До конца 2018-2019 года в Петербурге появится около 8 тыс. юнитов в составе новых проектов комплексов апартаментов (или апарт-отелей). Такой прогноз эксперты консалтинговой компании Colliers International озвучили, проанализировав уже выданные разрешения на строительство. По словам Андрея Косарева, генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге, новые проекты увеличат предложение в сегменте апартаментов примерно в три раза.
Сегодня в общем объеме строящейся жилой недвижимости, продающейся в черте города, доля этого формата недвижимости составляет 2,5%. По данным Colliers International, продажи идут в 18 проектах общей площадью около 125 тыс. кв. м. К этому объему нужно также прибавить 8 проектов за городом суммарной площадью около 40 тыс. кв. м.
«Нередко апартаменты являются неким завуалированным видом жилья, построенного там, где нет возможности строить жилой проект, — говорит руководитель архитектурного бюро «Интерколумниум» Евгений Подгорнов. — Но сегодня город определил совершенно четкую градацию разделения апартаментов — как тип жилья или как тип гостиниц. В первом случае все, что касается застройки, использования территории, нормативов социальной инфраструктуры, инсоляции, озеленения, количество парковочных мест регламентируется СНиПами для жилых зданий. Апартаменты гостиничного типа не предусматривают кухонь, трех-четырех комнатных юнитов и т.д., соответственно регламентируются другими СНиПами».
Для себя и для других
Проекты апартаментов, реализуемые в черте города, действительно четко делятся на два основных типа. Первый тип предполагает использование апартаментов как аналога жилья. В квартирографии преобладают двух— и трехкомнатные юниты, предусмотрена инфраструктура для постоянного проживания семьи, в состав которой входят детские сады, спортивные клубы, фитнес-центры и т.д. Проектов такого типа на рынке не так много. Это, например, «Лофт-квартал Docklands» или проект «Дель Арте».
Ко второму типу относятся апарт-отели, которые реализуются как доходные дома — для сдачи в средне— и долгосрочную аренду. Юниты в таких проектах приобретают преимущественно инвесторы для получения регулярного дохода. Именно такие покупатели формируют до 75-90% спроса. Пионер рынка — апарт-отель YE’S от группы компаний «Пионер», продажи в котором завершились в конце прошлого года. Следом появились, в частности, такие проекты как SALUT! от компании «Союз Инвест Девелопмент», Avenue-apart от компании «БестЪ» или проект «Вертикаль» от NAI Becar.
По мнению экспертов Colliers International, в городе насчитывается еще не менее полутора десятков интересных локаций для проектов апартаментов обоих типов. Эти локации привлекательны с точки зрения транспортной доступности, видовых характеристик и близости к центру города. «Формат апартаментов позволяет девелоперам реализовывать проекты в «сером поясе», на территории промышленных предприятий, где сложно перевести назначение земель в жилую категорию, а также в центральных районах города, где регламенты застройки зачастую не позволяют в силу ограниченной социальной инфраструктуры, требований инсоляции и другим нормативам построить качественный жилой дом», — уточняет Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге.
«Еще одним плюсом для застройщиков является возможность сочетать в едином комплексе апартаментов как жилые, так и офисные, торговые, сервисные помещения, — дополняет руководитель налоговой практики компании «Дювернуа Лигал» Максим Симонов. — С точки зрения покупателей апартаментов достоинства формата заключаются, прежде всего, в том, что они могут коммерчески использовать объект, сдавая его в аренду и получая легальный доход, причем уровень гарантий и доходность для такого инвестора выше, чем при сдаче в аренду обычного жилого помещения».
Инвестиционный интерес
По данным специалистов NAI Becar, доходность юнита к комплексе апартаментов типа «доходный дом» может достигать 15-20% с учетом прогнозируемого роста стоимости недвижимости, в то время как квартира сегодня может обеспечить около 4-5% годовых из-за высокой конкуренции, а сдача в аренду коммерческих помещений — около 8-9%. По мнению вице-президента NAI Becar Ильи Андреева, инвестиционная привлекательность апартаментов в «доходных домах» объясняется высокой (по сравнению со среднерыночной) стоимостью аренды, так как арендаторам предоставляется гостиничный уровень сервиса. «В то же время высокая стоимость проживания в качественных отелях делает апартаменты более востребованными у конечного потребителя, в том числе у корпоративных клиентов. Нужно помнить, что апартаменты — это «белый» сегмент арендной недвижимости», — добавляет Илья Андреев.
Действующие сегодня в различных комплексах апартаментов программы доходности могут предусматривать как гарантированную сумму выплат (например, в апарт-отеле YE’S при стартовых инвестициях в 2,6 млн рублей был гарантирован ежемесячный доход в 22 тыс. рублей), так и определенный процент текущего дохода от сдачи юнита в аренду (как правило 75-80%). При этом управляющей компании занимается подбором арендаторов, всеми юридическими формальностями и перечисляет причитающуюся сумму инвестору.