В течение года доля ипотечных сделок в общем объеме покупок жилой недвижимости массового сегмента может приблизиться к 100%. К этому рынок подталкивают снижение ставок, уменьшение количества денег у населения, а также грядущие перемены в строительном законодательстве, которые грозят окончательно выдавить с рынка инвесторов с «живыми» деньгами.
Ипотечный рекорд
Петербургский рынок жилой недвижимости массового спроса подходит к середине года с рекордно мягкими условиями по ипотеке. Как отметил Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», процентная ставка сегодня находится на историческом минимуме — отдельные предложения опускаются ниже 9%. Средневзвешенная ставка, по его словам, находится в районе 9,5% годовых, тогда как в январе прошлого года она составляла 12,5%.
Снижен и минимальный первоначальный взнос, добавила директор по продажам «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая, теперь он в среднем составляет 15%.
Неудивительно, что доля ипотечных кредитов в общем объеме продаж достигла уровня 65-70%. По прогнозу девелоперов, это еще не предел. «В ближайшее время доля ипотечных сделок на рынке строящегося жилья может достичь 90-95% в объеме продаж. У населения сейчас нет «живых» денег, поэтому, чтобы реализовать потребность в жилье, их замещают ипотечными средствами. Это хорошо видно по объемам продаж у застройщиков — они не растут. Происходит замещение одного инструмента приобретения жилья другим», — пояснил Петр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС.
Юлия Ружицкая еще смелее в своих прогнозах: «При условии дальнейшего существенного снижения ставки возможна ситуация, когда доля ипотеки в общей структуре сделок будет достигать 99%. Люди, имеющие на руках полную стоимость маленькой квартиры, благодаря низкой процентной ставке будут делать выбор в пользу жилья с большим количеством комнат. При выгодной ставке по ипотеке и лояльности банков к заемщикам не будет смысла оплачивать 100%-ю стоимость жилья или приобретать его в рассрочку».
Кредит под будущих детей
По словам генерального директора ЗАО «Ленстройтрест» Валерии Малышевой, один из факторов, которые могут сыграть на увеличение доли ипотечных сделок — это специальные государственные программы для отдельных категорий граждан. Так, в начале года начала действовать новая программа: ипотека по ставке 6% для семей, в которых с 1 января родился 2-й или 3-й ребенок. Впрочем, по словам Валерии Малышевой, эта программа окажет реальное влияние на рынок только через некоторое время, когда подходящих под условие семей станет больше.
Роста продаж именно по этой программе пока не заметили и в других девелоперских компаниях. Однако начальник отдела ипотечного кредитования ООО «КВС. Агентство недвижимости» Елена Сайко уточнила, что косвенное влияние семейной ипотеки на спрос уже началось. «Пока родители ждут появления второго или третьего ребенка, выбранная квартира с нужной планировкой и месторасположением может быть распродана. Поэтому многие семьи, готовящиеся стать родителями и желающие попасть под программу льготного кредитования, уже сейчас покупают жилье в кредит с действующей, достаточно низкой ставкой, с целью в ближайшем будущем рефинансировать ипотечный кредит под 6%», — объяснила она.
Ипотека под 6% однозначно будет пользоваться спросом и займет свою долю рынка, убежден Сергей Степанов. «Большая часть наших покупателей — семьи. Поэтому мы ожидаем, что в течение 2018 года популярность программы с господдержкой будет только нарастать», — сказал он.
Новые правила — новые ставки
Главное событие, которое затронет массовый сегмент рынка жилой недвижимости, — это вступление в силу с 1 июля текущего года новых правил финансирования долевого строительства. По мнению девелоперов, изменения отразятся и на ипотеке.
Внешне процедура покупки квартиры в кредит вряд ли изменится. «Процедура андеррайтинга и принятия решения по клиенту ни каким образом не зависит от того, куда в итоге будут перечисляться полученные по кредиту средства: на расчетный счет застройщика (как сейчас) или на счет-эскроу в пользу того же застройщика (как предполагается в будущем)», — полагает Валерия Малышева.
Изменение, по словам Петра Буслова, возможно в части ипотечной ставки: «Так как риск не завершения строительства будет минимален, это может привести к уменьшению ставки по кредитам. Возможно, в связи с этим, ипотечная ставка снизится еще на доли процента. Также не исключено дальнейшее снижение ставки ЦБ, что также окажется влияние на рынок». На объеме ипотечных сделок в общей массе покупок новое законодательство также скажется. «После перехода на проектное финансирование этот сегмент станет не привлекательным для инвесторов, и покупателей с живыми деньгами станет еще меньше», — ожидает Петр Буслов.
По западному образцу
В целом участники строительного рынка прогнозируют дальнейшее снижение процентной ставки по ипотеке. «Президент РФ озвучивал задачу снизить среднюю ставку до уровня 7-8% годовых. При отсутствии каких-то значимых внешних факторов, эта задача может быть выполнена», — оценила перспективы Валерия Малышева. А к внешним факторам, напомнила Елена Сайко, относятся инфляция, потребительский спрос и общее состояние экономики страны.
Доля ипотеки в масс-маркете может, как уже было сказано, достичь 90-99%. Девелоперы не видят в этом угрозы для рынка. «Сложившаяся ситуация не является критичной для рынка недвижимости. В Европе и США доля ипотечных сделок достигает 95%. Это позволяет уйти от спекулятивных сделок, совершаемых за собственные средства. Таким образом, на рынке снижается доля инвесторов и растет доля тех, кто покупает «для себя», — отметил Петр Буслов.
