Президент РФ Владимир Путин подписал закон, согласно которому с 1 июля 2019 года застройщики будут обязаны использовать эскроу-счета во всех реализуемых проектах жилого строительства. Ранее новый механизм привлечения средств дольщиков планировалось применить только к части домов, поэтому девелоперы рассчитывали на длительный переходный период. В связи с тем, что эти расчеты, как теперь стало понятно, не оправдались, РБК+ узнал о застройщиков, какие изменения на рынке мы увидим уже в следующем году.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
«Несмотря на общую тревожность и растерянность, царящую сейчас на рынке строящейся недвижимости, мы полны оптимизма. Во-первых, в уходящем 2018 году мы сдали почти 220 тыс. квадратных метров, что превышает наши докризисные показатели и выводит компанию Л1 в число лидеров среди застройщиков Петербурга. Кроме того, в 2018 году мы полностью погасили все свои долги, и на данный момент у компании Л1 нет никаких кредитных обязательств. А это основной показатель надежности компании на рынке.
Вместе с тем мы понимаем, что в наступающем 2019 году, скорее всего, продолжится общее снижение темпов ввода жилья в эксплуатацию. Поскольку с июля, согласно новым поправкам, абсолютно все квартиры, даже в проектах, разрешение на строительство которых было получено до 2018 года, должны будут продаваться по эскроу-счетам, застройщикам придется перестраивать всю работу и способы финансирования. На это потребуется время, и темпы строительства снизятся. В этом же кроется ответ и на второй вопрос: достичь поставленных президентом плановых показателей удастся нескоро. Кроме того, неизбежный рост цен — это пока единственная определенность на следующий год, о которой говорят абсолютно все, и эксперты, и участники рынка. При снижающемся платежеспособном спросе это фактор может серьезно сократить и строительные объемы, и объемы продаж.
Тем не менее, компания Л1 за 26 лет прошла множество испытаний, закалилась и стала еще сильнее. Сейчас, в отсутствие финансовых обременений, мы еще быстрее сможем приспособиться к новым реалиям рынка и поддержим наш девиз — строительная компания № 1».
Юрий Грудин, акционер ГК «Пионер»:
«Сегодня рынок строительства жилья меняется глобально и пока сложно сказать, как в стране планируют достичь ввода 120 млн кв. метров в год. Правила игры для всех участников процесса меняются не в лучшую сторону и желающих вкладываться в стройку инвесторов станет значительно меньше.
Что касается прогнозов по вводу жилья в Петербурге на 2019 год, то думаю, что первые полгода покупатели будут активны из-за увеличения процентных ставок по ипотеке и, соответственно, ожидания роста цен на недвижимость. В цифровом выражении предполагаю, что объем ввода может снизиться незначительно, в пределах 10-20%, или остаться на уровне текущего года.
В будущем объем строительной отрасли будет сокращаться. Сегодня 78,7% от общей суммы долевого строительства составляют средства дольщиков, 8,5% — деньги застройщиков и только 12,8% — заемные средства. По новым правилам, уже в следующем года банкам надо будет увеличить свои вложения в 2,4 раза, а застройщикам почти в полтора. Из-за узкого горлышка возможностей банковского сообщества проектное финансирование строительства вести в необходимых объемах будет проблематично. И несколько лет, пока новые модели работы не будут найдены девелоперами, банками, государством, объем введенных квадратных метров продолжит снижаться. Среди возможных новых моделей — т.н. feedevelopment, то есть разделение обязанностей между банками, землевладельцами и профессиональным девелопером, управляющим проектом. Такую модель начнет осуществлять в Петербурге моя компания в следующем году, некоторые московские крупные игроки тоже ее внедряют».
Александр Лелин, генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург»:
«Все девелоперы весной бросились получать разрешения на строительство, стараясь успеть к 1 июля 2018 года. Мы первоначально пошли по этому же пути, но потом решили, что гонка ни к чему хорошему не приведет. Последние принятые Госдумой поправки показывают, что мы поступили правильно, и те, кто участвовал в «гонке», ничего не выиграли. С 1 июля 2019 года переход на эскроу-счета произойдет по всем проектам, вне зависимости от даты получения разрешения на строительство. Что, повторюсь, перечеркивает усилия, которые многие застройщики предпринимали в первой половине 2018 года.
Основная сложность сейчас — понять, как мы будем работать по эскроу-счетам, как нас будут финансировать банки, проверять контролирующие органы. Ни первые, ни вторые пока не понимают, по каким регламентам придется работать. Даже базовая вещь — под какую ставку нас будут кредитовать по проектному финансированию — остается не до конца понятной. Из-за этого, повторюсь, очень сложно составить корректную финансовую модель, потому что в нее просто необходимо заложить процентную ставку, спрогнозировать, как она будет влиять на себестоимость. Все цифры пока очень трудно осязаемы. Поэтому, пытаемся нащупать ориентиры дальнейшего развития «в тумане».
Что касается планов на 2019 год, то думаю, что он будет спокойным и ровным по цене. У всех хороший товарный запас, есть что предложить рынку. Девелоперы будут продавать, ориентируясь, в основном, на потребности в финансировании стройки, а не на повышение маржинальности. А начиная с 2020-го, может быть, даже с 2021 года, точно будет рост. Пойдет проектное финансирование с непонятными пока ставками, что в любом случае приведет к росту себестоимости, и, как следствие, к росту цены для потребителя».
Справка
При работе по эскроу-счетам застройщик будет получать деньги от дольщиков только после того, как здание будет введено в эксплуатацию. Строительные работы будут финансироваться за счет банковских кредитов.
Привлечение денег дольщиков чере эскроу-счета стимулировал застройщиков получить разрешения на строительство объектов до 1 июля 2018 года. За три квартала этого года Госстройнадзор Петербурга выдал 346 разрешений на строительство 5,653 млн кв. м жилья. Это на 80% больше, чем за аналогичный период прошлого года (192 разрешения на 3,149 млн кв. м).
