«Дефицит свободной земли под застройку в Петербурге влечет практически неизбежную необходимость освоения «серого пояса», - подчеркивает генеральный директор ГК «КВС» Сергей Ярошенко. «Не функционирующие или загруженные на 20-40% промышленные производства располагаются на перспективных локациях с точки зрения строительства жилой и коммерческой недвижимости. По разным оценкам, потенциал редевелопмента в городе оценивается в 5-6 тыс. га», - уточняет руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов. В целом, по оценке Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», около 30 жилых комплексов из 241 реализуемых в настоящее время на первичном рынке Петербурга (порядка 12%) являются площадками редевелопмента.
Сергей Ярошенко напоминает, что в «сером поясе» уже есть ряд заметных проектов редевелопмента. «Например, на территории заводов «Стройфарфор», «Керамика», «Вагонмаш», «Петмол», «Красное знамя», - перечисляет эксперт.
SetlCity в апреле 2016 года вывел в продажу первую очередь квартала бизнес-класса «Палацио» на территории бывшего Сталепрокатного завода на Васильевском острове. В стадии строительства еще несколько проектов редевелопмента от SetlCity: ЖК «Полюстрово Парк», ЖК «Stockholm», ЖК «Невские паруса», ЖК «ЗимаЛето»
«Группа ЛСР» в начале года вывела в продажу проект комплексного освоения территории «Цивилизация» на Октябрьской набережной. Ранее здесь располагались два принадлежащих ЛСР завода и склад по хранению песка и щебня. Управляющий «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич напоминает, что такие жилые комплексы «Европа Сити» в Петроградском и «София» во Фрунзенском районе также реализуются как проекты редевелопмента.
Новые проекты — на подходе. В частности, КВС в прошлом году приобрел участок в 10,4 га на бывших землях Минобороны в Калининском районе. Группа компаний «ЦДС» приобрела два земельных участка в Невском и Красногвардейском районах - на территории Энергомеханического завода и завода «Кулон» соответственно.
КЦ «Петербургская Недвижимость» отмечает потенциал территории завода «Самсон» в Московском районе общая концепция застройки которого подразумевает возведение на ней свыше 540 тыс. кв. м жилья (а также гостиниц, коммерческих площадей и пр.). Ряд участков на территории завода уже реализован. Так, компания «Лидер Групп» ведет строительство ЖК «Сириус», идут продажи в ЖК «4YOU» архангельской компании «Аквилон-Инвест», московская ГК «Мортон» также будет реализовывать здесь крупный проект.
И хочется, и колется
«Большинство территорий, которые подлежат редевелопменту, расположены в обжитых районах города со сложившейся инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Если зонирование позволяет строить на таких участках жилье, это особенно привлекательно для девелоперов», - говорит директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова. «Очень большой плюс в том, что, как правило, промышленные площадки отлично обеспечены всеми ресурсами, будь то канализация, водоснабжение, водоотведение или электричество. А это решает большое количество проблем», - комментирует директор по маркетингу ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург» Денис Лола.
«Затраты на подготовку площадки для строительства жилого комплекса на месте бывшего предприятия составят не более 1 тыс. рублей в стоимости квадратного метра квартиры, - утверждает Дмитрий Ходкевич. - При строительстве жилья «с чистого листа» у девелопера тоже есть сложности, не связанные с возведением стен и кровли. Нужно, например, строить подъезды, а в больших проектах и развивать уличную сеть».
С другой стороны, многие застройщики все же настаивают на том, что проекты редевелопмента сложнее, нежели строительство на новом участке. «Это связано с необходимостью договариваться и выкупать участок у одного или нескольких владельцев, вывозить производства, сносить промышленные здания, рекультивировать почвы, а также проводить другие весьма затратные процедуры», - поясняет Надежда Калашникова. По ее оценке, суммано затраты на подготовку площадки при редевелопменте могут увеличивать себестоимость строительства на 20-40%.
«В целом редевелопмент – сложный, длительный и капиталоемкий вид освоения земельных участков, который доступен только крупным девелоперам», - уверен Петр Буслов.
При этом участники рынка отмечают положительные сдвиги как с точки зрения экономики проектов редевелопмента, так и с правовой точки зрения.
«Долгое время экономика закрытия или перевоза промышленного предприятия за пределы города не была очевидна. Сейчас, когда цены на недвижимость и земельные участки значительно выросли, экономика подобных проектов оказалась жизнеспособной, - констатирует Денис Лола. - Мы видим, что большая доля собственников промышленных предприятий либо уже перевезла свои мощности, либо готова к этому».
Надежда Калашникова предполагает, что после вступления в силу нового закона о промышленных территориях сложностей будет меньше: «У города появятся все рычаги для координации процесса и решения вопроса с множеством собственников, не заинтересованных в развитии территории». Впрочем, несмотря на это, основные проблемы, возникающие при реализации проектов редевелопмента, все равно никуда не денутся, оговаривается Надежда Калашникова.
Сергей Ярошенко, помимо проблемы множества собственников, осложняющей процедуру покупки участка, называет и другие «головыные боли» застройщиков: «Проблем добавляют санитарно-защищенные зоны, которые зачастую накрывают потенциально интересные пятна. Их радиус значительно превышает площадь промышленных объектов, однако предприятия не стремятся их сокращать. Особая петербургская специфика тоже накладывает свой отпечаток: нередко уже при реализации проекта выявляются объекты культурного наследия. Приходится искать компромиссные решения для соблюдения баланса интересов нового строительства и сохранения наследия, что сказывается на экономике проекта».
Наличие большого количества нюансов в условиях нестабильной экономической ситуации заставляет застройщиков осторожничать, придерживая реализацию проектов редевелопмента «до лучших времен». В работу идут лишь варианты с абсолютно очевидной перспективой. «Если речь идет об участке с хорошей локацией, а застройщик имеет опыт и некую «подушку безопасности» в виде солидного земельного банка или других ликвидных активов, такой проект редевелопмента будет реализован в любом случае в любое время», - уверяет Надежда Калашникова.
«Депрессивные территории нужно развивать, поэтому можно говорить о том, что количество подобных проектов будет расти», - подтверждает Дмитрий Ходкевич. «Посилен проект или нет, сможет определить только правильно оценивающий свои возможности застройщик», - резюмирует эксперт.
