![Фото: Setl City](https://s0.rbk.ru/rbcplus_pics/media/img/8/04/804779090083048.jpg)
«Дефицит свободной земли под застройку в Петербурге влечет практически неизбежную необходимость освоения «серого пояса», - подчеркивает генеральный директор ГК «КВС» Сергей Ярошенко. «Не функционирующие или загруженные на 20-40% промышленные производства располагаются на перспективных локациях с точки зрения строительства жилой и коммерческой недвижимости. По разным оценкам, потенциал редевелопмента в городе оценивается в 5-6 тыс. га», - уточняет руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов. В целом, по оценке Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», около 30 жилых комплексов из 241 реализуемых в настоящее время на первичном рынке Петербурга (порядка 12%) являются площадками редевелопмента.
Сергей Ярошенко напоминает, что в «сером поясе» уже есть ряд заметных проектов редевелопмента. «Например, на территории заводов «Стройфарфор», «Керамика», «Вагонмаш», «Петмол», «Красное знамя», - перечисляет эксперт.
![Сергей Ярошенко, ГК «КВС»](https://s0.rbk.ru/rbcplus_pics/media/img/0/60/804779146694600.jpg)
SetlCity в апреле 2016 года вывел в продажу первую очередь квартала бизнес-класса «Палацио» на территории бывшего Сталепрокатного завода на Васильевском острове. В стадии строительства еще несколько проектов редевелопмента от SetlCity: ЖК «Полюстрово Парк», ЖК «Stockholm», ЖК «Невские паруса», ЖК «ЗимаЛето»
«Группа ЛСР» в начале года вывела в продажу проект комплексного освоения территории «Цивилизация» на Октябрьской набережной. Ранее здесь располагались два принадлежащих ЛСР завода и склад по хранению песка и щебня. Управляющий «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич напоминает, что такие жилые комплексы «Европа Сити» в Петроградском и «София» во Фрунзенском районе также реализуются как проекты редевелопмента.
![Дмитрий Ходкевич, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»](https://s0.rbk.ru/rbcplus_pics/media/img/6/37/804779175231376.jpg)
Новые проекты — на подходе. В частности, КВС в прошлом году приобрел участок в 10,4 га на бывших землях Минобороны в Калининском районе. Группа компаний «ЦДС» приобрела два земельных участка в Невском и Красногвардейском районах - на территории Энергомеханического завода и завода «Кулон» соответственно.
КЦ «Петербургская Недвижимость» отмечает потенциал территории завода «Самсон» в Московском районе общая концепция застройки которого подразумевает возведение на ней свыше 540 тыс. кв. м жилья (а также гостиниц, коммерческих площадей и пр.). Ряд участков на территории завода уже реализован. Так, компания «Лидер Групп» ведет строительство ЖК «Сириус», идут продажи в ЖК «4YOU» архангельской компании «Аквилон-Инвест», московская ГК «Мортон» также будет реализовывать здесь крупный проект.
И хочется, и колется
«Большинство территорий, которые подлежат редевелопменту, расположены в обжитых районах города со сложившейся инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Если зонирование позволяет строить на таких участках жилье, это особенно привлекательно для девелоперов», - говорит директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова. «Очень большой плюс в том, что, как правило, промышленные площадки отлично обеспечены всеми ресурсами, будь то канализация, водоснабжение, водоотведение или электричество. А это решает большое количество проблем», - комментирует директор по маркетингу ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург» Денис Лола.
![Денис Лола, ГК «Пионер»](https://s0.rbk.ru/rbcplus_pics/media/img/6/93/804779146907936.jpg)
«Затраты на подготовку площадки для строительства жилого комплекса на месте бывшего предприятия составят не более 1 тыс. рублей в стоимости квадратного метра квартиры, - утверждает Дмитрий Ходкевич. - При строительстве жилья «с чистого листа» у девелопера тоже есть сложности, не связанные с возведением стен и кровли. Нужно, например, строить подъезды, а в больших проектах и развивать уличную сеть».
С другой стороны, многие застройщики все же настаивают на том, что проекты редевелопмента сложнее, нежели строительство на новом участке. «Это связано с необходимостью договариваться и выкупать участок у одного или нескольких владельцев, вывозить производства, сносить промышленные здания, рекультивировать почвы, а также проводить другие весьма затратные процедуры», - поясняет Надежда Калашникова. По ее оценке, суммано затраты на подготовку площадки при редевелопменте могут увеличивать себестоимость строительства на 20-40%.
«В целом редевелопмент – сложный, длительный и капиталоемкий вид освоения земельных участков, который доступен только крупным девелоперам», - уверен Петр Буслов.
![Петр Буслов, «Главстрой-СПб»](https://s0.rbk.ru/rbcplus_pics/media/img/7/90/804779146811907.jpg)
При этом участники рынка отмечают положительные сдвиги как с точки зрения экономики проектов редевелопмента, так и с правовой точки зрения.
«Долгое время экономика закрытия или перевоза промышленного предприятия за пределы города не была очевидна. Сейчас, когда цены на недвижимость и земельные участки значительно выросли, экономика подобных проектов оказалась жизнеспособной, - констатирует Денис Лола. - Мы видим, что большая доля собственников промышленных предприятий либо уже перевезла свои мощности, либо готова к этому».
Надежда Калашникова предполагает, что после вступления в силу нового закона о промышленных территориях сложностей будет меньше: «У города появятся все рычаги для координации процесса и решения вопроса с множеством собственников, не заинтересованных в развитии территории». Впрочем, несмотря на это, основные проблемы, возникающие при реализации проектов редевелопмента, все равно никуда не денутся, оговаривается Надежда Калашникова.
![Надежда Калашникова, Л1](https://s0.rbk.ru/rbcplus_pics/media/img/7/13/804779149788137.jpeg)
Сергей Ярошенко, помимо проблемы множества собственников, осложняющей процедуру покупки участка, называет и другие «головыные боли» застройщиков: «Проблем добавляют санитарно-защищенные зоны, которые зачастую накрывают потенциально интересные пятна. Их радиус значительно превышает площадь промышленных объектов, однако предприятия не стремятся их сокращать. Особая петербургская специфика тоже накладывает свой отпечаток: нередко уже при реализации проекта выявляются объекты культурного наследия. Приходится искать компромиссные решения для соблюдения баланса интересов нового строительства и сохранения наследия, что сказывается на экономике проекта».
Наличие большого количества нюансов в условиях нестабильной экономической ситуации заставляет застройщиков осторожничать, придерживая реализацию проектов редевелопмента «до лучших времен». В работу идут лишь варианты с абсолютно очевидной перспективой. «Если речь идет об участке с хорошей локацией, а застройщик имеет опыт и некую «подушку безопасности» в виде солидного земельного банка или других ликвидных активов, такой проект редевелопмента будет реализован в любом случае в любое время», - уверяет Надежда Калашникова.
«Депрессивные территории нужно развивать, поэтому можно говорить о том, что количество подобных проектов будет расти», - подтверждает Дмитрий Ходкевич. «Посилен проект или нет, сможет определить только правильно оценивающий свои возможности застройщик», - резюмирует эксперт.