Снижающаяся платежеспособность потенциальных покупателей приводит не только к падению количества проданных на петербургском рынке строящейся недвижимости квартир. Сокращается также бюджет покупки, в том числе за счет уменьшения площади приобретаемого жилья. По оценке аналитиков «Главстрой-СПб», в 2015 году средняя сумма сделки в эконом-классе сократилась более чем на 15% - с 3 до 2,5 миллионов рублей. При этом средняя площадь приобретенного жилья снизилась с 49 до 44 квадратных метров.
Дальнейшее сокращение этого параметра если и возможно, то очень несущественное: застройщики почти достигли минимально допустимых для нормального существования параметров. То же самое касается квартирографии, то есть соотношения квартир с различным количеством комнат в строящихся домах. Процент студий и аскетичных «однушек» на рынке массового жилья вряд ли будет сильно расти дальше. Скорее, интерес покупателей и застройщиков перемещается к компактным двухкомнатным квартирам. «Формирующийся спрос на «двушки» в ряде случаев обусловлен тем, что люди, которые ранее приобрели малогабаритные квартиры, стремятся улучшить свои жилищные условия», - рассуждает на эту тему управляющая «КВС. Агентство недвижимости» Анжелика Альшаева.
Урезали по максимуму
«Потенциал оптимизации площади ограничен только пределами разумности, - рассуждает руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. - Мы считаем комфортными для жизни и при этом достаточными по площади студии размером от 25 кв м, однокомнатные квартиры - от 30 кв м». По мнению, директора по развитию строительной компании Л1 Надежды Калашниковой «дно» квартирной оптимизации уже пройдено. «По статистике, доля малогабаритных квартир - менее 25 кв. м - составляет не более 8% от общего числа предложения. Преобладающий метраж жилья – 32-40 кв. м для однокомнатных квартир и 45-70 кв. м - для двухкомнатных», - говорит Надежда Калашникова.
Препятствует дальнейшему «урезанию» площади квартир и резкое сокращение доли инвестиционных покупок на рынке. «На фоне общего спада спроса на новостройки в 2015 году (на 35-40% по отношению к 2014 году), доля инвестиционных покупок в структуре спроса сократилась еще больше. В 2012-2013 гг. доля инвестиционных покупок квартир в новостройках достигала 20-25% от общего объема продаж застройщиков, в 2015 г. этот показатель колебался у отметки 8-10%», - комментирует генеральный директор E3 Investment Игорь Петров. «Клиенты приобретают недвижимость преимущественно с целью решения своего квартирного вопроса», - утверждает Анжелика Альшаева. По ее словам, в строящихся объектах ГК «КВС» наиболее востребованы однокомнатные квартиры, на втором месте — двухкомнатные, и только на третьем — студии.
«Преобладание семейных покупок для постоянного проживания на фоне ухода инвесторов приводит смещению спроса в сторону более просторных квартир - больших «однушек» (от 40 кв.м), «двушек» (от 60 кв.м) и «трешек» (80 кв.м)», - делится наблюдениями директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» в Петербурге Виталий Виноградов.
Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая утверждает, что проекты компании изначально ориентированы не на инвесторов, а на семейных покупателей с детьми. «Им требуется комфортная жилая среда, одной из важнейших составляющих которой являются просторные многокомнатные квартиры с удобными планировками», - говорит Юлия Ружицкая.
Тренд необратим даже при возвращении на рынок инвесторов, полагает Надежда Калашникова: «То, что жилье должно быть в первую очередь удобным, сейчас понимают не только те, кто приобретает квартиры для себя, но и инвесторы. Сдать в аренду или перепродать проще качественное и удобное жилье».
Каждый метр на счету
При прочих равных покупатель в конечном счете сделает свой выбор в пользу небольшой (чтобы минимизировать сумму сделки), но грамотно спланированной квартиры, единодушны участники рынка. Именно поэтому большинство девелоперов сейчас занимается дополнительной оптимизацией своих планировочных решений. Девиз известен: каждый квадратный метр площади жилища использовать с максимально возможной полезностью. «Даже самая бюджетная студия должна быть правильной конфигурации, желательно с двумя окнами, что позволит максимально удобно зонировать пространство», - приводит пример Сергей Терентьев.
«Даже небольшую квартиру можно сделать максимально удобной для жизни, - продолжает Юлия Ружицкая. - В некоторых случаях для этого достаточно изменить соотношение площадей в пользу наиболее используемых в квартире мест – комнат и кухонь. При этом сократится пространство, занимаемое холлами и санузлами».
«В последнее время появился тренд, в соответствии с которым метраж кухни и комнаты меняется местами. Акценты смещаются в пользу места, где человек фактически проводит больше времени», - подтверждает Сергей Терентьев.
«Между тем, такая европейская традиция, как отсутствие прихожей, у нас не прижилась, - делится наблюдениями Алексей Букин. - Прихожая в квартирах наших покупателей должна быть, причем должна быть небольшой, квадратной и с нишей для стенного шкафа или с кладовой».
Европейские тенденции
Планировочные решения с увеличенной по площади кухней (часто — с кухней-гостиной) обычно называют «евро». Надежда Калашникова считает, что рост доли таких квартир — устойчивая тенденция последних лет.
«Незначительное, буквально на несколько метров, увеличение площади квартиры иногда очень эффективным, - иллюстрирует тенденцию на примере объектов «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Юлия Ружицкая. - Если в обычной однокомнатной квартире площадь кухни составляет 10 кв. м, то в такой же квартире с «европланировкой» кухне отведено 15 м. Увеличение, как будто, незначительное. Но расширенную до 15 м кухню можно использовать как гостиную - принимать друзей и родственников, проводить досуг. Такой же эффект дает увеличенная на 5 или 7 м кухня двухкомнатной квартиры, фактически превращая ее в ”трешку”».
«На обновленном рынке будут пользоваться спросом проектные решения, позаимствованные у экономной Европы, - резюмирует директор по продажам ЗАО «Ленстройтрест» Алексей Букин. - Например, квартиры, где кухня-гостиная превращается просто в просторную кухню (хотя бы 12-15 кв.м), спальни становятся совсем небольшими, но зато увеличиваются ниши для хранения вещей. Все это позволяет людям получить жилье с необходимым количеством функциональных зон за гораздо меньшие деньги».
