Потенциальные покупатели загородной недвижимости класса премиум испытывают недостаток предложения. По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей, наибольшим спросом среди подобных клиентов пользуются объекты для постоянного проживания с хорошей транспортной доступностью. «Это сегмент загородного домостроения, реализуемый в формате коттеджных поселков на небольшом расстоянии от Петербурга», - поясняет Елизавета Конвей. Именно в этом сегменте и формируется дефицит: по данным мониторинга компании Colliers International, за последний год не появилось ни одного нового девелоперского проекта, которые можно с абсолютной уверенностью отнести к классу «элита». При этом темпы реализации загородных домов в премиальном сегменте остаются стабильными и составляют в среднем по рынку 1,5 лота в квартал. «Так как новых проектов в ближайшее время не заявлено, до конца текущего года можно ожидать дефицита готового предложения для постоянного проживания», - прогнозирует Елизавета Конвей.
«Мы ожидали выхода на рынок новых проектов весной, но этого не произошло», - констатирует, в свою очередь, старший аналитик Knight Frank St. Petersburg Светлана Московченко. В рамках недавнего саммита «Пригород» участники рынка заявляли о больших рисках запуска новых проектов в отсутствие доступного финансирования. Покупатели в элитном сегменте, как правило, интересуются готовыми домами, а не проектами на начальной стадии реализации; в результате девелоперу придется большую часть проекта «тянуть» за счет собственных и заемных средств.
«Сегодня покупателей привлекают поселки высокой степени готовности, демонстрирующие уверенную динамику продаж, – подтвеждает директор по продажам компании «ПетроСтиль» Михаил Фуксман. - В отдельных проектах в связи с изменением степени готовности и вымыванием более дешевого предложения может происходить дальнейший рост цен».
Эволюция направлений
По данным Colliers International, в продаже сегодня находится не более 20 коттеджных поселков высокого класса, но для постоянного проживания подходят менее половины. «Зона премиальной застройки для постоянного проживания постепенно расширяется, - говорит Елизавета Конвей. - Абсолютный рекорд в этом отношении демонстрирует Курортный район, где радиус реализации таких проектов увеличился в пять раз – с 10 до 50 км. В выборгском направлении такие проекты реализуются сегодня в 20 км от города против 10 км пятью годами ранее».
Развитие дорожной сети привело к появлению коттеджных поселков высокого класса в новоприозерском направлении. Премиальное предложение начинает появляться в районе Павловска, благодаря близости развитой инфраструктуры этого города, а также Московского района Петербурга, констатируют аналитики Colliers. В то же время такие популярные ранее направления как всеволожское и токсовское демонстрирует обратную динамику в высоком сегменте. «Появление в этих локациях поселков класса масс-маркет приводит к ухудшению транспортной ситуации и социальной неоднородности. Высокий статус в этих локациях могут сохранить только проекты, расположенные на первой линии водоемов», - замечает Елизавета Конвей.
«Газпром» не помог
Как бы там ни было, имеющиеся на рынке предложения зачастую не устраивают потенциальных клиентов.
«Колоссальное количество просмотров, но продаж нет», - описывает ситуацию в ценовом сегменте 20-30 млн рублей за домовладение и выше генеральный директор компании «Русь НТ» Дмитрий Майоров. По его мнению, подобная ситуация связана с тем, что предложений проектов с готовыми домовладениями крайне мало, а оставшиеся в продаже лоты часто обладают какими-либо изъянами. «Неспроста их не выбрали предыдущие покупатели», - отмечает Дмитрий Майоров. Подтверждает наличие неудовлетворенного спроса и Светлана Московченко: «Интерес большой, просмотров много, но сделок крайне мало».
«Участники рынка очень рассчитывали на спрос со стороны топ-менеджеров переезжающих в Петербург структур «Газпрома», но их ожидания, похоже, не оправдались, - рассказывает Светлана Московченко. - Это искушенные люди, которые, однако, не находят адекватных своим представлениям о правильном домовладении вариантов». По словам Светланы Московченко, московские клиенты, во-первых, не всегда воспринимают распространенный в петербургских поселках скандинавский стиль архитектуры. Во-вторых, с недоумением обнаруживают отсутствие поблизости социальных объектов — школ, детских садов и медицинских учреждений. «Они привыкли, что в подмосковных элитных поселках все это рядом; отсутствие подобной инфраструктуры под Петербургом заставляет потенциальных покупателей делать выбор в пользу городского жилья и рассматривать в качестве дополнения загородные дома в аренду. В нашей практике есть несколько сделок с ежемесячной платой в 300-500 тыс. рублей», - говорит Светлана Московченко.
