По результатам первого квартала 2016 года стоимость строящегося в Петербурге и пригородных районах Ленобласти жилья практически не менялась. Точные оценки участников рынка несколько отличаются, но в целом отображают отсутствие заметных ценовых колебаний. «В настоящее время средняя стоимость квадратного метра стабилизировалась», — констатирует Наталья Луговская, вице-президент по продажам холдинга Setl Group. «Цены сохранились на уровне прошлого года, даже при условии удорожания себестоимости строительства», — подтверждает Анжелика Альшаева, управляющая «КВС. Агентство недвижимости».
«В целом по рынку в начале года был небольшой — около 0,5-1% — спад цен, причем во всех сегментах», — приводит свои данные Надежда Калашникова, директор по развитию строительной компании Л1.
«Цены снизились в тех кварталах, где предлагается исключительно типовое жилье», — уточняет Алексей Букин, директор по продажам ЗАО «Ленстройтрест».
По его мнению, такая ситуация объясняется дифференциацией спроса. «Новая экономическая реальность заставляет подходить к вопросу покупки квартиры более тщательно: кризисы приходят и уходят, а жилье люди обычно покупают всерьез и надолго. И потому хотят купить лучшее из того, что могут себе позволить», — объясняет Алексей Букин. «Сильнее всего «просел» спрос на стандартное жилье, то есть на бетонные «коробочки» в строю типовых многоэтажек, — рассуждает эксперт. — И примерно на докризисном уровне сохраняется популярность жилья с «полезностями» — с дополнительными опциями комфорта в кварталах, где спроектирована (и, что важно, строится) инфраструктура, где предусмотрены места для парковки, продумана и обеспечивается безопасность жителей».
Цены взяли паузу
Что касается ближайшего будущего, то опрошенные РБК+ участники рынка прогнозируют сохранение статус-кво. «В текущем году средние цены на первичном рынке Петербурга практически не изменятся. Стоимость квартир в новостройках будет расти только по мере повышения строительной готовности домов», — озвучивает наиболее вероятный сценарий Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб». По его словам, стоимость квартир в объектах «Главстрой-СПб» в Петербурге в текущем году может увеличиться на 5-10% именно за счет роста строительной готовности домов. «Но в среднем по комплексам стоимость вырастет менее значительно, так как новые очереди будут выходить в продажу по более низким ценам», — дополняет Петр Буслов. С ним соглашается Дмитрий Сидоренко, руководитель отдела продаж ГК «ЦДС»: «Цены на квартиры в наших жилых комплексах поднимаются с ростом готовности объекта. В целом по рынку рост цен незначителен».
В свою очередь, Алексей Букин настаивает на том, что более низкая стоимость только что выведенных на рынок объектов по сравнению с уже строящимися — не есть правило. «Цены на новые очереди не обязательно ниже, даже с учетом фактора строительной готовности. Они могут быть продуктом совсем другого класса, с другими характеристиками, и, как следствие, с другой ценой», — уточняет Алексей Букин.
«Цены в отдельных объектах могут начинать расти — и по мере повышения строительной готовности, и с учетом активизации спроса. Впрочем, такая перспектива будет актуальна отнюдь не для всех проектов», — рассуждает, в свою очередь, Максим Соболев, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург».
«Прежде всего, повышение цен может коснуться явно удачных и качественных по своим характеристикам проектов, которые реализуются надежными застройщиками, имеют хорошее местоположение и привлекательные условия приобретения (в частности, длительные беспроцентные рассрочки)», — отмечает он.
Председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский также отмечает неравномерную динамику по объектам разных застройщиков: «Можно наблюдать как планомерный рост цен, так и явный демпинг, который ведет лишь к дополнительным рискам для покупателя».
Покупатели не торопятся
Между тем, спрос на строящееся жилье в марте снизился по сравнению с зимними месяцами 2016 года. «Слухи о возможной отмене ипотечной программы с господдержкой стали катализатором повышенного спроса на квартиры в январе и феврале этого года», — напоминает Анжелика Альшаева. «Покупатели старались успеть приобрести жилье по льготной ставке, которая, как предполагалось, будет предоставляться до конца февраля. В результате, на рынке сформировался краткосрочный бум, объем продаж заметно вырос», — рассказывает Наталья Луговская.
«Ситуация позволила несколько улучшить показатели в сегменте эконом, который в предыдущие периоды переживал не лучшие времена. Но и недвижимость более высоких ценовых сегментов также пользовалась спросом», — дополняет Надежда Калашникова.
По словам Натальи Луговской, в феврале «Петербургская Недвижимость» реализовала 2750 квартир, и такой объем продаж был превышен только в ажиотажном декабре 2014 года. При этом доля ипотечных сделок в компании достигла 70% (в предыдущие месяцы — не более 60%).
«В феврале доля квартир, купленных у «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» с привлечением ипотечного кредитования, составила 60%», — приводит свои данные региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
Игорь Креславский описывает динамику изменения доли ипотечных сделок в ГК «РосСтройИнвест» следующим образом: в целом за 2015 год — более 42%, февраль 2016 года — 56%, март — 36%.
«На текущий момент ситуация с условиями ипотеки прояснилась и пока на рынке наблюдается некоторое «затишье». Прежние показатели покупательской активности восстановятся уже в апреле 2016 года, поскольку условия ипотеки с господдержкой остались практически неизменными — субсидированная ставка выросла всего на 0,5%», — говорит Анжелика Альшаева.
«Зимний всплеск активности может повлиять на некоторое уменьшение количества ипотечных сделок во втором квартале. Однако мы не ожидаем существенного спада на рынке в целом по году, особенно если сравнивать с прошлогодними результатами», — говорит Максим Соболев. По его наблюдениям, все больше потенциальных покупателей, которые в принципе нацелены на приобретение жилья, предпочитают совершать сделки, а не ожидать снижения цен, как это происходило в последние месяцы прошлого года.
«Продажи жилья сегмента масс-маркет с функциями комфорт-класса в первом квартале не снизились, но несколько изменилась структура спроса, — комментирует Дмитрий Сидоренко. — Если раньше покупатели акцентировали внимание на студиях и маленьких однокомнатных квартирах, сейчас на пике квартиры с европланировками: небольшие, но все же двухкомнатные квартиры». По мнению Дмитрия Сидоренко, изменение структуры спроса связано с тем, что недвижимость приобретаются для собственного проживания, а не с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду.
Денис Лола, директор по маркетингу ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург» подтверждает сохраняющуюся тенденцию снижения спроса на приобретение квартир в инвестиционных целях. «При этом спрос на улучшение жилищных условий остается на прежнем уровне», — уточняет эксперт.
По словам Анжелики Альшаевой, в строящихся объектах ГК «КВС» наиболее востребованы однокомнатные квартиры, на втором месте — двухкомнатные, на третьем — студии. «Формирующийся спрос на «двушки» в ряде случаев обусловлен тем, что люди, которые ранее приобрели малогабаритные квартиры, теперь стремятся улучшить свои жилищные условия», — комментирует Анжелика Альшаева.
