Рынок жилой недвижимости переживает медленные, но масштабные изменения. Новое поколение заставляет девелоперов пересматривать привычные нарезки квартир и функциональное наполнение жилья. Тесные кухни и узкие коридоры, да и просто большие квартиры уже мало кому интересны. При этом само владение квартирой перестает быть самоцелью.
От пафоса — к функционалу
Участники рынка недвижимости и эксперты расходятся в оценке сроков, когда предпочтения покупателей стали меняться. Но признают, что за последние несколько лет квартирография петербургской недвижимости заметно трансформировалась. Главное отличие — разнообразие планировок.
«На заре становления рынка недвижимости, в 1991 году, люди стали проявлять интерес к просторным планировкам. Все хотели избавиться от маленьких кухонь и комнат. Главным преимуществом при выборе жилья стала его площадь. И тогда появились однокомнатные квартиры площадью 40 м2, двухкомнатные — площадью 60 м2, а также более просторные квартиры 100-150 м2», — отмечает директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.
Однако вместе с резким ростом площади квартир росла и стоимость квадратного метра. В итоге к 2010-2012 годам на смену большим пространствам пришла функциональность. «Лишний пафос и квадратные метры, которые никак нельзя использовать, больше никому не нужны», — говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ольга Аветисова. «Появились небольшие квартиры площадью 30-45 м2, пришло такое понятие, как гостиная зона в квартире (когда есть большое пространство кухни, где встречаются все члены семьи), кладовые стали выносить за пределы квартир и продавать как отдельные помещения, появляются раздвижные двери и перегородки. Высокая функциональность площади при небольшом метраже», — описывает эволюцию Ольга Ульянова.
Смена предпочтений сопровождается и погружением покупателей в особенности строительства и инженерного оснащения. «Чем большей информацией владеет потребитель, тем быстрее растут его аппетиты. Если 15 лет назад предпочтения ограничивались солнечной или несолнечной стороной, «распашонками» или «гребенками», как их называли, то сейчас клиент уже разбирается в деталях инженерных систем, легко читает чертежи, а иногда и подключает к выбору квартиры и знания из области фэн-шуй», — отмечает директор по жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей.
Сегодня в сухом остатке предпочтений потребителя — рациональные, эргономичные решения. Покупатель внимательно рассмотрит эффективность планировок, соотношение типов квартир в квартирографии проекта, проверит обеспеченность проекта зелеными зонами и местами для парковок, резюмирует эксперт.
Без лишних метров
При этом в новой жилой недвижимости отчетливо просматриваются несколько общих тенденций, говорят эксперты и участники рынка. Первая — это уменьшение средней площади квартир.
За последние 15 лет квартиры стали более компактными. «Средняя площадь квартир в А-классе сократилась на 16 м2, до 127 м², в В-классе — на 14 м2, до 77 м², в сегменте жилья массового спроса — на 6 м2, до 44 м2. Покупатели хотят сэкономить деньги и предпочитают компактные квартиры», — комментирует руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
На рынке востребованы квартиры небольшого метража с максимально полезной площадью — без длинных коридоров, узких комнат, подтверждает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Даже лишние 2-3 м2 выливаются минимум в 150-200 тыс. руб., если мы говорим о комфорт-классе, а в элитном сегменте суммы в разы выше. Поэтому сейчас мы наблюдаем небольшое снижение общего метража и роста функциональности квартир», — отмечает Ольга Аветисова.
«Речь идет о создании нового продукта, позволяющего удовлетворить все современные требования клиента — в рамках меньшего метража, но при этом за счет более эффективного планирования жилого пространства», — говорит руководитель направления маркетингового анализа сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ Вадим Лавров.
В новых проектах заметно увеличилась доля малогабаритных квартир-студий и в большей степени однокомнатных квартир, ориентированных, в первую очередь, на комфортное одиночное или парное проживание. Снизилась доля трех— и более комнатных квартир, отмечает Вадим Лавров.
Место для общения
Еще одна тенденция последнего десятилетия — заметный рост спроса на квартиры с европланировками. Наличие небольшого приватного пространства и просторной кухни-гостиной, которая рассматривается как место для общения, — общемировой тренд, подчеркивает директор направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер. «Аудитория с классическими представлениями о комфорте и необходимом личном пространстве тоже не исчезла, но мы будем видеть развитие тренда на компактные функциональные личные пространства, то есть на европланировки», — добавляет Екатерина Тейдер.
«Если раньше такие квартиры составляли очень незначительную часть в общем предложении на рынке жилья и воспринимались, скорее, как некий эксклюзив с достаточно ограниченным спросом, то теперь в проектах некоторых застройщиков они составляют чуть ли не костяк товарного запаса и пользуются устойчивым спросом со стороны клиентов», — говорит представитель концерна ЮИТ Вадим Лавров.
Сегодня евроформат занимает до 20% в квартирографии новых проектов, и в ближайшее время эта доля увеличится, прогнозирует генеральный директор АН «Адвекс» Владимир Гаврильчук.
При этом тренд на увеличение площади общих пространств уже повлиял и на варианты классической планировки. «Еще 15 лет назад в классификации квартир аналитики рынка оперировали категориями «квартиры с кухней до 8 м2» и «с кухней свыше 8 м2», то есть 8 м2 — это был рубеж классификации менее и более комфортного жилья. Сейчас квартир с восьмиметровой кухней на рынке совсем мало. Кухни даже в однокомнатных квартирах малой площади начинаются от 9 м2», — говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
По словам руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, стоимость квадратного метра квартиры с европланировкой на 10-15% выше, чем у квартир классической планировки, но добавляет, что квартиры евроформата менее всего подвержены снижению спроса.
Евротренды
Последние тенденции на рынке европланировок — это требования к их эргономичности, компактности, а также возможность подстройки под конкретного клиента. «Например, в проектах высокого комфорт-класса можно встретить квартиры с возможностью оборудовать сауну рядом с ванной, настоящий камин в гостиной или организовать зимний сад на лоджиях», — комментирует Ольга Трошева.
Для покупателей теперь доступна не только возможность выбора чистовой отделки, но и конфигурации квартиры. «Например, у молодой пары, приобретающей квартиру, за 1-1,5 года может появиться ребенок, и тогда они смогут трансформировать внутреннее пространство квартиры под свои новые жизненные реалии. Зачастую квартира «Трансформер» позволяет проживающим в ней избежать переезда в другую квартиру, просто изменив планировку под свои актуальные потребности», — говорит Вадим Лавров.
Говоря о дизайнерских решениях, которые сейчас в ходу у покупателей, Светлана Денисова отмечает, что в моду вошли панорамные окна и окна с заниженным подоконником.
Новое поколение
Другой тренд касается непосредственно покупателей продуманных квартир. По наблюдениям участников рынка, если раньше средний возраст клиентов был в диапазоне 40-55 лет, то сегодня это 30-50 лет. Среди покупателей все больше миллениалов — молодых людей, родившихся в самом конце прошлого века.
Всего на миллениалов приходится до 25% покупок в классе «бизнес» и до 35% в классе «комфорт», говорит директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. В премиальном сегменте покупатели — это новая элита, которая удачно воспользовалась возможностями кризиса, в более доступных классах это — молодые покупатели, которые научились пользоваться ипотечными инструментами и рассрочками, отмечает директор по продажам «ЭталонЛенСпецСМУ» Ирина Соловьева.
Принципиальное отличие миллениалов в том, что они более открыты к изменениям, нежели предыдущее поколение. Любая новая информация для миллениала — не что-то неизвестное, а естественный шаг в развитии, как обновление к приложению. Они его ждут и готовы запускать, рассказывает Елизавета Конвей.
Миллениалы не хотят мириться с тем, что поколение, живущее в 90-е, считало нормой — крохотные, неудобные, плохо освещенные квартиры. Это люди, выросшие в атмосфере свободы, доступности сервиса, они хорошо информированы о зарубежном опыте, много путешествуют; не просто могут, но уже умеют сравнивать, добавляет представитель Colliers International в Санкт-Петербурге.
«Молодые покупатели оценивают жилье с точки зрения удобства расположения, чтобы быть максимально мобильными. Это проекты рядом с метро, в окружении ТРК, фитнес-центров. Спросом пользуются малогабаритные форматы. Большинство людей из поколений Y приобретают квартиру в ипотеку с ежемесячным платежом, не превышающим сумму, которую необходимо платить за аренду аналогичного жилья», — говорит Ольга Трошева.
Молодые покупатели чаще выбирают квартиры с большими кухнями-гостиными, ценят индивидуальную отделку, квартиры со свободной планировкой и при этом — четкое разделение квартиры на приватную и общественную зоны, добавляет Ирина Соловьева.
Жизнь без обременений
При этом привычка быть мобильными, менять место работы и города проживания не способствуют привязке к одной постоянной квартире. Поэтому поколение миллениалов не спешит обзаводиться собственным жильем, особенно до того, как создают семью и заводят детей, отмечает директор управляющей компании YardGroup Екатерина Титомир. Это справедливо для более молодых представителей нового поколения – тем, кому еще нет 30.
По словам Аси Левневой, это связано с тем, что «поздние миллениалы» довольно инфантильны, они оттягивают вхождение во взрослую жизнь. «Это поколение «каршеринга» и «коворкинга», апартаментов, которым проще снимать рядом с местом работы, учебы или отдыха», — говорит Ася Левнева.
«Сервисные апартаменты, с моей точки зрения, — это довольно универсальный формат актива для самых разных целевых групп, в том числе для молодых людей без семьи, занятых и амбициозных, которые выбирают свою первую «берлогу», руководствуясь ее удобством, хорошей локацией и отсутствием необходимости самостоятельно менять перегоревшие лампочки в квартире и избавляться от засора в ванной», — отмечает председатель совета директоров группы ЯРД Андрей Кошкин.
Другой важный аспект жизни для нового поколения — саморазвитие, личностный рост, фокус на настоящем времени. «Вместо того чтобы платить ипотеку, миллениалы выбирают поездку в Таиланд и занятия серфингом, среднесрочную аренду и свободу от финансовых обязательств», — заключает Екатерина Тейдер.
Ольга Аветисова, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»:
«Даже лишние 2-3 м2 выливаются минимум в 150-200 тыс. руб., если мы говорим о комфорт-классе, а в элитном сегменте суммы в разы выше. Поэтому сейчас мы наблюдаем небольшое снижение общего метража и роста функциональности квартир».
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
«Молодые покупатели оценивают жилье с точки зрения удобства расположения, чтобы быть максимально мобильными. Это проекты рядом с метро, в окружении ТРК, фитнес-центров. Спросом пользуются малогабаритные форматы. Большинство людей из поколений Y приобретают квартиру в ипотеку с ежемесячным платежом, не превышающим сумму, которую необходимо платить за аренду аналогичного жилья».
Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы ЯРД:
«Сервисные апартаменты, с моей точки зрения, — это довольно универсальный формат актива для самых разных целевых групп, в том числе для молодых людей без семьи, занятых и амбициозных, которые выбирают свою первую «берлогу», руководствуясь ее удобством, хорошей локацией и отсутствием необходимости самостоятельно менять перегоревшие лампочки в квартире и избавляться от засора в ванной».
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
«Молодые миллениалы более инфантильны, оттягивают вхождение во взрослую жизнь, они уже не стремятся вступать в брак и заводить семью, возраст «взросления» откладывается на 10 лет по сравнению с первой волной миллениалов. Это поколение «каршеринга» и «коворкинга», апартаментов, которым проще снимать рядом с местом работы, учебы или отдыха».
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
«Появились небольшие квартиры площадью 30-45 м2, пришло такое понятие, как гостиная зона в квартире (когда есть большое пространство кухни, где встречаются все члены семьи), кладовые стали выносить за пределы квартир и продавать как отдельные помещения, появляются раздвижные двери и перегородки. Высокая функциональность площади при небольшом метраже».
Вадим Лавров, руководитель направления маркетингового анализа сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ:
«Речь идет о создании нового продукта, позволяющего удовлетворить все современные требования клиента в рамках меньшего метража, но при этом за счет более эффективного планирования жилого пространства».
