«Мы развиваем индустриальный парк «Марьино» уже больше 15 лет. В 2010-х годах наша территория была средоточием международных компаний, которые приходили в Россию и которые понимали, что такое промышленная инфраструктура, кому это нужно и зачем вообще за это платить деньги. Через десять лет «Марьино» — уже чисто российская территория, иностранные компании ушли, но их заменили российские производственные предприятия, и ни один завод в индустриальном парке не остановился из-за геополитических событий.
Все эти годы к нам приходили небольшие компании с вопросом: «А есть у вас что-то готовое, чтобы нам самим не строить?» И в 2024 году мы начали проект строительства универсальных производственных помещений небольшого размера блоками по 1500 кв.м как раз для таких резидентов.
По объективным причинам, связанным, в первую очередь, с ключевой ставкой, с начала 2025 года мы ощутили существенное падение спроса на промышленную недвижимость, которое происходит по всей стране. Ситуация до сих пор крайне непростая, запросов действительно мало, потому что сейчас думать о развитии готовы только те, для кого действительно «сошлись звезды». Условно, если ты просто планируешь развитие на перспективу за счет заемных средств, то, наверное, прямо сейчас не лучшее время начинать этот процесс. С другой стороны, если твою промзону потихонечку осваивают жилые девелоперы, сидеть и ждать уведомления о прекращении договора аренды, потому что пришло время сносить именно твой цех, тоже далеко не лучший вариант.
Кроме того, есть предприятия, у которых есть заказы, а площади в дефиците. Кому-то нужно развивать новое направление, строить новый цех, закупать современное оборудование. А ставить новые станки в старое помещение, где может протечь крыша или случаются скачки напряжения — это риски, каждый из которых может обойтись в десятки миллионов рублей. Ведь в настоящий момент даже приобретение и доставка одной запчасти может стать проблемой, которая приведет к длительному простою конвейера. И в этом смысле надежнее потратить деньги на то помещение, в котором твое дорогостоящее оборудование будет в безопасности.
Хорошее помещение — конкурентное преимущество в борьбе за квалифицированный персонал. У сотрудников, которые могут создавать высокотехнологичные продукты, есть свои требования, в том числе и к зданию, в которое они будут каждый день приходить на работу.
Считаю, что light industrial, сегмент современных небольших промышленных зданий, совершенно точно будет востребован, потому что такой инфраструктуры в Петербурге пока нет. Я уверен, что это перспективный современный вид недвижимости, нужный и стране, и городу, и компаниям, которые хотят развиваться.
В Москве мы уже наблюдаем активное развитие сегмента light industrial, Петербург от столицы существенно отстает. Потребность в таком формате у нас уже сформировалась, но реализовать эту потребность «в камне» девелоперы пока не успели.
Поэтому нет и каких-то сложившихся правил, параметров на этом рынке. Часто лайтом называют дешевые ангары с недостаточной нагрузкой на пол и тонкими сэндвич-панелями, которые могут иметь привлекательную цену, но крайне сомнительные эксплуатационные характеристики. Если говорить о нашем проекте, то сейчас мы ведем строительство очереди на 20 тыс. кв. м. Это 13 блоков, которые в конце 2026 года будут введены в эксплуатацию. В разных корпусах мы закладываем разные параметры, тестируем их востребованность, и в дальнейших проектах будем развивать один или несколько наиболее популярных форматов.
В частности, в первой очереди есть помещения под склад с уровнем пола 1,2 м и доками для фур, есть с «нулевым» полом под промышленное производство. Общие параметры, которые мы заложили — нагрузка на пол 5 т на кв. м, чистая высота 8 м, являются среднестатистическими и подходят большинству малых и средних предприятий.
С точки зрения инфраструктуры light industrial – это, по сути, свой дом для маленьких компаний. Здание с отдельным входом и въездом, с собственной территорией — это совершенно непохоже на «традиционную» промзону, где электричество подключено через какой-то крупный завод, на КПП очередь на оформление пропусков, а административно-бытовой корпус один на всех. Если сравнивать light industrial с жилой недвижимостью, самый близкий формат — это таунхаус с приусадебной площадкой.
Еще одна важная, пускай и нематериальная вещь, которая, на наш взгляд, необходима для индустриального парка и в том числе для light industrial — это добрососедская атмосфера. Мы на своем опыте убедились, что это очень востребовано владельцами и руководителями предприятий. В 2021 году мы заключили около десяти сделок с новыми компаниями и поняли, что наши резиденты не знакомы друг с другом. Мы собрались летом, поставили шатер, и дали возможность всем представиться, узнать своих соседей. О мероприятии было много хороших отзывов, все ждали уже зимней встречи. Это направление мы в «Марьино» тоже стараемся развивать.
В целом, я уверен, что light industrial — это действительно востребованный формат. Максимальный спрос мы увидим, когда будет доступно заемное финансирование. Но уже сейчас есть много различных механизмов господдержки, важно их изучать и активно ими пользоваться».
Реклама. Рекламодатель ООО «ИИСС», erid:2SDnjd2unY2