Участники петербургского рынка строящейся недвижимости разделились на два лагеря. Большинство предпочли осторожную стратегию — занимаются достройкой уже начатых проектов, притормозив со стартом новых строек. Другие, напротив, наращивают предложение, в том числе за счет масштабных проектов комплексного освоения территории (КОТ), на которых многие эксперты чуть было не поставили крест. Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая утверждает, что спрос на подобные проекты по-прежнему существует, но на первое место выходит не цена, а качественные характеристики предложения.
О текущей ситуации на рынке, ценовой динамике, «переформатировании» спроса и посткризисных изменениях Юлия Ружицкая рассказала в интервью РБК+.
Как вы оцениваете результаты первого квартала 2016 года? Какие основные тенденции выделите?
Год начинался с ожидания февраля, в конце которого должна была завершиться программа государственного субсидирования ставок по ипотеке. Перспективы ее продления были неясны. При этом покупатели явно готовились к негативному сценарию. Именно поэтому в феврале доля продаж жилья с привлечением ипотечных кредитов была существенно выше, чем обычно. Если в среднем доля ипотечных сделок у нас составляет около 30-35%, то в феврале 2016 года она увеличилась почти вдвое – до 60%.
В марте, когда выяснилось, что программа государственной поддержки ипотечного кредитования продлена до конца 2016 года, ажиотаж спал. Стабильный спрос на жилье сохраняется, но доля квартир, приобретаемых с привлечением ипотечных кредитов, опять составляет обычные для себя 30%. Впрочем, это, как ни странно, не относится к продажам в объектах бизнес-класса. Здесь, наоборот доля ипотеки в марте выросла. Если обычно в наших домах и жилых комплексах бизнес-класса она составляла около 18%, то за первый квартал 2016 мы зафиксировали рост до 34%. Думаю, что появившаяся определенность с процентной ставкой стимулировала людей, ориентированных на покупку жилья бизнес-класса, принять решение. Стало понятно, что стоимость кредита принципиально не изменилась и вряд ли существенно изменится в ближайшее время.
Ваши прогнозы, заложенный в планах на этот год, оправдываются?
Да, наши прогнозы совпали со складывающейся на рынке ситуацией. Фундаментальный спрос на недвижимость сохраняется, и апрельские показатели продаж у «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» гораздо выше прошлогодних. Для поддержки успешных продаж в этих условиях застройщикам нужен хороший объем высококачественного предложения. Именно поэтому мы без корректировок реализуем намеченный в конце прошлого года план по выводу объектов в продажу. Первым из них стала «Цивилизация» – крупный проект на Октябрьской набережной. В мае в Красногвардейском районе планируется старт нашего нового и еще более крупного проекта – «Цветной город».
Что происходит с ценами?
Средние цены в новостройках Петербурга стабильны. Однако, тем, кто подумывает о приобретении квартиры в строящемся доме, ориентироваться лучше на цены в конкретном проекте, а не в среднем по городу. Тогда станет заметно, что стоимость жилья разнится – точно так же, как один проект качественно отличается от другого. В объектах, не пользующихся популярностью у покупателей, продажи вялые, и для их стимулирования застройщики вынуждены снижать стоимость квадратного метра. В жилых комплексах, на квартиры которых сохраняется высокий спрос, цены, наоборот, постепенно растут. Так, за первый квартал стоимость жилья в проектах «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» увеличилась на 1,1-1,7%.
Кроме того, неоднократно приходилось слышать о том, что ценообразование по сравнению с предкризисным стало другим. В частности, сократилась разница между стоимостью квартир на старте и в конце проекта. В наших объектах я особых изменений не вижу — разница в 15-20% по-прежнему сохраняется.
В каких сегментах сегодня концентрируется основной спрос? Заметно ли его «переформатирование» в связи с изменением рыночных условий?
«Переформатирование» спроса, о котором вы говорите, идет. Но только не в том направлении, которое, возможно, многие ожидают. Есть стереотип, согласно которому, с наступлением экономических проблем, люди перестают покупать высококачественные вещи. Это не так. Конечно, есть те, кто готов приобрести низкокачественный продукт из-за отсутствия денег. Но таких относительно немного. Большинство понимает, что квартира покупается не часто, иногда один-два раза в жизни, поскольку это очень дорогое приобретение. При этом, на качество жизни покупка будет влиять сильно и каждый день. Если допустить ошибку, она обойдется очень дорого. Это, если угодно, как раз тот товар, к которому лучше всего подходит поговорка «я не настолько богат, чтобы покупать дешевые вещи». Поэтому можно сказать, что покупатели жилья сейчас гораздо более щепетильны в оценке качества проектов и выборе застройщика. Они не знают, когда смогут купить новую квартиру и смогут ли вообще. Поэтому они готовы платить за высокое качество жилья и абсолютную надежность застройщика.
Могу сказать, что популярностью пользуются высококачественные проекты от надежных застройщиков. Причем независимо от класса. Под высоким качеством мы подразумеваем не только качество строительства, хотя его, разумеется, тоже, но также целый комплекс характеристик, влияющих на комфорт проживания. Это место, где строится дом или жилой комплекс, его транспортная доступность, наличие поблизости зеленых зон, эргономичность планировочных решений квартир, квартирография, качество благоустройства внутренней территории, уровень развития социально-бытовой инфраструктуры вокруг.
А какие проекты сегодня не продаются?
Те, у которых маркетинговая составляющая просчитана неправильно, неверно описана целевая аудитория. Например, когда в несоответствующей жилью высокого сегмента локации начинают строить объект бизнес-класса, квартиры в нем не находят спроса. Есть и обратные примеры, когда в хорошем месте начинают строить жилой комплекс, в котором процент студий превышает все мыслимые пределы. Продажи в таком проекте тоже буксуют, потому что люди, способные заплатить за место, хотели бы видеть более-менее однородный социальный слой. В результате они выбирают другие проекты – с более сбалансированной квартирографией.
Кстати, вы пересматривали квартирографию своих проектов в связи с изменившейся рыночной ситуацией?
Нет. Мы понимали, что, например, в «Новой Охте» мелкая нарезка квартир в очередях, вывод в продажу которых намечался на 2015 год, приведет к дестабилизации хорошо идущих там продаж и появлению не лучшего имиджа. Поэтому проект следующих корпусов «Новой Охты» мы представили покупателям с задуманной и подготовленной до кризиса квартирографией. Этот проект изначально позиционировался как микрорайон для семейных покупателей и предусматривал большой процент 3- и 4-комнатных квартир. В результате, получили восторженные отзывы жителей, потому что микрорайон получился позитивный и благополучный: мамочки с колясками, семейные пары, бабушки и дедушки с внуками. Включилось сарафанное радио, которое делает рекламу не только «Новой Охте», но и следующим нашим проектам комплексного освоения территории – выведенной на рынок в марте «Цивилизации» и «Цветному городу», продажи в котором начнутся в мае. Заложенные изначально концепции этих проектов мы тоже не пересматривали.
Многие участники рынка считают, что новые проекты КОТ в текущей экономической ситуации более неактуальны: чем компактнее проект, тем меньше рисков для застройщиков и покупателей. Вы, получается, с такой постановкой вопроса не согласны?
Мы – большая компания, способная запустить и довести до логического конца такие крупные проекты как «Цивилизация» или «Цветной город». Они требуют долгой подготовки. Но в результате жилье, которое мы предлагаем в рамках проектов комплексного освоения территории, пользуется хорошим спросом. Мы, скорее, сталкиваемся с проблемой недостатка предложения. Например, в первом доме «Цивилизации», продажи в котором начались меньше двух месяцев назад, уже почти все раскуплено. Ждем, когда будут готовы документы для вывода следующего дома.
Почему такой эффект?
Потому что грамотно подготовлен проект. В результате, любой, кто интересуется конкретной локацией, сможет подобрать для себя приемлемый вариант. В «Цивилизации» будут квартиры эконом-класса, средней комфортности и в чистом виде комфорт-класс. В последнем случае речь идет о кирпично-монолитных домах, напоминающих неосталинскую архитектуру, выходящих на набережную Невы.
Другой проект комплексного освоения территории – «Цветной город», будет реализован в районе Пискаревского проспекта в совершенно другой концепции. Здесь мы предложим в основном жилье эконом-класса. Но оно также спроектировано по-разному. В «Цветном городе» будут молодежные кварталы, где акцент сделан на одно- и двухкомнатные квартиры. Будут кварталы, ориентированные на семейное проживание с преобладанием трех- и четырехкомнатных квартир. Мы проработали расположение объектов досуговой и торговой инфраструктуры, предусмотрев участки, которые предложим соответствующим операторам. Наши архитекторы поработали даже над типовым проектом автобусной остановки.
В результате прошлого кризиса застройщики начали массово предлагать проекты с «мелкой нарезкой» - малогабаритными однокомнатными квартирами и студиями. Как изменится рынок после этого кризиса?
Текущий кризис совершенно иной. В 2008 году рынок быстро обрушился, но скоро восстановился в том же или даже худшем качестве. Сейчас все по-другому. Хорошо сегодня жилье продает тот, кто понял, что нужно лучше работать и предлагать только тщательно подготовленный продукт. Поэтому жизнеспособными остаются хорошо продуманные, просчитанные и гибкие проекты, на которых не сэкономили. Нарезание на «клетушки», возможно, работает в короткой перспективе, позволяя в какой-то момент нарастить объем продаж. Но на длинной дистанции это путь в тупик, и он точно не наш.
