Несмотря на радикальную «перекройку» правил игры на рынке строящегося жилья, генеральный директор компании «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин смотрит в будущее «с тревожным оптимизмом». О том, почему он не ожидает существенного роста цен в следующем году, об особенностях 10-летнего планирования в России, нюансах спроса в переходных условиях и готовности запускать новые крупные проекты Александр Лелин рассказал в интервью РБК+.
— Как бы вы описали уходящий 2018 год? Какие ключевые слова характеризуют его наиболее ярко?
— Я думаю, что это не слова, а цифры — 2, 1 и 4. Весь год прошел под эгидой изменения 214 закона и обсуждения новых правил игры на рынке строящегося жилья в самых разных ипостасях. Это основное, что вызывало и продолжает вызывать вопросы, потому что окончательной ясности по работе в новых условиях еще нет.
— Как вы лично оцениваете перспективы 2019 года?
— С тревожным оптимизмом.
— Неожиданная формулировка. Откуда оптимизм? Многие ваши коллеги склонны смотреть в ближайшее будущее очень мрачно.
— Если смотреть в будущее с пессимизмом, то просто не стоит работать в этой сфере. Оптимизм — это то, что поддерживает, стимулирует действовать. А тревога потому, что непонятно, по какому сценарию будут развиваться события. Слишком много вопросов, на которые нет ответов.
По нашей компании могу сказать, что только за этот год мы два раза переделывали долгосрочную финансовую модель, которую строим на 10-12 лет вперед. Есть четкое понимание, что подготовленный сейчас бизнес-план на 2019 год уже неактуален. После выхода окончательных поправок 214 ФЗ все придется перекраивать заново.
— Когда говорят «Главстрой Санкт-Петербург», обычно вспоминают два ваших ключевых проекта — «Северную долину» и «Юнтолово». Они стартовали давно — еще в 2007-2008 гг. Каким образом изменение законодательства затрагивает вас?
— Как и всех участников рынка, напрямую. Как мы будем финансировать стройку по текущим проектам? Как заполнять проектные декларации? Как корректировать текущие графики строительства? Как взаимодействовать с банками в новых условиях работы? Как получать проектное финансирование и под какие ставки? На какие средства строить дороги и социальные объекты? И это не все вопросы, на которые нужно найти ответы.
— Что может пойти не так с проектами, которые уже давно реализуются?
— Нельзя сказать, что проект, который был изначально задуман 2007-2008 гг., не изменился. Он постоянно корректируется, вслед за изменением законов, норм, требований контролирующих органов, потребностей покупателей. Пока нам удается выходить из ситуации без особых потерь, сохраняя основные показатели.
— Как вы реагировали на события, которые происходили в течение года, связанные с подготовкой к переходу на новую схему финансирования строительства?
— Все девелоперы весной бросились получать разрешения на строительство, стараясь успеть к 1 июля 2018 года. Мы первоначально пошли по этому же пути, но потом решили, что гонка ни к чему хорошему не приведет. Можно было получить разрешение на строительство с «сырыми» проектами, которые все равно пришлось бы переделывать. Ведь запроектировать миллионы квадратных метров качественно за два-три месяца невозможно, все равно будут огрехи, ошибки. Поэтому мы приняли решение двигаться поступательно в своем графике. Последние принятые Госдумой поправки показывают, что мы поступили правильно, и те, кто участвовал в «гонке», ничего не выиграли. С 1 июля 2019 года переход на эскроу-счета произойдет по всем проектам, вне зависимости от даты получения разрешения на строительство. Что, повторюсь, перечеркивает усилия, которые многие застройщики предпринимали в первой половине 2018 года.
— Вы говорите, что нет окончательной ясности по работе в новых условиях. Но закон под занавес года принят. Что еще неясно?
— Основная сложность сейчас — понять, как мы будем работать по эскроу-счетам, как нас будут финансировать банки, проверять контролирующие органы. Ни первые, ни вторые пока не понимают, по каким регламентам придется работать. Даже базовая вещь — под какую ставку нас будут кредитовать по проектному финансированию — остается не до конца понятной. Из-за этого, повторюсь, очень сложно составить корректную финансовую модель, потому что в нее просто необходимо заложить процентную ставку, спрогнозировать, как она будет влиять на себестоимость. Все цифры пока очень трудно осязаемы. Поэтому, пытаемся нащупать ориентиры дальнейшего развития «в тумане».
— Как вы думаете, окончательная ясность наступит ближе к 1 июля 2019 года или все же в начале года?
— Я предполагаю, что ясность должна наступить где-то в марте-апреле. У нас — у строителей, банковской сферы, контролирующих органов — времени осталось не так много. 1 июля уже будет поздно что-либо предпринимать.
— Масштабные проекты комплексного освоения территории (КОТ) будут возможны при новой схеме финансирования строительства?
— А почему нет? Никаких особых отличий КОТ от небольших проектов я с точки зрения финансирования не вижу. Есть свои нюансы, но по большому счету все более-менее одинаково.
— Есть опасения, что у банков не хватит средств профинансировать стройку в тех объемах, которые необходимы. По разным оценкам, это от 3 до 5 трлн рублей.
— Банки все равно будут кредитоваться за счет денег, которые принесет население и положит на эскроу-счета. Плюс ипотека, которую те же банки и обеспечат. Я не вижу каких-то серьезных сложностей с обеспечением финансирования. Это не самая главная проблема.
— Какие тенденции характеризуют спрос на строящееся жилье и ценовую ситуацию на рынке? Каковы ваши прогнозы на 2019 год?
— 2018 год радует всех — спрос поддерживал хороший уровень продаж. Цена тоже достаточно неплохо подрастала. В ожидании всех изменений наш потребитель считает, что нужно покупать сейчас, а не ждать чего-то, потому что в России ничего никогда не дешевеет.
Будущий год будет спокойным и ровным по цене. Возможен какой-то демпинг от компаний, которые плохо себя чувствуют. Для рынка это плохо, потому что вряд ли такие девелоперы достроят свои объекты. А дальше возникнет вопрос: кто будет все это финансировать и достраивать, несмотря на наличие компенсационного фонда, страхования и т.д.
— Почему вы считаете, что 2019 год будет «ровным по цене»? Ваши коллеги прогнозируют рост цен до 20% в связи с законодательными новациями.
— Предпосылок для такого существенного роста в 2019 году нет. У всех хороший товарный запас, есть что предложить рынку. Девелоперы будут продавать, ориентируясь, в основном, на потребности в финансировании стройки, а не на повышение маржинальности. А начиная с 2020-го, может быть, даже с 2021 года, точно будет рост. Пойдет проектное финансирование с непонятными пока ставками, что в любом случае приведет к росту себестоимости, и, как следствие, к росту цены для потребителя.
— Инициативы генерируются ведь не только на федеральном уровне, но и на региональном. Что означает для застройщиков и покупателей жилья появление, к примеру, Фонда социальных обязательств?
— Санкт-Петербург недавно отметил юбилей: год прошел с момента, как эта инициатива была озвучена. Пока ничего не произошло. Тема очень сложная и вызывает немало вопросов. Возможно, будет найден какой-то юридически правильный алгоритм — и фонд заработает. Но ставка, которая обсуждается — от 6 до 11 тыс. рублей на метр — абсолютно непонятная. Есть разные районы, разные потребности, разный дефицит объектов социальной инфраструктуры. Понятно, что расчеты велись «от обратного»: сколько всего городу не хватает детсадов и школ и сколько нужно, чтобы их построить. И даже если эти средства будут собраны, непонятен механизм управления данными ресурсами.
Подчеркну, что я описываю общую ситуацию. Нашу компанию данный вопрос касается в меньшей степени, потому что мы покупали наши земельные участки на торгах. В 2007-2008 гг. ООО «Главстрой-СПб» перечислили 250 млн долларов за право реализации проектов. Поэтому мы строим социальную и дорожную инфраструктуры, передаем ее городу, который выкупает готовые объекты. С юридической точки зрения, на нас эти инициативы не распространятся.
— На какой стадии сейчас находится реализация ваших флагманских проектов?
— По «Северной долине» мы рассчитываем достроить жилье, объекты социальной и дорожной инфраструктуры в 2023 году. На 2024 год останутся лишь единичные «хвосты». Это наши планы в текущих реалиях. Мы понимаем, что, если все вокруг будет меняться, планы, возможно, придется пересматривать. Но построить осталось немного — на три-четыре года работы.
По «Юнтолово» мы находимся на самом деле в начале пути: построили чуть более 200 тыс. квадратных метров из 2,2 млн. По тем темпам, которые мы для себя определили, движемся к завершению проекта в 2030 году. Но реальный срок будет зависеть от того, как будут развиваться события в стране. Более чем 10-летний горизонт планирования для России — это очень много.
— Пока ваши планы реализуются без существенных корректировок?
— По «Северной долине», в целом, все по плану. По «Юнтолово» были некоторые сложности. К примеру, нам пришлось дополнительно согласовывать возможность сохранить параметры застройки, заложенные изначально в проекте планировки территории, утвержденного Администрацией Санкт-Петербурга в 2007-2008 гг. На этом потеряли примерно год-полтора, но в итоге отстояли свою позицию.
— Меняется ли как-то внутренняя начинка проектов по ходу их реализации?
— При реализации таких масштабных проектов без изменений не обойтись. Покупатель становится все более требовательным к продукту, и, если раньше наши проекты ассоциировались с жильем «эконом» или «стандарт», сейчас мы повышаем комфортность. Это и концептуально другие фасады, и дворовые пространства, и отделка на другом уровне. Считаем, что за этим будущее.
Проект «Юнтолово» особенно глобально переосмыслен. Вместо заложенного изначально стандартного жилья, мы сейчас формируем кварталы комфорт— и даже бизнес-класса. Получится проект, ориентированный на разного потребителя. Каждый сможет выбрать жилье по своим критериям понимания комфортного проживания.
— Когда вы говорите о повышении комфортности возводимого компанией жилья, что имеется в виду в первую очередь?
— Если совсем просто, то жилье «стандарт» — это наиболее доступный продукт. Подходит для человека, которому нужно получить свое первое собственное жилье. «Комфорт» больше востребован у тех, кто хочет изменить текущие условия проживания: он ищет что-то более просторное, более привлекательное в понимании каждого. Ну и статус, конечно. Для нас это, прежде всего, связано с комфортом, безопасностью и эстетикой. Например, красивые фасады. Им всегда уделяли повышенное внимание при строительстве бизнес— и элитного классов, но никто не придавал этому значения в более низких сегментах. Второе — тема закрытых дворов без машин. Многие декларируют такой подход, но реализованных проектов не очень много. Далее — зеленые зоны и места отдыха как внутри двора, так и в квартале, и даже в рамках всего проекта. В «Северной долине» мы планируем построить городской парк площадью 10,8 га. Впрочем, в свете поправок в 214-й закон пока непонятно, как мы будем реализовывать подобные проекты в будущем, потому что непонятен механизм их финансирования. Сейчас мы ведем переговоры с городской администраций по поводу совместной реализации такого проекта. Ищем варианты наполнения, например, парк развлечений, а не просто место для отдыха, спорта и прогулок.
«Юнтолово» — само по себе место, в котором много комфорта, спорта, природы и зелени. Однако и в этом случае мы много делаем для организации парков и центров притяжения. Например, будем строить базу гребного спорта.
Таким образом, комфорт для нас — это условия, при которых человек не только с удовольствием находится в квартире, но и может и должен отдыхать вне дома.
— Каким образом вы собираетесь выйти в бизнес-класс?
— Для «бизнеса» ключевой критерий — место, и мы это прекрасно понимаем. Говорить о жилье бизнес-класса в «Северной долине» — несколько утопично. В «Юнтолово» — амбициозно, но можно. Наш сосед — «Лахта-центр». В планах — строительство квартала под этого целевого клиента. Люди, которые захотят жить рядом с работой, получат на выбор жилье «стандарт», «комфорт» и, возможно, «бизнес». Почему нет?
Комфортность проживания будет обеспечена малоэтажностью, хорошими планировками, закрытыми дворами, подземными паркингами. Мы в этом смысле проектируем очень интересные кварталы.
— Как меняется метражность продаваемого сейчас жилья? Какие требования к его внутреннему наполнению предъявляют покупатели?
— Для нас тренд 2018 года — большой спрос на двухкомнатные квартиры, но с очень продуманной планировкой. Студии и однокомнатные квартиры по-прежнему пользуются спросом, но их большое количество может плохо сказываться на качестве проживания в комплексах. Поэтому в новых кварталах мы рассматриваем меньше однокомнатных, больше — двух— и трехкомнатных квартир.
С точки зрения метража, хорошая двухкомнатная квартира требуется в среднем — 55-60 кв. метров, трехкомнатная — 70 кв. метров.
Предложений по улучшению «начинки» сейчас очень много. Последняя фишка, которую мы активно развиваем, — квартиры с хобби-румами.
— Это что такое?
— Небольшая дополнительная комната, которую можно использовать по своему усмотрению — как гардеробную, кабинет, тренажерный зал, и даже как сауну. Раньше можно было рассчитывать только на кладовку в 1-2 кв. м, и это считалось преимуществом. Подобный «тюнинг» планировки в наших проектах очень востребован.
Благосостояние народа не растет, но финансовые инструменты частично компенсируют негативный тренд. Если раньше ипотеку выдавали под 15% годовых, сейчас можно найти и за 9%. Люди, которые хотят улучшить свои жилищные условия (то есть это не первая покупка), готовы докупить 5 кв. м, но получить то, что хочется. И наша задача — предложить ему возможные варианты.
— Правильно ли я понимаю, что в обозримой перспективе «Главстрой Санкт-Петербург» намерен запустить новые проекты, помимо уже реализуемых?
— В настоящий момент мы рассматриваем различные земельные участки для начала проектных работ в 2019-2020 годах.
— Это будет крупный проект?
Стратегически «Главстрой Санкт-Петербург» реализует проекты только в черте города и не занимается уплотнительной застройкой. Поэтому мы рассматриваем проекты площадью от 300-500 тыс. квадратных метров жилья.
— Через неделю наступит 2019 год. Что бы вы пожелали участникам рынка?
— Прежде всего, уверенности и оптимизма. Те изменения, которые произошли, безусловно, окажут влияние на бизнес каждой компании, работающей в сфере строительства. Однако, любые изменения — это одновременно и новые возможности. Поэтому я желаю всем участникам рынка успешного завершения текущих задач, начала новых интересных проектов и, конечно, надежных партнеров. С наступающим Новым годом!
