Замещая деньги дольщиков
Материалы выпуска
Замещая деньги дольщиков Рынок Продажи по-новому Рынок «Предложение будет сокращаться, в итоге рынок придет к новому равновесию» Экспертиза
Рынок Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска

Замещая деньги дольщиков

Подготовка к переходу на новые правила финансирования строительства жилой недвижимости выходит на финишную прямую.
Фото: pixabay.com

До 1 июля 2019 года – дня, когда стартует переход на новую схему финансирования жилищного строительства с использованием эскроу-счетов — осталось меньше трех месяцев. По задумке властей, девелоперы будут лишены возможности получать средства на реализацию своих проектов непосредственно от дольщиков. Основным источником денег для застройщиков станет банковское проектное финансирование.

Участники организованного РБК Петербург круглого стола, который состоялся в конце марта в ресторане RoseMary, констатировали: количество вопросов, связанных с реализацией новой схемы финансирования строительства жилья, на которые нет ответов, по-прежнему велико; новый механизм начнет полноценно работать не раньше, чем через полтора-два года, а в ближайшее время львиная доля проектов в Петербурге и Ленобласти по-прежнему будет достраиваться по старой схеме, благодаря «поблажкам» Минстроя.

Удел смельчаков

«Застройщики сейчас предпринимают попытки понять подходы банков на примере конкретных проектов, хотят прийти к какому-то общему знаменателю в процессе обсуждения. По последним данным, в Ленобласти проектное финансирование под эскроу-счета получили считанные единицы проектов. В Петербурге таких проектов то ли один, то ли ни одного», — говорит генеральный директор строительной компании «Петрополь» Марк Лернер.

Марк Лернер («Петрополь») (Фото: РБК Петербург)

Недавние публичные выступления представителей Минстроя свидетельствуют о нарастающей тревоге чиновников: сумма одобренных застройщикам кредитов по новой схеме по всей России на начало марта составила всего несколько десятков миллиардов рублей при том, что объем финансирования со стороны дольщиков оценивается на уровне 4,5-5 трлн рублей. «Полагаю, пик обращений застройщиков придется на июнь. Люди верят в хорошее — в то, что критерии проектов, для которых не обязателен переход на эскроу-счета, одобрят в самой оптимистичной редакции», — предполагает Олег Шишкин, начальник управления недвижимости и девелопмента корпоративно-инвестиционного блока банка «Открытие».

Олег Шишкин (банк «Открытие») (Фото: РБК Петербург)

В конце 2018 года Госдума приняла поправки в закон о долевом строительстве, предусматривающие тотальный переход всех проектов — и уже начатых, и только стартующих — на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Однако в начале 2019 года власти «дали заднюю» и обнародовали критерии, соответствие которым позволить достроить уже запущенные проекты по старым правилам. Предполагается, что это будет возможно для объектов, строительная готовность которых превышает 30%, а также при условии, что не менее 10% квартир уже выкуплено дольщиками. Для системообразующих застройщиков (у которых площадь строящихся домов превышает 4 млн кв. м) анонсированные критерии еще мягче: строительная готовность должна превышать всего лишь 6%. «По моим расчетам, около 80% нормальных проектов в Петербурге будет возможно достроить по привычным правилам. А если остается возможность еще какое-то время работать по-старому, какой же россиянин начнет заблаговременно что-то делать? Только дальновидные смельчаки пошли в банки, да там и увязли. Говорить о том, что к новому году мы увидим большое количество проектов с эскроу-счетами, не приходится. Это по-прежнему будут считанные проекты», — уверен Марк Лернер.

Трудности партнерства

Диалог с банками во многих случаях происходит довольно напряженно, констатируют девелоперы. «У нас в портфеле пять проектов бизнес-класса и элит. Уже сейчас я понимаю, что два проекта не подходят для схемы с эскроу-счетами, так как банки не хотят брать их на проектное финансирование. Это проекты с большой нагрузкой по себестоимости, квадратный метр будет обходиться покупателю примерно в 350-400 тыс. рублей. Банки скептически относятся к такому ценнику и требуют предусмотреть в финансовой модели уровень в 150-200 тыс. рублей. Но при столь низкой стоимости экономика проектов не складывается, и банки отказывают в финансировании», — рассказывает Виталий Ившин, финансовый директор компании «Еврострой».

«Это и есть основной момент: точка принятия решения переходит от девелопера к банку, — рассуждает Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса строительной компании «Ленстройтрест». — До последнего времени девелопер брал на себя предпринимательский риск при выводе продукта на рынок. Сейчас эта прерогатива переходит к банку. А ему чем меньше риска, тем лучше. Самый понятный проект — у метро, с мелкой нарезкой квартир. Между тем, в наших проектах мы стараемся отстраиваться от конкурентов качественными характеристиками продукта. Уже есть живые примеры, когда банк не верит, что мы сможем продать квартиры по заявленным ценам. Например, считает, что в конкретной локации «красная цена» 60 тыс. рублей за метр, а мы говорим — 75. Потому что у нас целая философия, мы думаем о продукте. Показываем реальные договоры, пытаемся аргументировать, но банк продолжает настаивать: ваша финансовая модель не проходит стресс-тест. Диалог затягивается, и это удлиняет инвестиционный цикл. В предыдущей модели бизнеса получение разрешения на строительство — это условный старт проекта. Сейчас же разрешение на строительство — всего лишь повод начать общение с банками».

Денис Заседателев («Ленстройтрест») (Фото: РБК Петербург)

Банкиры, в свою очередь, настаивают на том, что изменение схемы финансирования строительства — всего лишь нормализация, а не форс-мажор. «Жилищное строительство по большому счету ничем не отличается от любого другого бизнеса. Но почему-то исторически сложилось так, что строители вели своюдеятельность за счет средств физических лиц, которые предоставляли им деньги под обещания, — говорит директор СЗРЦ Райффайзенбанка Андрей Почеснев. — Мы все понимаем, что стройка—дело непростое, много подводных камней. Но то же самое можно сказать про любой другой бизнес. И это не означает, что компания, которая выпускает, скажем, телевизоры, почему-то должна отгрузить очередную партию, только предварительно собрав деньги с покупателей. Я знаю, что строители не любят такую трактовку, и их в некоторой степени извиняет капиталоемкость отрасли: строительство даже небольшого жилого дома — это миллиарды рублей».

Долго и очень долго

Олег Шишкин признает, что процесс рассмотрения проектов застройщиков может затянуться и требует немалых трудозатрат. «Проектное финансирование — это открытый диалог банка с застройщиком. Мы смотрим на финансовую модель, ее стрессируем, и определяем, насколько в нее верим, — объясняет банкир. — Действительно, возникают два классических вопроса: по себестоимости и по цене продаж. Это предмет обсуждения, и в конце концов мы как правило договариваемся».

«Банки открыты к диалогу, но приходится подстраиваться под каждого конкретно и выстраивать работу индивидуально, так как у всех банков свои формы, свои требования к исходно-разрешительной документации», — констатирует Мария Баланкова, заместитель директора по развитию «Полис Групп».

Мария Баланкова («Полис Групп») (Фото: РБК Петербург)

«Многое зависит от истории взаимоотношений с конкретным банком, — уточняет Александр Завьялов, генеральный директор строительно-инвестиционного холдинга AAG. — Если вы приходите за финансированием не первый раз, процесс может занять 2-3 месяца, а если начинаете общение с чистого листа — от полугода».

Александр Завьялов (AAG) (Фото: РБК Петербург)

По словам Олега Шишкина, скорость прохождения процесса получения проектного финансирования зависит от устойчивости финансовой модели проекта: «Когда мы обсуждаем устойчивость по цене в районе 25-30%, вопрос может быть решен быстро. А когда речь идет о чувствительности в 5%, когда любая ошибка приведет к заваливанию проекта на бок, здесь диалог может быть очень долгим». По оценке Олега Шишкина, в Петербурге большинство проектов демонстрируют чувствительность по цене на уровне 15%.

Девелоперы с этой оценкой не согласны. Так, Артем Кириллов, заместитель директора по экономике и финансам ГК КВС, полагает, что чувствительность большинства проектов не превышает 10% (если не брать в расчет элитный сегмент). Схожую точку зрения высказывает и Марк Лернер: «По моему мнению, в Петербурге только 10-15% проектов могут похвастаться рентабельностью, превышающей 10%».

Артем Кирилов (ГК КВС) (Фото: РБК Петербург)

Ставка простая и специальная

Застройщики утверждают, что банки предлагают им «голое» финансирование под 11-14% годовых и снижение ставки до 5-7% при наличии сопоставимого объема средств покупателей квартир на эскроу-счетах. «Я бы ориентировался на базовую ставку в 12% и спецставку в районе 5% годовых, — подтверждает Олег Шишкин. — В случае, если у застройщика есть возможность платить проценты на регулярной основе, а не после окончания строительства (когда раскрываются средства на эскроу-счетах), спецставка может опуститься до 4% годовых».

По спецставке банк может выдать сумму, которую покупатели квартир уже внесли на эскроу-счета. Если продажи настолько активны, что объем денег на эскроу-счетах превышает объем текущего финансирования со стороны банка, деньги могут обойтись застройщику и в 0,01% годовых. Банкиры не скрывают, что этом случае рассматривают средства на эксроу-счетах как пассив, который можно использовать для своих доходных операций. Они обещают пересчитывать ставку по проектному финансированию для застройщиков чуть ли не в ежедневном режиме, с учетом всех поступлений средств дольщиков на эскроу-счета.

«Здесь включается математически сложная модель, которая по определению не может сразу работать правильно. Что застройщику выгоднее: дать покупателю скидку, чтобы больше продать сейчас или продать дороже потом, но заплатить более высокий процент банку? Застройщики будут определять свою стратегию на ощупь, и только на пятом-шестом проекте начнут чувствовать, как это работает на практике», — полагает Марк Лернер.

Обойтись без эскроу

Часть новых проектов может быть реализована застройщиками и без использования проектного финансирования. «Мы именно так планируем поступить с нашими проектами, которые попадают под законодательные новации, — анонсирует Ася Левнева, директор по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина». – Так, по проекту «Жемчужная гавань» мы начали продажи только 1 марта, и еще находимся в процесс заключения договора с генподрядчиком. Если даже удастся нарастить необходимый объем договоров долевого участия, то строительная готовность не поспеет, и мы не сможем соответствовать критериям Минстроя для того, чтобы продолжать работать по старой схеме. В таком случае мы планируем приостановить продажи, нарастить строительную готовность, а затем возобновить продажи по привычной схеме. А еще два проекта на берегу Финского залива построим и будем продавать как готовое жилье». По словам Аси Левневой, «Балтийская жемчужина» может себе позволить действовать таким образом, благодаря значительным ресурсам материнской компании.

Ася Левнева («Балтийская жемчужина») (Фото: РБК Петербург)

Александр Завьялов предупреждает, что конечный потребитель плохо реагирует на продажу уже готового жилья. «Продажи резко падают после ввода объекта в эксплуатацию. Из составляющей спроса уходит ожидание роста цены, — поясняет Александр Завьялов. — Проблема в психологии людей: существует стереотип, что покупка квартиры в строящемся доме выгодна, а в готовом — уже нет, поэтому застройщикам необходимо учитывать эту особенность». Впрочем, описанное выше правило, может не распространяться на проекты бизнес-класса и элит, оговаривается Александр Завьялов. «Модель потребления, конечно, поменяется, — уверен, в свою очередь, Денис Заседателев. — Но на это потребуется время — три-четыре года».

Необходимые ресурсы могут на реализацию проектов могут предложить застройщикам и небанковские структуры. В частности, паевые фонды, аккумулирующие средства инвесторов, заинтересованных во вложениях в недвижимость. Новые правила финансирования строительства жилья снижают возможности таких инвесторов. Альтернативой могли бы стать вложения в специальный паевой фонд, специализирующийся на строящемся жилье. «Мы планируем вывести на рынок фонд для розничных инвесторов. Ими смогут выступать в том числе люди, которые не в состоянии купить целую квартиру. Несмотря на это, они получат возможность инвестировать в недвижимость», — рассказывает Ольга Дуденкова, заместитель генерального директора УК «ДОХОДЪ».

Ольга Дуденкова (УК «ДОХОДЪ») (Фото: РБК Петербург)

«Благодаря цифровизации сервисов, мы делаем процедуру очень простой. Человек сможет инвестировать в стройку, буквально не выходя из дома», — добавляет Илья Тесюль, директор по развитию ФГ «ДОХОДЪ». Для застройщиков фонд сможет играть роль банка, но без банковских ограничений, подчеркивает Илья Тесюль.

Застройщики, впрочем, не уверены, что такая схема финансирования позволит им получать ресурсы по привлекательной цене. «12-13% годовых нас еще устроит, а 14-16% уже вряд ли. А инвестору меньше не интересно», — категоричен Марк Лернер.

«В отличие от застройщиков, которые перестанут получать доступ к привлечению средств напрямую, фонды такой формат в принципе подразумевают самой своей деятельностью. Мы уже сегодня готовы предложить решение рынку, несмотря на то что паевой фонд, специализирующийся на вложениях в недвижимость, привлекательный одновременно и для инвесторов, и для девелоперов — это инструмент, над которым нужно работать. Мы понимаем также, что снижение ставок по депозитам, так или иначе, вынудит людей искать альтернативные варианты инвестирования. Недвижимость по-прежнему рассматривается многими как привлекательный объект для вложений», — подчеркивает Илья Тесюль.

Илья Тесюль (УК «ДОХОДЪ») (Фото: РБК Петербург)

«История с альтернативными источниками финансирования застройщиков интересна с точки зрения бридж-кредитов. Например, на приобретение новых земельных участков. Ведь любой банк заходит в проект, когда уже есть разрешение на строительство», — делится мыслями Олег Шишкин.

Вопросы без ответов

Помимо условий сотрудничества банков с застройщиками, остаются также вопросы практической реализации новой схемы финансирования строительства жилья, на которые пока никто не дал ответов. «Если мы говорим о комплексном освоении территории, то получаем интересный вопрос: как строить детские сады, школы, дороги, прочую инфраструктуру? Скажем, в рамках такого проекта мы имеем пять очередей и, соответственно, пять разрешений на строительство. Инфраструктурой будут пользоваться все дольщики, но первая очередь уже сдается, а пятая начнет строиться через несколько лет. К какому разрешению на строительство привязать садик или школу, если мы более не сможем привязать их к проекту в целом?», — вопрошает Артем Кириллов.

Как отмечает Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП юридической фирмы «Дювернуа Лигал, новая редакция статьи 18-1 Федерального закона № 224-ФЗ, возлагает обязанность по финансированию строительства социальной инфраструктуры на дольщиков. При этом нормы указанной статьи устанавливают правила, когда возводимый социальный объект поступает в государственную (муниципальную собственность), а когда — в собственность дольщиков. Вместе с тем, в случае, например, если такой объект поступает в собственность дольщиков, возникает вопрос, кто и каким образом его дальше будет эксплуатировать.

«Было бы справедливо строить инфраструктуру в рамках ГЧП или концессионных соглашений. Уже есть интересанты, которые могут эти объекты окупить. Такой подход позволит решить вопрос затрат и грамотно эксплуатировать объекты инфраструктуры в дальнейшем», — считает Ольга Батура.

Ольга Батура («Девернуа Лигал») (Фото: РБК Петербург)

«На встроенный детский сад могут быть интересанты, но на отдельно стоящий — вряд ли. Так «развлекаться» могут только застройщики», — скептична Ася Левнева.

Вопросы без ответов есть и у банков. «Положение Банка России о резервировании кредитов увеличилось примерно в два раза за счет отдельного раздела о застройщиках. Но не всегда ясно как ЦБ будет трактовать те или иные требования, потому что они во многом не цифровые. Например, как оценить качество локации? Банк и застройщик могут согласиться с одной оценкой, а у проверяющего со стороны регулятора окажется своя позиция», — иллюстрирует Олег Шишкин.

Участники рынка надеются, что большая часть вопросов будет снята до 1 июля 2019 года, однако после массового перехода на финансирование через эскроу-счета обязательно появятся новые. «Просветление наступит к новому году. Возможно, еще трижды что-то поменяется в законодательстве. А к полному пониманию рынок — потребители, застройщики, банки — придет года через полтора», — предполагает Марк Лернер.

«У меня есть внутреннее ощущение, что по первым проектам с эскроу возможна бурная покупательская активность. Потому что распропагандирована их безопасность. Возможно, сегодняшнее затухание спроса частично связано именно с этим», — оптимистичен Александр Завьялов.