![Фото: Сергей Вдовин/Интерпресс](https://s0.rbk.ru/rbcplus_pics/media/img/5/76/804646764048765.jpg)
Помимо традиционных для высококонкурентных рынков программ субсидирования банковских процентных ставок, застройщики активизировали разработку особых схем рассрочки, делая упор не на длительность, а на другие параметры, позволяющие сделать процесс покупки доступным большему числу покупателей.
«Возможность приобрести квартиру в рассрочку сегодня предлагают практически все строительные компании. Средний срок предоставления рассрочки на рынке города – 1-2 года или до окончания строительства объекта», - констатирует коммерческий директор «Главстрой-СПб» Алексей Гусев.
![Алексей Гусев](https://s0.rbk.ru/rbcplus_pics/media/img/8/62/804646219136628.jpg)
Особенностью вводимых в последнее время дополнительных схем рассрочки от застройщиков не в длительности, а в снижении размера ежемесячных платежей и/или переносе основной части выплат на момент завершения возведения дома. Кроме того, такие схемы призваны позволить покупателям реализовать имеющееся жилье.
Скажем, одно из последних предложений ГК «ЦДС» предусматривает схему рассрочки, в соответствии с которой покупатель вносит 40% от стоимости объекта недвижимости в момент заключения договора, а оставшиеся 60% оплачивает после заселения.
«При такой схеме покупатель чувствует себя спокойнее, понимая, что большую часть стоимости нового жилья он оплатит, когда дом уже будет построен и введен в эксплуатацию, ведь уровень обеспокоенности среди будущих новоселов сейчас заметно возрос», - комментирует руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. Кроме того, уточняет он, подобное предложение удобно для покупателей, которые занимаются продажей уже имеющегося жилья: «Они располагают временем, чтобы найти покупателя и спокойно оформить сделку, при этом желаемый объект недвижимости уже закреплен».
![Сергей Терентьев](https://s0.rbk.ru/rbcplus_pics/media/img/6/41/804646222034416.jpg)
В свою очередь, директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест» Артем Босов рассказывает о новой схеме рассрочки, которая предусматривает возможность приобрести квартиру в голландском квартале проекта «Янила Кантри» с первым взносом от 500 тыс. рублей, последующим ежемесячным платежом по 20 тыс. рублей, а оставшуюся часть суммы договора внести в декабре 2017 года.
Рассрочка — для избранных
Как бы там ни было, процент покупателей, готовых воспользоваться рассрочкой в целом по рынку невелик. «В общем объеме заключенных договоров «Главстрой-СПб» 55% - ипотечные сделки, 30% покупателей единовременно оплачивают полную стоимость, 15% оформляют рассрочку», - озвучивает статистику Алексей Гусев. Аналогичную долю сделок с привлечением рассрочки — 15% - приводит для объектов Setl City руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова.
![Юлия Мошкова](https://s0.rbk.ru/rbcplus_pics/media/img/9/98/804646835014989.jpg)
«Рассрочка выглядит более предпочтительной, когда покупатель, благодаря своим доходам или большому первоначальному взносу, может оплатить квартиру, не занимая деньги у банка, то есть не переплачивая за использование средств кредитной организации. Застройщик предоставляет рассрочку, если у него есть необходимость ускорить продажи квартир в конкретном жилом комплексе», - рассуждает директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
![Юлия Ружицкая](https://s0.rbk.ru/rbcplus_pics/media/img/9/79/804646209684799.jpg)
«Среди наших покупателей встречаются такие, кто по каким-то причинам не доверяет банкам или не любит брать в долг надолго, - дополняет управляющая ООО «КВС. Недвижимость» Альшаева Анжелика. - Именно они выбирают такую схему приобретения квартиры, как рассрочка от застройщика. В этом случае не требуется справок, подтверждающих доход, нет ограничений по возрасту. Рассрочка не требует обязательного страхования объекта недвижимости и страхования жизни, как при оформлении договора ипотечного кредитования, а квартира не оформляется в залог банку».
![Анжелика Альшаева](https://s0.rbk.ru/rbcplus_pics/media/img/2/59/804646209853592.jpg)
Артем Босов полагает, что при рассрочке застройщик в значительной степени принимает на себя риски ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств по оплате. «Кредитование девелоперами своих покупателей путем предоставления различного рода рассрочек – во многом следствие недостаточной зрелости рынка, - рассуждает эксперт. - Каждый должен заниматься своим делом: девелоперы – строить, банки – предоставлять финансовые ресурсы. А клиенты должны иметь возможность получить денежные средства по адекватным ставкам».
![Артем Босов](https://s0.rbk.ru/rbcplus_pics/media/img/6/32/804646222610326.jpg)
Качество, а не количество
При этом количество ипотечных банков-партнеров у застройщика не является принципиальным моментом, полагает Алексей Гусев: «В этом вопросе важно не количество, а качество ипотечных программ».
«Принципиальным для клиентов является ипотека от крупнейших российских банков, таких как Сбербанк и ВТБ24, - поясняет Артем Босов, - Готовность крупнейших банков кредитовать проект является своего рода индикатором надежности застройщика и реализуемого им проекта. Но статус крупнейших обязывает такие банки довольно консервативно подходить к оценке качества заемщиков, что делает затруднительным получение ипотечного кредита для части клиентов».
«В каждом банке свои условия выдачи займов, которые могут подходить одному покупателю и не подойти другому, - рассказывает Юлия Мошкова. - Например, какие-то банки готовы рассматривать в качестве заёмщиков не граждан РФ или принять к рассмотрению справку о доходах по форме самого банка. Подобные нюансы очень важны для значительного числа покупателей».
«Чем больше банков-партнеров, тем больше вероятность, что кредит будет выдан, а квартира – куплена», - формулирует простое правило Юлия Ружицкая.
Субсидии — не ноу-хау
При этом базовая стоимость кредита не является сегодня ключевым параметром на рынке строящегося жилья, так как условия банков, присоединившихся к госпрограмме субсидирования ставок, отличаются незначительно.
«В целом, параметры ипотечных программ у банков схожи, - подтверждает Алексей Гусев. - Основные различия заключаются в дополнительных опциях, которые девелоперы формируют совместно с финансовыми партнерами».
Как правило, речь идет о программах субсидирования процентных ставок.
«Маркетинговая составляющая в таких предложениях, безусловно, главная, - признает Артем Босов. - Но застройщики здесь не являются новаторами. Если мы посмотрим на автомобильный рынок, то субсидированные производителем процентной ставки по кредиту вошли в обычную практику уже несколько лет назад и пользуются неизменным спросом. Рынок строящегося жилья в настоящее время является чрезвычайно конкурентным и появление подобный продуктов скорее закономерность, чем какое-то ноу-хау».
Среди примеров - специальная программа «Петербургской Недвижимости» и Банка ВТБ, по которой ставка составляет 11,7% против обычных 12%. ГК «КВС» объявила о продлении акции с Райффайзенбанком, которая уменьшает выплаты по кредиту в первый год на 1,1%. В принципе, все крупнейшие застройщики имеют какие-либо специальные предложения, сформулированные совместно с банками.
«На сегодняшний день практически каждый третий застройщик предлагает маркетинговые ставки, рынок переполнен предложениями подобного рода, - уточняет директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова. - Интерес покупателей к подобным программам заметно упал. Для клиента приоритетом все-таки является не только ставка по кредиту, но также размер ежемесячного платежа и стоимость квартиры. Поэтому выбор зачастую падает на стандартные и понятные заемщику программы кредитования».
![Надежда Калашникова](https://s0.rbk.ru/rbcplus_pics/media/img/0/97/804646223498970.jpeg)
Зачету — незачет
Что касается специальных программ, направленных на покупателей, улучшающих жилищные условия путем продажи имеющегося жилья, то программы зачета недвижимости от застройщиков особого распространения не получили. «Застройщики не заинтересованы в продаже вторичного жилья самостоятельно, это отдельный вид бизнеса», - уверен Алексей Гусев.
«На текущем рынке такие программы не выгодны ни застройщику, ни покупателю, - категоричен Артем Босов. - Покупателю они не выгодны в первую очередь потому, что застройщики, как правило, реализуют имеющееся жилье клиента с существенным дисконтом – до 30% от рыночной стоимости. Тем самым они закрывают свои риски, связанные с длительной продажей вторичного жилья, и как следствие – длительным получением денег за квартиру в новостройке.
Скорее, развиваются особые программы рассрочки, призванные отсрочить расчеты с покупателем, продающим имеющееся жилье на несколько месяцев.
Так, ГК «КВС» предложила два варианта подобной программы. После оценки стоимости имеющегося жилья, покупатель может заключить договор о реализации квартиры и получить отсрочку по оплате на 3 месяца (в таком случая строящаяся квартира продается по максимально выгодной цене 100%-ной оплаты) или на полгода (тогда фиксируется чуть более высокая цена). «Покупателю предлагается воспользоваться услугами партнерского агентства, которое будет нести ответственность за реализацию его недвижимости; вся процедура осуществляется по принципу «одного окна» - в офисе ГК «КВС». По нашим прогнозам, реализация этой программы позволит привлечь дополнительно 5% клиентов», - рассказывает Анжелика Альшаева.
«Ленстройтрест» ввел для подобных клиентов рассрочку «Отложенный платеж». По ее условиям, покупатель вносит первый взнос (минимум 10% от стоимости квартиры) и получает на него скидку до 13%, а через 6 месяцев вносит оставшуюся сумму и также получает на нее скидку до 8%. «Если же имеющаяся у клиента квартира продается быстрее, и клиент готов внести оставшуюся сумму в срок до 3 месяцев, то размер скидки на окончательный платеж увеличивается еще на 5%, - уточняет Артем Босов. - Тем самым мы, с одной стороны, гарантируем клиенту фиксацию максимально выгодной цены приобретаемой квартиры на дату заключения договора, с другой стороны, не связываем клиента обязательствами по продаже имеющегося жилья на менее выгодных условиях, чем может предложить открытый рынок».