Развитие новых намывных территорий на Васильевском острове начиналось с дефицита инфраструктуры и проектов масс-маркет по демпинговым ценам. Но за последний год локация преобразилась: здесь заселили первые дома, запустили строительство новых объектов бизнес-класса, а в 5 минутах езды открылась развязка с ЗСД. На очереди — гипермаркет, торгово-развлекательный центр, рекреационный пояс с пляжами и парки. Девелоперы перестали ощущать намыв зоной риска и цены на приморскую недвижимость пошли вверх.
Наступление на море
Создание намывных территорий для Петербурга не в новинку. Еще 300 лет назад по личному проекту Петра I был расширен Заячий остров, а часть кронверков Петропавловской крепости построены на сваях прямо в акватории Невы. В XVIII—XIX веках петербургские строители продолжали отвоевывать у воды все новые земли под набережные и порты.
Но в XX веке намывные проекты обрели новый масштаб: во второй половине столетия Ленинград приобрел более 3 тыс. га новых земель, на которых выросли Лахтинский и Приморский проспекты, южная часть ул. Савушкина, начало Ленинского проспекта. Тогда же началось активное расширение Васильевского острова — выставочный комплекс «Ленэкспо», Морской вокзал, гостиница «Прибалтийская», несколько высотных кварталов стоят на территории, где раньше были болота или воды Финского залива.
Мировой опыт создания искусственных земель также впечатляет. Свыше 40% обжитых районов Голландии и почти треть прибрежных участков Японии относятся к намывным или насыпным территориям. В Стране восходящего солнца из продуктов переработки отходов созданы «Остров мечты» в Токийской бухте и остров Кансай, на котором расположен международный аэропорт. Нельзя не упомянуть и такие проекты, как Жемчужина Катара в Дохе (на 4 млн кв. м стоят 15000 домов), Пальмовые острова в Эмиратах и Венецианские острова в заливе Бискейн в Майами (Флорида, США).
Поэтому не удивительно, что в XXI веке развивающийся Петербург обратился к технологии гидронамыва. Проект «Морской фасад» был запущен компанией «Терра Нова» в начале 2000-х годов. Он является крупнейшим в Европе — прямо в акватории залива будет сформировано 476 га новых земель. Привлекательность Василеостровского района для потенциальных покупателей жилья, инвесторов и бизнеса привлекло к проекту крупных девелоперов. «Василеостровский намыв — самый молодой микрорайон Петербурга, который в перспективе ближайших лет станет одной из наиболее развитых его частей. С одной стороны, здесь ощущаются близость центра и дыхание многовековой истории морской столицы России. С другой стороны, окружающие намыв панорамы — с видами на вантовые мосты ЗСД, «Лахта-центр», стадион «Санкт-Петербург» и Морской порт — позволяют почувствовать пульс Петербурга будущего», — отметил Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development — компании, которая возвела первый жилой квартал («Я-Романтик») на новых намывных территориях.
Создание намывных территорий для Петербурга не в новинку. Еще 300 лет назад по личному проекту Петра I был расширен Заячий остров, а часть кронверков Петропавловской крепости построены на сваях прямо в акватории Невы.
Трудности роста
Освоение намыва продвигалось непросто. В связи с экономическим кризисом город отказался от обязательств по созданию инженерной инфраструктуры нового микрорайона. Застройщики вынуждены были взять эти затраты на себя. Планы по созданию на намыве статусного общественно-делового или офисного кластера также остались на бумаге. В итоге вместо петербургского Сити василеостровский намыв стал превращаться в жилой район, прирастая недвижимостью массового сегмента.
«Изначально проект намыва рассматривался как многофункциональный, с размещением общественно-делового центра. Деловая функция формирует некое новое качество среды, благодаря которому в локации можно строить жилье более высокого класса. Увы, проект стал реализовываться в традиционном для Петербурга формате, когда доминирует одна функция — жилая, и сопровождался диким дефицитом транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. В таких условиях девелопер может продать только эконом», — резюмировал этот этап гендиректор Института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов.
Причем из-за дефицита инфраструктуры жилье масс-маркет продавалось тут еще и со значительным дисконтом. Как рассказал гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков, проекты, которые изначально строились на намывных территориях, были примерно на 30% дешевле объектов аналогичного класса на островной части района. Однако, отметил эксперт, по мере улучшения ситуации стоимость жилья начала плавно расти.
Вместо петербургского Сити василеостровский намыв стал превращаться в жилой район, прирастая недвижимостью массового сегмента. Причем из-за дефицита инфраструктуры жилье продавалось тут со значительным дисконтом.
Переломный момент
Действительно, сегодня ситуация на намыве постепенно меняется. Западный скоростной диаметр обеспечил удобную связь с северной и южной частями Петербурга, в том числе «приблизил» строящийся Лахта Центр. Город занялся проектированием улично-дорожной сети для новой территории. Планируется благоустройство береговой линии намыва и создание рекреационного пояса. «Если проект парка состоится, то намыв станет знаковым местом для всех горожан, не только и не столько для жителей микрорайона», — подчеркнул архитектор Никита Явейн и поделился воспоминаниями о шашлыках на берегу залива у гостиницы Прибалтийская, ради которых приезжал на остров из центра города — от Площади Восстания.
Развивается и коммерческая инфраструктура. По данным Colliers International в Санкт-Петербурге, на территории планируется строительство регионального ТРЦ от Renaissanse Development и гипермаркета О’Кей. «Сейчас это почти изолированный район, но по мере застройки эта территория будет обретать все больше преимуществ: появление социальной инфраструктуры, развитие коммерческой инфраструктуры, новая станция метро, уже сформированные и заселенные жилые кварталы», — прогнозирует директор департамента консалтинга компании Василий Довбня.
«Подключение намыва к коммуникациям и заселение нашего первого квартала здесь в 2017 году стали для рынка маячком того, что все риски остались позади. С этого момента бизнес стал стремительно осваивать свободные участки на искусственных землях, а спрос вырос в разы. Сейчас на намыв вышло сразу несколько девелоперов. Толчок развитию инфраструктуры микрорайона может придать и переход оператора намыва — ЗАО «Терра Нова» — под контроль Сбербанка», — подчеркнул Алексей Бушуев.
Ситуация на намыве постепенно меняется: город занялся проектированием улично-дорожной сети для новой территории, планируется благоустройство береговой линии намыва и создание рекреационного пояса.
Ориентация на Газпром
Соответственно, растет класс и стоимость возводимой на намыве недвижимости. Новые проекты, заявленные на территории, предлагают квартиры не ниже комфорт— и бизнес-класса. Это связано не только с развитием инфраструктуры и приморским расположением.
«Как правило, сейчас намывные территории рассматриваются под определенную целевую аудиторию, девелоперы ориентируются на комфорт и бизнес класс в привязке к переезду Газпрома и заполнению Лахта-центра. Резидентам новой точки притяжения с бизнес-составляющей потребуется жилье, соответствующее им по уровню. На текущий момент найти квартиру в престижной локации и по адекватной цене уже достаточно сложно, поэтому подобные проекты, в том числе и на намывных территориях, будут востребованы», — полагает руководитель департамента девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development:
«С развитием намыва растет и уровень реализуемых тут проектов. Так, ЖК «Светлый мир «Тихая гавань…» относится к классу «комфорт-плюс». На старте проекта цены на квартиры начинаются от 88 тысяч рублей за квадрат. Самая недорогая однокомнатная квартира стоит 3,5 млн рублей. Доступная стоимость — часть бизнес-стратегии Seven Suns Development. Мы всегда стремимся предложить рынку качественный продукт по лучшей цене, что обеспечивает быструю реализацию и минимизирует операционные издержки. Однако рост стоимости квадрата — вопрос времени. И он зависит не только от строительной готовности объекта, но и вступающих в силу нововведений в отраслевое законодательство, которые в перспективе подтолкнут цены вверх на 15-30%».