Два года назад в России завершилась программа массовой льготной ипотеки. Платежеспособный спрос сразу же резко снизился и не восстановился до сих пор. Одновременно под влиянием высокой ключевой ставки растет себестоимость строительства, а следовательно, и цены на квадратные метры: по разным оценкам, в прошлом году в Петербурге они прибавили 16–20%. В первом полугодии определенную сумятицу на рынок вносила и неопределенность по условиям семейной ипотеки — практически единственного инструмента стимулирования массового спроса на новостройки. Как петербургский рынок жилья адаптируется к новой реальности и каковы перспективы его развития в ближайшие полтора года — в материале РБК Петербург.
В поиске баланса
Объем продаж на рынке первичной жилой недвижимости Петербурга стагнирует. По данным сервиса dataflat.ru, количество договоров долевого участия (ДДУ) в первом полугодии 2026 года осталось на уровне аналогичного показателя 2025 года — 15,5 тыс. Выручка застройщиков за этот же период увеличилась на 20% за счет роста цены квадратного метра. В июле ситуация сохранилась, а в августе зафиксирован «провал»: число сделок сократилось на 26% по сравнению с тем же месяцем прошлого года, выручка застройщиков снизилась на 12%.
Результаты первого полугодия сформировались под влиянием всплесков спроса, приуроченных к анонсированным изменениям условий семейной ипотеки, — 1 февраля и 1 июля. Несмотря на то что пакет корректировок отложили на три месяца, он успел оказать влияние на рынок, хотя между пиками, по словам экспертов, спрос не достигал прошлогодних значений.
Строительная отрасль отреагировала на сжатие спроса сокращением предложения. «В первом полугодии застройщики сократили объем новых стартов: объем предложения на первичном рынке опустился до рекордных 1,77 млн кв. м, повторив показатели 2015 года. Это позволяет удерживать баланс спроса и предложения, сохранять приемлемую рентабельность и контролировать цены, несмотря на рост себестоимости строительства», — отметила начальник отдела продаж «БФА Девелопмент» Светлана Денисова.
Изменилось и поведение потребителей. «Покупатель стал более рациональным и не совершает покупку просто на волне ожидания новой волны роста цен, он смотрит в полтора-два раза больше объектов, сравнивает варианты рассрочек, скидок и субсидированных программ и только потом принимает решение. Импульсивных покупок стало кратно меньше», — констатировал директор федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Юрий Изосимов.
Жизнь разных сегментов
Пока текущий год для девелоперов складывается успешнее предыдущего: объемы выручки растут, но окончательные выводы делать рано, считает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. «Мы все помним, что конец 2025 года прошел под знаком повышенного спроса на семейную ипотеку. Сейчас же, даже ввиду грядущих очередных ухудшений условий по ней, предпосылок для повторения результатов прошлого декабря практически нет. Поэтому наш годовой прогноз для рынка недвижимости массмаркета — минус 15–20% от числа сделок 2025 года», — подчеркнул он.
На 15–20% может сократиться количество сделок в массмаркете по итогам 2026 года.
Сегмент бизнес-класса чувствует себя более уверенно. «Его ядро составляет аудитория, менее зависимая от льготных ипотечных программ и готовая работать как с рыночными ставками, так и с собственными средствами», — пояснил коммерческий директор ГК «Вертикаль» Роман Корнышев. По его словам, если спрос в комфорт-классе становится более волатильным на фоне ужесточения условий льготной ипотеки, то в бизнес‑классе сохраняется стабильный объем сделок и девелоперы могут удерживать маржу.
В сегменте апартаментов — коммерческой недвижимости, которую порой рассматривают как альтернативу для проживания, — происходит обновление девелоперского продукта, говорит директор по продукту Hansa Group Павел Евсюков: «Уменьшается количество классических апарт-отелей, им на смену приходят офисные центры и многофункциональные комплексы, где под одной крышей собраны разные форматы коммерческой недвижимости».
По его словам, экосистема МФК, как правило, состоящая из офисов, отеля, апартаментов и коммерции, позволяет добиться мультипликативного эффекта. «Во-первых, такой формат недвижимости закрывает сразу несколько запросов: бизнес получает помещения с уже готовой отделкой и хорошим трафиком в сформировавшемся районе, а инвестор может сохранить деньги от инфляции, став собственником доходного объекта. Во-вторых, для девелоперов это возможность создавать продукт, доступный без льготной и семейной ипотек», — пояснил эксперт.
Конкурентные силы
Сжатие спроса провоцирует усиление конкуренции, и этот процесс подогревается продолжающейся экспансией федеральных и региональных девелоперов в Петербургскую агломерацию, отметила Светлана Денисова. «Например, в Новосаратовке в ближней зоне КАД работают и крупные федералы, и местные лидеры, превратившие этот район в один из фаворитов по объемам продаж». Впрочем, по словам эксперта, для Петербурга высокая конкуренция всегда была нормой: она держит девелоперов в тонусе, стимулирует развивать продукт и совершенствовать сервис.
По мнению Юрия Изосимова, экспансия федералов выглядит уже не так массово, как несколько лет назад. «Новые игроки тоже стали более рациональными и уже не строят где придется, лишь бы заявиться на рынке, а более тщательно выбирают земельный участок, подходящий под их концепцию будущего строительства», — подчеркнул он.
Оживившийся вторичный рынок — еще одна конкурентная сила, давящая на рынок первичный. Но его влияние двояко: с одной стороны, он действительно оттягивает часть спроса, с другой — продажа квартиры на вторичном рынке часто совершается для того, чтобы купить новую, более просторную и комфортную, на первичном. По оценкам Романа Корнышева, вторичный рынок Петербурга в 2026 году устойчиво растет: по данным Росреестра, в январе — июле количество договоров купли-продажи держится на уровне 7,5–9,5 тыс. сделок в месяц, что сопоставимо с пиковыми значениями 2019–2022 годов и заметно выше провального 2020 года. «В июне — июле 2026 года объем сделок в среднем составляет 9 тыс., что опережает результаты 2024–2025 годов и фактически превосходит первичный рынок по числу регистраций, делая вторичку основным источником сделочной активности в городе. Предложение растет за счет инвестиционных продаж и апгрейда жилищных условий, но не успевает за спросом, что поддерживает цены и усиливает связку между первичным и вторичным сегментами», — подчеркнул Роман Корнышев.
Инструменты адаптации
Высокая конкуренция не позволяет девелоперам снижать качество продукции, но дороговизна кредитных ресурсов и ограниченные возможности спроса вынуждают искать возможности оптимизации издержек. Компании вынуждены оценивать эффективность каждого потраченного рубля на всем цикле проекта: от покупки участка до передачи ключей. «В первую очередь это сокращение издержек через централизованные закупки материалов, долгосрочные контракты с подрядчиками, импортозамещение и повсеместный контроль», — перечислил Юрий Изосимов.
«Битва за покупателя» сместилась в область гибких финансовых инструментов стимулирования покупки, считает Светлана Денисова. «Главным средством привлечения покупателей на первичный рынок стали программы рассрочек — ключевое преимущество перед вторичным рынком, где такой механизм отсутствует. В остальном успех продаж зависит от грамотной упаковки и продвижения продукта», — поделилась она.
Роман Корнышев отдает преимущество индивидуальности: «Это могут быть персонализированные условия покупки, готовность к индивидуальным изменениям в планировках или наполнении квартиры. Например, для покупателей больших квартир — увеличенные проемы для межкомнатных дверей, изменяемая конфигурация перегородок внутри квартиры», — сказал он.
Павел Евсюков назвал в качестве конкурентного преимущества мультиформатность: «Резиденты могут выбирать различные сценарии в рамках одного здания: поработать в коворкинге, отдохнуть в спа, поужинать в ресторане высокой кухни. Такой набор инфраструктуры позволяет прогнозировать более высокую загрузку в том числе за счет городских туристов выходного дня или корпоративных гостей». Также он отметил положительное влияние на продажи гибких программ рассрочек, дополнительных программ мотивации и специальных условий для оптовых клиентов.
Сергей Софронов выделил три ключевых инструмента конкурентной борьбы, или «трех китов» современного маркетинга застройщиков. Первый — сам проект: расположение, архитектура, все его фишки и решения. Второй — возможность девелопера предоставить покупателю инструменты для финансирования покупки: гибкие рассрочки, спецпрограммы, ипотеки. И третий — статус девелопера, его портфолио, репутация и доверие к нему. «Цена перестала быть уникальным торговым предложением и основным критерием выбора покупателей», — добавил эксперт.
Без особых надежд
Определяющее влияние на рынок оказывает высокий уровень ключевой ставки. От него зависят ставки по рыночной ипотеке, которая уверенно занимает место льготной и семейной ипотек, а также стоимость проектного финансирования для застройщиков.
Пока снижение ключевой ставки не привело к оживлению на первичном рынке. «Конечно, если сравнивать период ключевой ставки в 20–21% годовых с нынешними 14%, то разница существенная. Но для того чтобы на рынке жилой недвижимости нормально себя чувствовали и девелоперы, и покупатели, ключевая ставка должна быть на уровне 7–8% годовых максимум, а в идеале — не больше 4%», — полагает Сергей Софронов.
7–8% годовых — комфортный уровень ключевой ставки для покупателей и девелоперов.
В такой ситуации ожидания девелоперов на 2026–2027 годы невысоки. «Во втором полугодии и в ближайшей перспективе рынку предстоит жить в условиях высокой адаптивности, ориентируясь на изменения в господдержке и ожидая поэтапного восстановления рыночного спроса по мере снижения стоимости кредитования», — прогнозирует Светлана Денисова.
Однако фундаментальный спрос на недвижимость сохраняется, уверен Сергей Софронов. «Люди в принципе всегда хотят жить в лучших условиях, а в Петербурге с его большим объемом устаревающего и уже ветхого жилья и с объективно малым количеством квадратных метров на душу населения это желание особенно сильно», — заключил эксперт.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА Девелопмент»:
Битва за покупателя» сместилась в плоскость гибких финансовых инструментов. Главным средством привлечения покупателей стали программы рассрочек — ключевое преимущество перед вторичным рынком, где такой механизм отсутствует. В остальном успех продаж зависит от грамотной упаковки и продвижения продукта.
Роман Корнышев, коммерческий директор ГК «Вертикаль»:
«Сегодня наиболее устойчиво чувствует себя сегмент бизнес‑класса: его ядро составляет аудитория, менее зависимая от льготных ипотечных программ и готовая работать как с рыночными ставками, так и с собственными средствами. В отличие от «комфорта», бизнес‑класс сохраняет стабильный объем сделок и позволяет девелоперам удерживать маржу».
Павел Евсюков, директор по продукту Hansa Group:
В сегменте нежилой недвижимости происходит обновление девелоперского продукта: уменьшается количество классических апарт-отелей, им на смену приходят офисные центры и многофункциональные комплексы, где собраны разные форматы коммерческой недвижимости. Экосистема МФК позволяет добиться мультипликативного эффекта.
