— Год близится к завершению, и уже можно подводить предварительные итоги. Как вы оцениваете результаты для рынка жилой недвижимости Петербурга в целом? С какими результатами завершает год «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»?
— Уходящий год оправдал наши ожидания. Мы говорили, что он будет сложным — он таковым и был. Мы говорили, что успешными в этот период будут крупные компании, которые в прошлые годы сумели обеспечить определенный запас прочности — так и случилось. В начале года Александр Вахмистров (первый заместитель гендиректора «Группы ЛСР» — Ред.) сказал, что «Группа ЛСР» готова к любому сценарию именно потому, что есть высокий запас прочности: объем поступлений от дольщиков по подписанным договорам достаточен, чтобы построить все объекты, которые находились в продаже на 1 января 2015 года. И даже если бы ситуация продолжала оставаться сложной или критической, это никак не повлияло бы на выполнение наших обязательств перед покупателями. При этом мы были уверены, что не все потеряно — базовый спрос на недвижимость, скорее всего, сохранится, а с четвертого квартала произойдет его традиционное оживление. Сегодня мы видим: все так и случилось, причем оживление началось еще в августе.
По продажам в сентябре-октябре наши показатели даже выше прошлогодних. То есть в целом ситуация для застройщиков неплохая. Но — и об этом мы также говорили — она неплохая для тех, у кого есть высококачественные проекты, кто продемонстрировал свою надежность и кому верят клиенты. Если у застройщика нет запаса прочности и он чересчур чувствителен к колебаниям спроса, если есть ошибки в финансовой модели, говорить о хороших результатах по итогам 2015 года вряд ли придется.
— Вы работаете в разных ценовых сегментах жилья. Есть ли сегменты, которые чувствуют себя лучше и те, в которых очевидны проблемы с продажами?
— На мой взгляд, все сегменты чувствуют себя достаточно неплохо. Элита сегодня стабильна. В этом сегменте мы, конечно, прошлогодних показателей по продажам не достигнем просто потому, что в 2014 году было сразу два ажиотажных периода. Повторение такой ситуации невозможно, а значит, и гнаться за прошлогодними показателями не нужно. В этом году мы придерживаемся консервативной политики и считаем, что проекты, которые реализуем в сегменте премиум, в ближайшее время повторены не будут ни в одной из частей города. Поэтому мы поднимали, и будем поднимать цены по мере изменения спроса. В частности, мы чувствуем сохраняющийся высоким спрос на «Смольный парк», мы подняли цену на элитный дом VERONA, который считаем лучшим проектом, из оставшихся на Крестовском острове. Уверены также, что по мере готовности будет дорожать «Русский дом».
Если говорить про бизнес-класс, то значительную часть года он чувствовал себя не очень хорошо, потому что ориентирован на достаточно специфическую аудиторию, которая в условиях финансовой нестабильности первой сокращает траты. Но и здесь осенью мы вышли на хорошие показатели. У сегмента массового спроса ситуация похожая: в начале года явственно обозначился провал, с апреля появилась ипотека с господдержкой, ближе к лету мы вывели новые проекты в новых локациях — все вместе это поддержало спрос.
— Какие события для «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» вы могли бы отметить как наиболее знаковые в 2015 году?
— Уже в феврале текущего года мы вывели в продажу жилой дом в комплексе «София», тем самым показав, что за спрос на этом объекте и в целом по рынку мы спокойны. В апреле вышел в продажу «Русский дом», продажи в которого превзошли наши ожидания. В это же время на рынке появился проект «Три ветра» — здесь реализовался большой отложенный спрос, и объемом продаж мы также крайне довольны. Неплохо идут продажи и в «Новой Охте». Знаковым событием стало открытие нового офиса продаж на Невском, 68. Оно как нельзя лучше показывает, что мы верим в будущее — на падающем рынке в подобном решении не было бы смысла. Возможно, в другое время эти события мы бы не выделяли. Но сегодня они демонстрируют, что, несмотря на внешние условия, работа у застройщиков есть.
— Вы упомянули влияние льготной ипотеки на рост спроса — насколько сильным оно было? Какова сейчас доля ипотечных сделок?
— В 2014 году доля покупок с использованием ипотеки колебалась в пределах 30-40%, в этом году показатели сопоставимы — есть месяцы, когда доля покупок в кредит составляла и 30%, и 38%, и 45%. В первые месяцы открытия программы льготного кредитования и на фоне минимума ипотечных сделок в начале года, конечно, был всплеск. Но сейчас ситуация стабильна. Доля сделок с привлечением кредитов не сильно изменилась и при очередном снижении ставок по льготной ипотеке. К тому же с нами работают банки, которые предлагают ставки ниже или аналогичные уровню 2013-2014 годов.
Сейчас важную роль играет эффект психологической готовности потратить деньги на недвижимость в сложное время. Если люди удовлетворяют свои базовые потребности и воспринимают недвижимость как защитный актив, понимая, что со временем квартира не подешевеет, они покупают ее.
— Пришлось ли вам в этом году как-то «играть» с ценами, чтобы сохранить спрос, и, как вы уже сказали, добиться в некоторые месяцы даже лучших результатов, чем в прошлом году?
— Активных действий с ценами мы не предпринимали ни в сторону повышения, ни в сторону понижения. В этом не было необходимости. Мы сфокусировались на таком понятии, как базовый спрос, поэтому нам не пришлось обваливать цены в начале года, чтобы потом, по мере роста спроса, серьезно повышать их. Стабильность и осторожность — вот, что привлекает покупателей и дает результат. Ощутив негативную динамику в конце прошлого — начале этого года, многие, естественно, притормозили принятие решений о приобретении недвижимости (а это одно из самых крупных финансовых решений, которое принимает человек за свою жизнь). Но позже, увидев, что происходит на рынке, как оживилась ипотека, люди почувствовали себя увереннее и начали покупать квартиры у надежных застройщиков.
— Что вы вкладываете в понятие «базовый спрос» и как, по вашему мнению, нужно его удовлетворять?
— Мы предлагаем покупателям определенный набор опций, удовлетворяющих их потребности, находящиеся на уровне базовых или чуть выше базовых. Наш подход к недвижимости предлагает полноценные квартиры, в которых может жить в первую очередь семья (именно семьи являются нашей целевой аудиторией), а не один человек. Исходя из этого, у нас есть некая «золотая середина» по метражу квартир и количеству комнат в них. Заходя в квартиру, наши покупатели могут четко понять, где они будут спать, где — принимать гостей, где — хранить вещи и т.д. И нам не требуется искусственно загонять людей в рамки какой-то придуманной нами концепции, объясняя, почему такие планировки хорошие и удобные. Они видят это сами. Если говорить об отделке квартир, то это тоже составляющая базового спроса: в массовом сегменте покупателям хочется иметь квартиру с отделкой, готовую к жизни, и мы даем им эту возможность. Особенно это важно для тех, кто покупает недвижимость с использованием ипотечного кредита.
Количество комнат в квартирах в том или ином проекте также основывается на базовом спросе. Если это новые проекты на окраинах, то здесь будет больше 1-2-х комнатных квартир, потому что покупатели подобных комплексов в первую очередь решают острый жилищный вопрос. Если это проекты в обжитых районах, то тут речь идет уже об улучшении жилищных условий, а значит, доля 3-4-х комнатных квартир будет больше. Да и окружающая жилой комплекс инфраструктура тоже должна соответствовать понятию базового спроса, то есть быть понятной покупателю. Для него должно быть очевидно, куда он попадает, когда выходит из подъезда, как идет к выходу с территории комплекса, куда идет дальше. Среда должна быть удобная и гармоничная, не вызывающая негативных эмоций, а это достигается только работой с хорошими архитекторами, и они у нас есть. Реализованный на таком цивилизованном подходе к недвижимости проект — хоть одного дома, хоть комплексного освоения территории — будет успешен. Потому что базовая потребность переехать от родителей или из другого региона (а у нас 30-40% региональных покупателей), увеличить площадь квартиры после рождения детей — сохранится.
— Какие новые проекты вы собираетесь выводить на рынок в ближайшее время?
— В самой ближайшей перспективе мы ждем проект «Цивилизация» — проект комплексного освоения территории на Октябрьской набережной. Мы долго над ним работали и, наконец, начинаем развивать. Рассчитываем до конца года получить разрешение на строительство и открыть продажи. Часть промышленных предприятий с участка уже выведена, часть будет выведена в процессе. Всего здесь появится около 800 тыс. кв. м жилья разных категорий. Чуть более отдаленная перспектива — старт продаж «Цветного города» (проект комплексного освоения территории между дер. Рыбацкое и Пискаревским пр. в Красногвардейском районе — Ред.) Мы вплотную подошли к началу этого проекта, сейчас на экспертизе находится документация по первым кварталам. Всего здесь будет около 3 млн. кв. м недвижимости.
— Могут ли повлиять на реализацию ваших планов обсуждаемые изменения в законодательстве, в частности, касающиеся долевого строительства? И как на вас отразилось вступление в силу с 1 октября поправок, касающихся страхования долевого строительства?
— Идеи о корректировке механизмов долевого строительства возникают постоянно. Свои предложения в рамках объединений строителей, в которых мы состоим, мы внесли, основываясь на простом принципе: все эти новации не должны навредить людям и бизнесу. Сейчас пакет поправок, что находится на рассмотрении, отражает, в том числе, и наше видение путей совершенствования законодательства в данной сфере. Как застройщик номер один в России, как крупная публичная компания и системообразующее предприятие мы, по большому счету, готовы к любому повороту событий.
Что касается недавних нововведений, то да, конечно, нам пришлось предпринять некоторое количество дополнительных действий. Была работа в авральном режиме по оформлению новых страховых полисов и оформлению договоров — это как раз совпало с периодом роста продаж. Но это внутренние сложности, с которыми мы успешно разобрались. Сейчас у нас налажено взаимодействие со страховыми компаниями, которые удовлетворяют всем требованиям регулятора — Центрального банка.
— Обсуждается также очень острая для Петербурга тема — ограничение высотности строительства, которое может быть введено до конца текущего года. Как, на ваш взгляд, такие поправки повлияют на строительный бизнес в целом и на ваши проекты?
— Для начала, нужно, чтобы обсуждаемые поправки были утверждены, потому что новаций у нас всегда обсуждается существенно больше, чем принимается в конечном итоге. Если говорить о высотности, то ее ограничение приводит к снижению объемов площадей на участке. Если проект планировки участка, на котором строится тот или иной объект, утвержден при прежних нормах, то таких объектов изменения не коснутся. Это относится ко всем нашим текущим проектам. Если же проект планировки не утвержден, то, соответственно, экономика пострадает. Но у нас таких нет.
— Если сценарии 2015 года в целом уже реализовались, то каким вы видите 2016 год?
— Сначала надо вспомнить, что в прошлом году до 16 декабря были одни сценарии, а после — совершенно другие. Поэтому сейчас мы закладываем пока только те тренды, которые видим. Во-первых, это увеличение объема качественного предложения, к которому рынок готов и которое мы будем выводить на рынок. Именно поэтому мы рассчитываем на определенную позитивную динамику в 2016 году. У нас по-прежнему крайне стабильное финансовое положение — в этом плане ничего не изменилось: мы ввели достаточное количество домов в эксплуатацию, у нас неплохо идет реализация начатых проектов, и имеющиеся денежные средства, а также будущие платежи дольщиков позволяют говорить о том, что с этими проектами ничего не случится. Впрочем, вопросам финансовой устойчивости мы все равно будем еще в течение достаточного времени уделять чуть больше внимания, чем в обычных экономических условиях.
