Радикальное изменение законодательства о долевом строительстве фактически поставило крест на популярном у российских частных инвесторов способе приумножения средств. Президент группы компаний RENTA и управляющий партнер частного инвестиционного фонда ADASTRA Management Артем Гудченко полагает, что единственной доступной альтернативой банковским депозитам и низкорисковым гособлигациям остаются вложения в стрит-ритейл. Последние 5 лет ADASTRA активно и успешно инвестировала в этот сегмент, под управлением фонда находится более 20 000 кв. м торговой недвижимости. Оценив масштабы рынка и перемещение фокуса частных инвесторов с жилой недвижимости на сегмент стрит-ритейла, команда Артема Гудченко выводит на рынок новый проект — группу компаний RENTA, предлагая комплексный сервис для собственников и инвесторов в доходную недвижимость формата стрит-ритейл. О том, почему стрит-ритейл до сих пор сохраняет свою привлекательность, об уровнях доходности для непрофессиональных инвесторов и об их основных ошибках Артем Гудченко рассказал в интервью «РБК+Петербург».
— Какое место в списке возможных вариантов вложений, доступных частному инвестору без специальных знаний, занимает на сегодня недвижимость?
— Выбор доступных инструментов для неквалифицированного частного инвестора на самом деле невелик. Базовая альтернатива с минимальным уровнем риска — это банковские депозиты с застрахованной суммой до 1,4 млн рублей и государственные облигации (либо облигации госбанков и госкомпаний). В этом случае можно рассчитывать на доход не более 7-8% годовых.
Если инвестор находится в поисках чего-то более привлекательного, он неизбежно должен двигаться вверх по кривой «доходность/риск». Где-то в конце этой кривой находятся инвестиции в акции, деривативы, криптовалюту и прочие варианты с возможностью более агрессивной ставки доходности, но и с очень высоким уровнем риска, компенсировать который можно только за счет опыта и компетенций.
По большому счету, в качестве разумной альтернативы с средним уровнем риска и сравнительной неплохой доходностью неквалифицированному инвестору доступны только доверительное управление на фондовом рынке и инвестиции в недвижимость. Но ДУ — рынок не развитый. Его объем упирается в уровень финансовой (впрочем, как и юридической) грамотности населения и системные проблемы российского фондового рынка. Для большинства наших соотечественников фондовый рынок существует в абстрактной параллельной вселенной; про инструментарий, правила и действующих игроков люди практически ничего не знают. И знать в ближайшее время не будут, потому что нет для этого очевидного драйвера. Остается только недвижимость.
Самый понятный и доступный формат в этом смысле — инвестиции в жилье под аренду. Однако последние 5-7 лет в этом сегменте инвестиционный спрос стабильно падает. Причины понятны. Из-за перенасыщения рынка рентный доход снизился до такого уровня, что перестал быть интересным. Многие по-прежнему считают, что можно получить до 8-10% годовых. Но если скорректировать получившиеся цифры на налоги (про которые обычно «забывают»), амортизацию (которую никто не учитывает), на уровень вакансии (ведь на рынке огромный объем предложения, значит не все квартиры постоянно сданы), то мы получим, что окупаемость инвестиций в наиболее востребованном сегменте недорогих малогабаритных квартир — более 20 лет, что означает 4-5% годовых. При этом есть возможность без всяких хлопот гарантированно получить вдвое больше по депозиту или купону ОФЗ. К тому же, несмотря на высокий спрос на жилье, квартиры, как актив нельзя сравнивать с депозитом и облигациями по уровню ликвидности. Поэтому, я думаю, что покупку квартир для сдачи в аренду, мягко говоря, сложно назвать хорошей инвестиционной альтернативой.
— Однако участники рынка успели предложить такой инструмент как сервисные апартаменты. Чем не альтернатива?
— Замечательная альтернатива. Но значительная часть аудитории уже разобралась в реальной доходности. На рынке есть проекты, которые смело обещают до 18% годовых, но на выходе получаются те же 4-6%.
— Откуда такая разница?
— Для сервисных апартаментов максимально близкий сегмент рынка — гостиницы 3-4 звезды. Понятно, что из-за ярко выраженной сезонности в Санкт-Петербурге стоимость номера существенно меняется в течение года. Однако, когда девелопер хочет привлечь инвесторов в проект новых апартаментов, он называет максимальную посуточную ставку «высокого сезона», умножает ее на 365 дней в году и берет минимальный уровень расходов по эксплуатации, который часто не совпадает с фактическим. Более того, часто не учитывают налоги, обосновывая тем, что каждый инвестор платит по-своему — кто-то как физлицо, кто-то как ИП. Но пусть это останется на совести маркетологов и рекламщиков….
На мой взгляд, для наших соотечественников истинная цель таких сделок — не доход. Истинная цель — иммобилизовать деньги, в ценность которых никто не верит. Нас слишком часто «били по голове», и мы усвоили: деньги нельзя держать просто так, с ними обязательно что-то произойдет — инфляция, девальвация или еще что-нибудь. Поэтому люди спешат свои деньги куда-нибудь вложить. Купив апартаменты, они выполняют эту главную задачу, а какой там будет доход — вопрос второй.
Если говорить серьезно, то единственная опция, которая позволяла на рынке жилой недвижимости получать сравнительно неплохой доход — это покупка-продажа строящихся квартир, когда монетизация происходила на росте стоимости актива в зависимости от стадии готовности дома. Такой опции больше не будет.
— Очевидно, это связано с изменениями в законодательстве, так?
— Да. Опция доступна только при долевом участии, когда человек покупает квартиру на этапе котлована и продает ближе к сдаче.
Корректировки законодательства — проектное финансирование, введение эскроу-счетов — сделали бессмысленным «слив» квартир по себестоимости инвесторам на ранних этапах. Исчезает возможность кредитовать операционный риск застройщика, а значит и инвестиционная возможность на этом рынке. В результате мы приходим к тому, что единственным «живым» вариантом для частного инвестора, ориентированного на доходность выше безрисковых ставок, осталась коммерческая недвижимость в сегменте стрит-ритейла.
— Как вы формулируете привлекательность рынка стрит-ритейла для инвестора?
— Во-первых, это действительно большой рынок. По данным ГУИОН, объем встроенных нежилых помещений в Санкт-Петербурге составляет 12,8 млн кв.м. Если прибавить к этому отдельно стоящие мелкогабаритные торговые сооружения площадью до 3 тыс. кв.м, получится порядка 15 млн кв.м. Это в 4 раза больше площади всех торговых комплексов города. При этом объем продаж на один квадратный метр примерно одинаковый и в торговых комплексах, и в стрит-ритейле. А значит «стрит» обеспечивает до 80% всей офлайн розницы!
Во-вторых, этот рынок доступен и понятен для частного инвестора. Это история про человека, который обладает определенным объемом свободных средств для инвестиций и который сознательно не хочет большого вовлечения в процесс. Скорее всего, он чем-то занят; источник его капитала находится в другом месте, которым нужно заниматься.
К тому же рынок стрит-ритейла всегда в динамике: всегда есть большое количество желающих что-то купить или продать, что-то сдать или снять. Значит, есть возможность зарабатывать.
Чек для более-менее адекватных объектов начинается с 15 млн рублей. Стоимость основного объема интересных объектов — 30-50 млн рублей. Доходность с учетом сложившегося спроса и предложения, в среднем приблизительно в два раза превышает доходность по депозиту.
— Насколько доходность на этом рынке подвержена конъюнктурным колебаниям?
— Рынок практически не консолидирован. На стороне арендодателя нет ни одной компании, которая занимала бы хотя бы 1% рынка. Есть несколько игроков, у которых 100 и более помещений, но это все равно не критичные цифры.
Разрозненность не позволяет манипулировать процессом ценообразования. Ставки рынка складываются стихийно и зависят в целом от общего потребительского самочувствия. Условно, сам оператор определяет, что может платить в среднем 10-12% от оборота. Таким образом, именно складывающийся оборот и определяет возможности по арендной ставке.
На стороне арендатора, рынок более структурирован: есть маркет-мейкеры в виде федеральных и региональных торговых сетей. Но они формируют не более 50% всего объема спроса. Другая половина представлена мелкими несетевыми игроками. Что также не позволяет монопольно продавливать ставки.
Именно поэтому изменение стоимости аренды происходит небыстро. Сейчас соотношение ставок и цены квадратного метра позволяют инвестору зарабатывать 14-15% годовых при адекватном среднеэффективном управлении.
— В чем же подвох? Почему другие сегменты рынка недвижимости не позволяют столько зарабатывать?
— Подвох в том, что эта ставка доходности существует «не для всех». Потому что формула успеха инвестиций в доходную недвижимость очень простая: надо уметь ею управлять.
С одной стороны, мы рассматриваем стрит-ритейл как альтернативу для непрофессиональных инвесторов. С другой — непрофессионалу нелегко быть эффективным арендодателем. На стороне сетевого арендатора корпорации. У них сотни и тысячи магазинов, десятки и сотни тысяч сотрудников, у них акции торгуются на бирже, у них процедуры, политики и регламенты. А по другую сторону — человек, у которого одно-два помещения; он, как правило, без профильного экономического образования, без системного опыта на рынке коммерческой недвижимости, только со своим набором представлений о том, как это должно работать. Это довольно серьезный дисбаланс. И чаще всего в этой «битве» за доход победа остается за арендатором. Выровнять ситуацию позволяет опыт, профессиональная команда и технологии. Поэтому эффективные инвестиции на этом рынке возможны только через эффективное управление.
— Из чего складывается это эффективное управление? С какими проблемами сталкиваются инвесторы в стрит-ритейл?
— Первая и ключевая ошибка — неправильная оценка потенциала доходности. Профессиональный инвестор в каждом объекте видит не красоту витрин, а соотношение «цена/ располагаемый доход». Располагаемый доход — это не то же, что ставка аренды. Это ставка, скорректированная на ряд показателей — на необходимые вложения, на уровень вакансии, прочие затраты.
Второй источник проблем — отсутствие какой-либо оценки технического состояния «на входе». Люди покупают помещение и думают, что со всем разберется арендатор. Но техническое состояние — это еще и возможность адаптировать помещение под требования разных арендаторов. Важно иметь диапазон возможных вариантов использования помещения, что повышает и доходность, и ликвидность. Сегодня здесь сидит банк, а завтра захочет обосноваться кафе или аптека. А есть ли для этого техническая возможность?
Третье — это юридические риски объекта, всплывающие потом в форме споров с администрацией, предыдущим владельцем, с банком в части залогов и пр. Ряд проблем возникает из-за отсутствия качественной экспертизы заключенного ранее долгосрочного договора аренды. Люди смотрят только на то, кто оператор, на ставку и ежегодную индексацию. По факту на весь период владения договор определяет уровень эксплуатационных расходов, ответственность сторон, распределение расходов, связанных с непредвиденными ситуациями. В результате «неудобный» договор аренды может сократить доход собственника до уровня ниже ставки депозита.
Четвертое — необходимость постоянной адаптации помещения под меняющиеся потребностей арендатора. Задачи возникают постоянно (согласовать перепланировку, увеличить проем, согласовать разгрузку и так далее). Их нужно профессионально и своевременно решать. Есть ситуации, когда арендатор пишет запрос на собственника и по месяцу ждет ответа. Не потому, что собственнику лень, а потому что он не знает как поступить.
Мы научились эти проблемы решать для себя и своих партнеров, сейчас готовы масштабировать этот опыт.
— Почему появилась такая идея?
— Как крупный собственник и управляющая компания мы на себе испытали все возможные варианты проблемных ситуаций в течение жизненного цикла объекта. Нормальная практика состоит в разделении труда и аутсорсинге. Поэтому у нас не было большого желания делать все самим, но из-за отсутствия адекватного и профессионального предложения пришлось построить всю необходимую инфраструктуру. И мы поняли, что мы в этом не одиноки — у всех собственников схожие проблемы.
Проанализировав рынок, мы пришли к очевидному выводу: собственникам и непрофессиональным инвесторам нужен мультифункциональный сервис, предлагающий весь спектр услуг на этапе приобретения объекта, построения системы эффективного управления и последующей продажи. Мы «упаковали» данный сервис в группу компаний, которую назвали RENTA. В состав группы вошли RENTA Management (брокеридж, управление и юридическое сопровождение), RENTA Service (проектирование, согласование, СМР и техническая эксплуатация) и RENTA Invest (управление инвестициями в доходную недвижимость).
Целевой аудиторией данного сервиса являются текущие собственники и новые инвесторы, которые задумались о вложениях в стрит-ритейл, но хотят осуществить их максимально эффективно и с максимальным комфортом. Для этих двух аудиторий мы собрали полный пул сервисов, необходимых в рамках жизненного цикла управления объектом, от оценки целесообразности входа до поиска благоприятной возможности выхода из актива. Весь этот цикл закрывается пятью основными направлениями услуг — брокеридж, проектирование и согласование, инженерные системы (отношения с монополистами), стройка и техническая эксплуатация, юридическое сопровождение.
В первые полгода планируем активное развитие сервиса на рынке Петербурга, но уже начиная со второй половины 2019 года собираемся приступить к расширению на Москву. Таким образом мы планируем консолидировать наши возможности для развития на двух ключевых рынков страны.