Данные аналитиков рынка недвижимости свидетельствуют о том, что, несмотря на кризис, спрос на жилье в Петербурге и пригородных районах Ленобласти весь последний год оставался стабильным и даже рос. Так, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за первое полугодие 2016 года всего на первичном рынке было продано 2 млн. кв. метров жилья, что на 25% больше, чем за аналогичный период 2015 года. «Каких-то существенных изменений в предпочтениях покупателей мы не заметили, - рассказывает вице-президент по продажам холдинга Setl Group Наталья Луговская. - Единственное, что стоит отметить – более тщательный, избирательный подход потребителей к выбору застройщика».
«Люди стали более разборчивы, более грамотны в вопросах оценки надежности компаний. Многие тщательно проверяют документы, прежде чем принять решение о покупке», - комментирует Наталья Луговская.
«Покупатели проявляют повышенное внимание к надежности компании, - соглашается руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов. - Они читают публикации о компании и этапах реализации предыдущих проектов в СМИ, внимательно изучают разрешительную документацию».
«Особое внимание уделяется практике соблюдения сроков сдачи домов и передачи квартир клиентам, большую роль стали играть впечатления от строящихся объектов – насколько интенсивно идут работы, как в целом выглядит площадка», - добавляет директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев.
«Можно сказать, что в последние полтора года поменялось отношение к процессу покупки, подготовка к нему стала более тщательной», - резюмирует руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «ЦДС» Станислав Жигунов.
При прочих равных, предпочтения покупателей сместились в сторону готового жилья, утверждает директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова: «Несмотря на то, что такой вариант недвижимости стоит дороже по сравнению со строящимся, преимущества в виде нулевых рисков и возможности сразу заселиться в новую квартиру перевешивают».
Тонкие настройки
Несмотря на сохранение базовых параметров спроса, предпочтения покупателей все же претерпевают некоторые изменения. В первую очередь, эти изменения направлены на оптимизацию бюджета покупки при одновременном сохранении адекватного уровня параметра «цена/качество».
«Люди ищут качественные квартиры по доступной цене. Они стали более чувствительны к акциям и стараются приобретать недвижимость во время действия спецпредложений», - формулирует особенности потребительского поведения Станислав Жигунов. Также он отмечает устойчивую тенденцию к снижению площади приобретаемого жилья: «Люди готовы жертвовать площадью квартиры, чтобы уложиться в свой бюджет».
Начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург» Светлана Лежнева подтверждает: «Быстрой рост цен на жилье в предыдущие годы и инвестиционный спрос привели к перекосу в проектировании жилых комплексов: увеличились доли однокомнатных квартир и студий, заметно сократились площади квартир. В текущих экономических условиях высокая стоимость жилья на фоне кризисных явлений сформировала запрос на квартиры меньшей площади со стороны всех покупателей, а не только инвесторов».
По оценке управляющей ООО «КВС. Недвижимость» Анжелики Альшаевой, происходит смещение спроса в пользу однокомнатных квартир за счет числа студий. Она объясняет эту тенденцию значительным сокращением доли инвестиционных покупок.
«Смещение спроса в сторону квартир более компактных есть, но оно не носит тотального характера, - отмечает Максим Соболев. – Скорее, людям важнее становится более эффективное использования, и поэтому у нас возрастает востребованность квартир с европланировками, причем это не только однокомнатные, но и 2- и 3-комнатные. А в нашем 5-этажном комплексе в Пушкине спрос именно на большие квартиры оказался столь высок, что нам пришлось оперативно разработать решение, позволяющее покупателю объединить несколько квартир и получить просторную 3- 4-комнатную квартиру».
Не только цена
«В сегменте жилья масс-маркет клиенты продолжают ориентироваться на минимальную стоимость покупки, - категоричен, в свою очередь, Петр Буслов. - При этом географический параметр становится менее значимым. Например, если ранее покупатель хотел приобрести недвижимость в каком-то определенном районе, сегодня он готов рассматривать недвижимость в других локациях, главное – чтобы она соответствовала его финансовым возможностям».
Впрочем, Альшаева Анжелика готова поспорить с подобным утверждением. «Даже в период кризиса, даже в масс-маркете, цена не возглавляет список критериев, по которым покупатель осуществляет выбор квартиры», - уверяет Анжелика Альшаева. По ее словам, на следующем месте после репутации застройщика стоит именно локация; цена — лишь на третьем месте. «Утверждать, что максимальным спросом пользуются наиболее дешевые предложения, было бы неверно. Современный потребитель отлично представляет, какую степень комфорта могут обеспечить те или иные опции и зачастую не готов за них доплачивать», - подчеркивает Анжелика Альшаева.
Цена и в кризис не стала ключевой характеристикой для покупателей жилья комфорт-класса и выше, подчеркивает Максим Соболев. «На первом месте для всех надежность, затем качество проектов и непосредственно строительства, к которому люди все более требовательны, и, наконец, фактор бюджета покупки, - убежден Максим Соболев, - И хотя часть покупателей, особенно в комфорт-классе, стала чувствительнее к ценам, однако, мы невидим желания поступиться качеством продукта, отказываться от дополнительных опций комфорта в квартирах, «забывать» о качестве благоустройства территорий и наличии инфраструктуры».
«Все большее значение для покупателей жилья эконом-класса приобретает сопутствующая инфраструктура, - замечает Станислав Жигунов. - При выборе квартиры люди хотят, чтобы в доме были магазины, у дома – детские и спортивные площадки, парковки для автотранспорта, рядом – детский сад и школа, а сам комплекс располагался недалеко от метро, либо крупного транспортного узла».
«Среди главных характеристик проекта: местоположение, стоимость квадратного метра, квартирография, качество благоустройства, оригинальность архитектурного проекта. Чем к более дорогому сегменту относится комплекс, тем в большем приоритете для его покупателей находятся качественные характеристики жилья», - делится своими наблюдениями региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
«Есть примеры, когда в новых кварталах появляются арт-объекты, которые впоследствии становятся визитной карточкой жилого комплекса, - дополняет Наталья Луговская. - Все эти характеристики покупатель, безусловно, учитывает при планировании покупки жилья».
«В силу нынешней экономической ситуации – вполне, впрочем, классической, когда богатые становятся богаче, а бедные беднее – на распутье оказались проекты комплексного освоения территорий, особенно за пределами КАД. Выбор у застройщиков, работающих над такими проектами, не слишком велик. Первый вариант: насыщать кварталы, дома и квартиры большим количеством дополнительных опций и конкурировать с бизнес-классом, где, по некоторым данным, покупательская активность пока не слишком снизилась. Второй: упрощаться до жилья эконом-класса, которое, как правило, не предусматривает ничего – и с которого, в общем, не требуют ничего – кроме кубатуры», - рассуждает заместитель генерального директора по маркетингу ПО «Ленстройматериалы» Дмитрий Карпушин.
Взгляд в будущее
Станислав Жигунов полагает, что ближайшие годы не стоит ждать значительных изменений в параметрах спроса на жилье. «На рынке продолжат развиваться те тенденции, что обозначились в последние полтора года, - утверждает он. - Спросом по-прежнему будут пользоваться проекты, в которых доступная цена будет сочетаться с функциональной планировкой и развитой сопутствующей инфраструктурой». Тенденция грамотной организации жилого пространства будет усиливаться, соглашается Петр Буслов.
«Покупатели предпочитают выбирать ликвидное жилье в качественных проектах в хороших локациях, - комментирует Надежда Калашникова. - Такое, чтобы в случае необходимости его можно было с выгодой перепродать или быстро сдать в аренду. Спрос на «муравейники» в удаленных районах с плохой транспортной доступностью и отсутствием даже минимальной инфраструктуры активно снижается».
Одновременно аналитики рынка предупреждают: при планировании будущих жилых комплексов, застройщики должны учитывать возможные изменения рыночной конъюнктуры. В частности, тренд да сокращение площади продаваемых квартир не может длиться вечно.
«Рынок пойдет в рост, когда изменится, в том числе, и экономическая ситуация в стране в целом, повысятся доходы населения, - рассуждает Светлана Лежнева. - Как показывает развитие отечественного рынка недвижимости в течение последние 20 лет, как только увеличивается доля более обеспеченных домохозяйств, появляется запрос на более качественное, более просторное жилье – жилье более высокого класса. Запрос на квартиры большей площади во всех классах жилья должен учитываться при проектировании новых жилых комплексов».
