищного строительства в новинку, они раньше не особо смотрели в эту сторону. У них есть сложности: необходимо создавать целые подразделения, нанимать персонал, практически с нуля наращивать соответствующие компетенции.
— Следующий этап – это, собственно, переход на эскроу-счета, и вы одними из первых объявили о готовности к такому переходу. Сколько уже открыто эскроу-счетов? Что побуждало застройщиков переходить на эту схему?
— Сейчас эскроу-счетов открыто немного. На эту схему переходили уверенные в себе компании, которые хотят апробировать некоторые свои проекты, для того чтобы в дальнейшем, когда работа всей строительной отрасли будет связана с эскроу-счетами, уже иметь такой опыт.
Нужно понимать простую вещь: застройщики рассчитывали на то, что работа по эскроу-счетам начнется только с разрешениями на строительство, которые были получены после 1 июля 2018 года. По этой причине в течение первого полугодия 2018 года было получено гораздо больше разрешений, чем обычно. По Петербургу это около 20 млн квадратных метров. Учитывая, что ежегодный объем ввода жилья у нас варьируется от 3 до 3,5 млн квадратных метров, должен был образоваться запас работы по старым правилам как минимум на 5-6 лет. Однако в конце прошлого года были приняты поправки, которые существенно изменили изначально объявленные правила игры. Критерии, по которым строящийся объект подпадает под требование работы с эскроу-счетами или, напротив, не подпадает, обозначены, но законодательно не утверждены до сих пор. Очевидно, будет задана некая степень строительной готовности и часть проектов останется в старой схеме, а часть — перейдет в новую. Поэтому сейчас все застройщики озабочены тем, чтобы довести строительную готовность и объем проданных квартир до обозначенных, но пока не узаконенных критериев Минстроя и Центробанка. Тогда они смогут по-прежнему привлекать средства дольщиков и реализовывать проекты привычным способом. Вопрос с эскроу-счетами отошел на второй план.
Понятно, что ненадолго. По новым, только запускаемым проектам после 1 июля 2019 года никаких вариантов, кроме эскроу-счетов, не останется.
— Вам как банку все ли понятно по схеме работы с эскроу-счетами?
— Нас беспокоили вопросы резервирования, так как новая схема финансирования строительства жилья предполагает, что деньги с эскроу-счетов раскрываются только после того, как объект достроен и квартиры переданы дольщикам. Получается, что у застройщика в ходе реализации проекта не возникает источника уплаты процентов. Рынок ждал изменений нормативной базы, разрешающих перенос выплаты процентов на конец инвестиционной фазы без дополнительного формирования резервов со стороны банков. Вопрос решен. Теперь осталось дождаться окончательного утверждения критериев, позволяющих достроить объекты по старым правилам, без перехода на эскроу-счета. В остальном все понятно.
— Как будут различаться условия работы с эскроу-счетами у разных банков? Насколько вы свободны, например, в определении стоимости финансирования?
— Вопрос стоимости ресурсов неоднократно поднимался застройщиками, которые настаивали на том, что стоимость банковского финансирования нужно законодательно ограничить. Однако Центробанк четко обозначил свою позицию: он не занимается регулированием банковского рынка с точки зрения ценообразования.
Фактически стоимость фондирования для застройщиков нужно разделить на две части. Первая –фондирование, предоставленное под сформированное на эскроу-счетах обеспечение. Вторая часть — стоимость ресурсов, не обеспеченных средствами на эскроу-счетах. Допустим, у нас есть проект, стоимость которого 100 единиц. 50 единиц покупатели внесли на эскроу-счета. Это и есть первый источник фондирования. Стоимость для застройщика будет в районе 5-6% годовых. Цифра складывается из себестоимости поддержания банком сопутствующей инфраструктуры (персонал, резервные отчисления), которую мы оцениваем на уровне 2%, и маржи за кредитный риск. Центробанк относит строительную отрасль к достаточно рискованным, и потому маржа за риск на уровне 2,5-3%. К этому приплюсовывается некая дельта с учетом того, что проценты мы получаем в конце срока (с учетом дисконтирования). В итоге почти все банки озвучивают примерно одинаковые цифры — в сумме те самые 5-6%.
С точки зрения второй части, когда на финансирование оставшихся 50 единиц банк использует собственные ресурсы, применяются рыночные ставки. В текущей ситуации мы оцениваем стоимость этого фондирования на уровне 12% годовых. Если стоимость фондирования для банков на рынке изменится, изменятся и ставки для застройщиков.
— Ограничено ли использование банками средств на эскроу-счетах? Что произойдет, если проект пойдет не так, как планировалось?
— Мы являемся гарантами того, что деньги, которые находятся на эскроу-счетах, будут получены застройщиком только после того, как дольщики получат свои квартиры. Соответственно, если с застройщиком что-то пойдет не так, дольщики могут получить свои деньги обратно по истечении 6 месяцев с момента прописанного в договоре срока передачи квартир. А банк останется один на один с застройщиком и выданным ему кредитом и что-то должен будет делать дальше. Таким образом мы огородим покупателей от риска недобросовестности или непрофессионализма застройщиков. Эти риски примет на себя банк.
— Вы, очевидно, будете готовы обеспечить финансированием по схеме с эскроу-счетами не любого участника рынка. Какие критерии вы выставляете для застройщиков?
— Первое — это опыт строительства, репутация на рынке. Второе — наличие собственных средств. К сожалению, застройщики большую часть денег, заработанных на этом рынке, выводили в виде дивидендов акционерам. Капитализация строительной отрасли не очень большая. Она есть у компаний, которые осуществляли IPO, которые становились публичными, выпуская облигационные займы. У всех остальных показатели не на высоте. Поэтому если застройщик готов вкладывать собственные средства, если финансовая модель проекта устойчива, мы будем с таким проектом работать.
— После перехода отрасли на эскроу-счета потребуется ли вам дополнительный найм персонала?
— У нас уже давно сформировано управление проектного финансирования, в котором есть и подразделение строительной экспертизы. На текущий момент дополнительный найм персонала не требуется, хотя с учетом дальнейшего перехода всех застройщиков на эскроу-счета мы этого не исключаем. Это будет планомерная работа, связанная с увеличением объемов.
— Строители часто высказывают сомнения в том, что банки сумеют заместить деньги дольщиков, так как требуется несколько триллионов рублей. Вы думаете, сумеют?
— У нас на текущий момент избыток ликвидности, мы здесь вообще никаких проблем не видим. Вопрос в том, что бенефициары строительных компаний тоже должны завести свои собственные средства в этот бизнес и показать, что они готовы ответственно участвовать в финансировании проектов наряду с банками. Потому что раньше схема выглядела следующим образом: застройщик либо за счет собственных средств, либо за счет банковского кредита выводил проект на нулевой этап, а дальше все финансировалось дольщиками. По большому счету, если у тебя хорошая репутация на рынке, то собственные средства вкладывать не требовалось. С точки зрения банков этот вопрос становится принципиальным для минимизации рисков.
— Новая схема финансирования застройщиков подразумевает один продукт или несколько продуктов?
— Это целый набор продуктов, и мы сейчас тоже формируем собственную линейку. Она будет включать в себя, скажем, мезонинное финансирование — фактически квазикапитал, который предоставляется через определенные инструменты на приобретение земельных участков. Проектное финансирование строительных проектов, финансирование под будущую прибыль или финансирование путем выкупа пулов уже построенных квартир. Здесь банки могли бы выступать в роли институциональных инвесторов и полностью закрывать потребности финансирования строительной отрасли. Мы в финальной стадии согласования подобных продуктов, вся необходимая линейка будет представлена.
— Уверены ли вы, что сможете на равных конкурировать на этом рынке с госбанками? Не получают ли они каких-то преимуществ?
— Во-первых, мы конкурируем за счет нашей отраслевой экспертизы. У нас работают очень хорошие профессионалы, которые в этом бизнесе не первое десятилетие; они разговаривают с заемщиком на одном языке, что позволяет достаточно быстро принимать решения, взвешенные с учетом риска. Во-вторых, клиенты ценят дополнительный комфорт. Мы принимаем решения здесь, а не в Москве или где-то еще. И если решение принято, дальше все работает как часы.
— Может ли случиться так, что банки сами станут активными участниками рынка строительства жилья путем вхождения в капитал застройщиков? В том числе для того, чтобы контролировать их работу и снижать таким образом риски?
— Банкам нет никакого смысла входить в капитал застройщиков с такой целью. Законодательство дает нам возможность контролировать все платежи, чтобы деньги не выводились. Это раз. Мы можем с помощью стройэкспертов контролировать строительную готовность. Это два. По проектам, которые мы уже взяли на проектное финансирование, у нас этот механизм отработан, серьезных проблем не возникает.
Застройщик фактически получает полный закрытый цикл финансирования объекта в определенный срок. Если он ритмично строит, то вопросов с деньгами нет вообще. Раньше — были. Ведь для того, чтобы получить средства на строительство, застройщик должен был сначала продать квартиры, а темп продаж зависит от огромного множества факторов.
— Как изменится рынок, после того как все застройщики перейдут на эскроу-счета?
— Я ожидаю консолидацию рынка, укрупнения. Уйдут нерентабельные проекты и слабые застройщики. Риск-менеджмент банков не допустит финансирования объектов, балансирующих «на грани». Рынок в конце концов очистится.
— Можно предположить, что после внедрения новой схемы финансирования изменится поведение покупателей жилья, например, из-за сокращения разницы в цене на начальном и конечном этапе строительства. Не случится ли так, что покупатели будут в основном сконцентрированы на покупке квартиры в конце строительного цикла?
— Это сложный вопрос. Сейчас никто не может спрогнозировать, как будут вести себя потребители с учетом новых особенностей. Насколько я понимаю, в последние 2-3 года известные надежные застройщики не очень были склонны предлагать дисконты на старте продаж. Они предлагали нечто другое — возможность выбрать любую квартиру, на любом этаже, фактически с любой планировкой. К концу строительства у таких застройщиков, по нашей статистике, продается 70-80% жилья, у кого-то даже доходит до 100%. То есть на финальной стадии покупатель фактически лишен возможности купить то, что ему нужно. Мне кажется, такая мотивация не тянуть с заключением договора останется.
— Как изменятся цены в связи с переходом на эскроу-счета?
— Застройщики говорят, что переложат удорожание фондирования на клиентов. Это 5-10%. Но все будет зависеть от рынка. Если покупательский спрос будет снижаться, застройщикам придется жертвовать частью своей маржи, а не повышать цены.
